Co to jest łączny wskaźnik kredytu do wartości?

Łączny kredytu do wartości (CLTV) jest obliczenie wykorzystywane przez specjalistów hipotecznych i użyczenia celu określenia całkowitego odsetka własności właścicielem domu do wynajęcia, który jest obciążona przez zastawów. Wskaźnik CLTV jest określany poprzez dodanie sald wszystkich niespłaconych pożyczek i podzielenie przez bieżącą wartość rynkową nieruchomości. Na przykład nieruchomość z saldem pierwszego kredytu hipotecznego w wysokości 300 000 USD, drugiego salda kredytu hipotecznego w wysokości 100 000 USD i wartości 500 000 USD ma współczynnik CLTV wynoszący 80%.

Pożyczkodawcy używają wskaźnika CLTV wraz z kilkoma innymi obliczeniami, takimi jak stosunek zadłużenia do dochodów i standardowy stosunek wartości kredytu do wartości (LTV), aby ocenić ryzyko udzielenia pożyczki pożyczkobiorcy. Wskaźnik CLTV różni się od standardowego wskaźnika LTV, ponieważ ten ostatni porównuje tylko saldo jednej pożyczki z wartością nieruchomości. W powyższym przykładzie nieruchomość ma współczynnik LTV na poziomie 60%, który jest wyliczany poprzez podzielenie jedynie salda pierwszej hipoteki przez wartość nieruchomości.

Wielu ekonomistów przypisuje złagodzone standardy CLTV między innymi kryzysowi wykluczenia, który nękał Stany Zjednoczone pod koniec 2000 roku. Począwszy od lat 90., a zwłaszcza na początku i w połowie 2000 r., Kupujący domy często zaciągali drugi kredyt hipoteczny w momencie zakupu zamiast wpłacania zaliczki. Pożyczkodawcy, chcąc nie tracić interesów tych klientów na rzecz konkurencji, mimo zwiększonego ryzyka godzili się na takie warunki.

Przed bańką na rynku nieruchomości, która rozprzestrzeniła się od końca lat 90. do połowy 2000 r., Standardową praktyką było wpłacanie zaliczek w wysokości co najmniej 20% ceny zakupu przez nabywców domów. Większość pożyczkodawców utrzymywała klientów w tych parametrach, ograniczając LTV do 80%. Kiedy bańka zaczęła się nagrzewać, wiele z tych samych firm podjęło kroki, aby umożliwić klientom obejście obniżenia o 20%. Niektórzy pożyczkodawcy podnieśli pułapy LTV lub całkowicie z nich zrezygnowali, oferując kredyty hipoteczne z 5% zaliczkami lub mniej, podczas gdy inni utrzymali wymogi LTV, ale podnieśli limity CLTV, często do 100%. Manewr ten umożliwił klientom zaciągnięcie drugiego kredytu hipotecznego w celu sfinansowania ich 20% zaliczki.

Skok dotyczący wykluczenia, który rozpoczął się w 2008 r., Podkreślił, dlaczego CLTV jest ważne. Posiadanie skóry w grze, takiej jak początkowy wydatek gotówkowy w wysokości 100 000 USD na dom o wartości 500 000 USD, stanowi dla właściciela domu potężną zachętę do spłacania kredytu hipotecznego. Jeśli bank zajmie się egzekucją, straci nie tylko swój dom, ale także stos gotówki, który zapłacił za zamknięcie. Wymaganie kapitału w nieruchomości chroni również pożyczkodawców przed spadkiem cen nieruchomości. Jeśli wartość nieruchomości wynosi 500 000 USD, a łączna kwota zastawów wynosi 400 000 USD, nieruchomość może stracić do 20% swojej wartości, a żadni posiadacze zastawu nie otrzymają krótkiej płatności na aukcji wykluczenia.