Typowe wskaźniki zadłużenia do kapitału własnego (D / E) dla sektora nieruchomości
Sektor nieruchomości obejmuje różne grupy firm, które są właścicielami, rozwijają i obsługują nieruchomości, takie jak grunty mieszkaniowe, budynki, nieruchomości przemysłowe i biura. Ponieważ firmy zajmujące się nieruchomościami zwykle wykupują całą nieruchomość, takie transakcje wymagają dużych inwestycji z góry, które często są finansowane dużą ilością długu.
Miarą, na którą zwracają uwagę inwestorzy, jest stopień dźwigni finansowej, jaką posiada firma zajmująca się nieruchomościami, mierzony stosunkiem zadłużenia do kapitału własnego (D / E).
Kluczowe wnioski
- Wskaźnik zadłużenia do kapitału własnego (D / E) jest ważnym miernikiem używanym do określenia stopnia zadłużenia firmy i dźwigni finansowej.
- Ponieważ inwestycje w nieruchomości mogą wiązać się z wysokim poziomem zadłużenia, sektor ten jest narażony na ryzyko stopy procentowej.
- Wskaźniki D / E dla firm z sektora nieruchomości, w tym REIT, kształtują się na poziomie około 3,5: 1.
Wskaźniki D / E w sektorze nieruchomości
Wskaźnik C / E dla firm z sektora nieruchomości wynosi średnio około 352% (czyli 3,5: 1). Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) są nieco wyższe i wynoszą około 366%, podczas gdy firmy zarządzające nieruchomościami mają średni D / E na niższym poziomie 164%.
Spółki z branży nieruchomości stanowią jedną z najbardziej atrakcyjnych opcji inwestycyjnych ze względu na stabilny strumień przychodów i wysokie stopy dywidendy. Wiele firm z branży nieruchomości jest zarejestrowanych jako REIT, aby skorzystać z ich specjalnego statusu podatkowego. Spółka zarejestrowana w REIT może odliczyć swoje dywidendy od dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Spółki zajmujące się nieruchomościami są zwykle mocno lewarowane ze względu na duże transakcje wykupu. Wyższy wskaźnik C / E wskazuje na wyższe ryzyko niewypłacalności spółki z branży nieruchomości.
150%
Średni wskaźnik C / E wśród spółek z indeksu S&P 500 wynosi około 1,5: 1.
Jak ocenić stosunek C / E
Wskaźnik D / E jest miernikiem używanym do określenia stopnia dźwigni finansowej przedsiębiorstwa. Wzór na obliczenie tego wskaźnika dzieli łączne zobowiązania spółki przez wartość kapitału wniesionego przez akcjonariuszy. Wskaźnik ten ujawnia odpowiednie kwoty zadłużenia i kapitału własnego, które firma wykorzystuje do finansowania swojej działalności.
Wysoki wskaźnik D / E firmy sugeruje, że przy zadłużeniu firma przyjęła agresywne podejście do finansowania wzrostu. Jedną z kwestii związanych z tym podejściem jest to, że dodatkowe koszty odsetek mogą często powodować zmienność w raportach zysków. Jeśli wygenerowane zyski są większe niż koszt odsetek, udziałowcy odnoszą korzyści. Jeśli jednak koszt finansowania dłużnego przewyższy zwrot generowany przez dodatkowy kapitał, obciążenie finansowe może być dla firmy zbyt duże.
Dlaczego współczynniki C / E są różne
Należy rozważyć wskaźniki D / E w porównaniu z podobnymi firmami z tej samej branży. Jednym z głównych powodów zróżnicowania wskaźników D / E jest kapitałochłonny charakter branży. Branże kapitałochłonne, takie jak rafinacja ropy i gazu czy telekomunikacja, wymagają znacznych zasobów finansowych i dużych ilości pieniędzy, aby wytworzyć towary lub usługi.
Na przykład branża telekomunikacyjna musi dokonać bardzo znacznych inwestycji w infrastrukturę, instalując tysiące mil kabli, aby zapewnić klientom usługi. Poza tymi początkowymi nakładami inwestycyjnymi, niezbędna konserwacja, modernizacja i rozbudowa obszarów usługowych wymagają dodatkowych dużych nakładów kapitałowych. Branże takie jak telekomunikacja lub przedsiębiorstwa użyteczności publicznej wymagają od firmy podjęcia dużego zobowiązania finansowego przed dostarczeniem pierwszego towaru lub usługi i wygenerowaniem jakichkolwiek przychodów.
Innym powodem zróżnicowania wskaźników D / E jest to, czy charakter działalności oznacza, że może ona zarządzać wysokim poziomem zadłużenia. Na przykład przedsiębiorstwa użyteczności publicznej przynoszą stabilne dochody; popyt na ich usługi pozostaje względnie stały niezależnie od ogólnych warunków ekonomicznych.
Ponadto większość zakładów użyteczności publicznej działa jako wirtualne monopole w regionach, w których prowadzą działalność, więc nie muszą się martwić, że zostaną wykluczone z rynku przez konkurenta. Takie przedsiębiorstwa mogą zadłużać się w większych kwotach z mniejszą rzeczywistą ekspozycją na ryzyko niż przedsiębiorstwa, których przychody są bardziej podatne na wahania zgodnie z ogólnym stanem gospodarki.