Prawda o cenach nieruchomości
Nieruchomość tradycyjnie uważana jest za bezpieczną inwestycję. Jednak recesje i inne katastrofy sprawdzają tę teorię – zmuszając inwestorów i potencjalnych właścicieli domów do zastanowienia się dwa razy.
Kluczowe wnioski
- Ceny domów z czasem rosną, ale recesje i inne katastrofy mogą prowadzić do niższych cen.
- Po spadkach wartość domów może wzrosnąć w niektórych obszarach kraju ze względu na silny popyt i niską podaż, podczas gdy inne obszary mają trudności z odbiciem.
- Potencjalni nabywcy domów nie powinni skupiać się na trendach krajowych, ponieważ ceny różnią się w poszczególnych stanach, a nawet w sąsiednich miastach.
- Niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych ma pośredni wpływ na ceny mieszkań, ponieważ konsumenci są skłonni zaciągać więcej długów, gdy kredyt jest tani.
Ceny historyczne
Przed 2007 rokiem historyczne dane dotyczące cen mieszkań wydawały się wskazywać, że ceny nieruchomości mogą nadal rosnąć w nieskończoność. W rzeczywistości, z nielicznymi wyjątkami, średnia cena sprzedaży domów sprzedawanych w USA rosła każdego roku od 1963 do 2007 roku, kiedy to pękła bańka mieszkaniowa i nastąpił kryzys finansowy 2008 roku.
Odbicie po kryzysie finansowym
Do 2013 r. Średnia cena sprzedaży domów sprzedawanych w USA powróciła do poziomu sprzed kryzysu. Przez kilka następnych lat, tendencja wzrostowa wyglądał obiecujące, aż do 2018 roku, kiedy ceny spłaszczona, a następnie zaczęła nieznacznie spadać w 2019 roku
Oczywiście ceny nieruchomości w dużym stopniu zależą od rynku (lokalizacja, lokalizacja, lokalizacja), a trendy krajowe mogą pokazać tylko część obrazu. Wysięgnik w Kalifornii może maskować biust w Detroit.
Nawet w tym samym mieście liczby mogą się znacznie różnić. Obszary, które doświadczają nowego wzrostu lub gentryfikacji, mogą wykazywać znaczny wzrost cen, podczas gdy obszary w całym mieście mogą się podupadać. Poniższy wykres pokazuje, jak regiony południowe, zachodnie, północno-zachodnie i środkowo-zachodnie doświadczają różnych trendów cen nieruchomości.
Patrząc na statystyki krajowe i regionalne, pamiętaj o uwzględnieniu realiów rynku w Twojej okolicy. Rosnące ceny na poziomie krajowym mogą ci nie pomóc, jeśli twoje miasto, stan lub okolica podupadają.
Aktualne ceny domów
Jest za wcześnie, aby powiedzieć, co się stanie z cenami domów w 2020 i 2021 roku, ale jeśli historia się powtórzy, możemy spodziewać się spadku cen mieszkań w wyniku recesji COVID-19. Od marca 2020 r.kontrakty kupna zaczęły spadać ze względu na kłopoty z kredytami hipotecznymi, brak zainteresowania kupujących, a nawet spadek liczby dostępnych rzeczoznawców i innych specjalistów potrzebnych do zawierania transakcji.
Jednocześnie potencjalne zmiany konstrukcyjne i opóźnienia stały się bardzo poważnym problemem. Ponownie, jest za wcześnie, aby wiedzieć, co się stanie, ale możliwe jest, że nowe starty i renowacje będą hitem w 2021 roku.
Home Trends
Oczywiście ważne jest, aby wziąć pod uwagę, że czynniki inne niż podaż i popyt mogą wpływać na ceny nieruchomości. Na przykład, jeszcze zanim liczby zaczęły się zmieniać w 2008 roku, National Association of Home Builders podało, że średni rozmiar domów w Ameryce wynosił 983 stóp kwadratowych w 1950 r., 1500 stóp kwadratowych w 1970 r., A szczyt osiągnął 2740 w 2015 r.
Tendencja ta utrzymywała się w pierwszej połowie XXI wieku, po czym zaczęła się nieco obniżać. Mimo to, gdy domy stają się coraz większe, a inflacja zwiększa koszty materiałów budowlanych, logiczne jest, że ceny domów wzrosną. Inne trendy mogą również wpływać na wzrost cen, na przykład preferencje kupujących dotyczące droższych podłóg, urządzeń, armatury i tym podobne.
Trendy krajowe mogą nie dać pełnego obrazu, ponieważ wartości nieruchomości i ceny różnią się w zależności od stanu i sąsiednich miast.
Domy jako inwestycje
Ponieważ ceny domów z czasem rosną, zakup domu jest tradycyjnie postrzegany jako bezpieczna inwestycja. Mimo to ważną kwestią, którą należy wziąć pod uwagę, patrząc na dom jako inwestycję, jest to, że nigdy się nie opłaci, dopóki go nie sprzedasz.
Z praktycznego punktu widzenia, nawet jeśli wartość Twojego głównego miejsca zamieszkania podwoi się, prawdopodobnie oznacza to po prostu, że wzrosły Twoje podatki od nieruchomości. Wszystkie zyski, które osiągasz, są zapisane na papierze, dopóki nie sprzedasz nieruchomości. Oczywiście dla wielu właścicieli domów to jest w porządku. Dom, który podwaja swoją wartość, jest miłym atutem, który można przekazać dzieciom i wnukom.
Downsizing
Jeśli zdecydujesz się sprzedać i kupić inny dom w tej samej okolicy, pamiętaj, że ceny innych domów prawdopodobnie również wzrosły. Aby naprawdę zarezerwować zysk ze sprzedaży, prawdopodobnie będziesz musiał przenieść się do mniejszego domu w tej samej okolicy lub wyprowadzić się z tego obszaru i znaleźć tańsze miejsce do życia.
Oczywiście redukcja zatrudnienia jest atrakcyjną opcją dla wielu emerytów i tych, którzy nie mają już dzieci mieszkających w domu. Oprócz potencjalnych korzyści finansowych, mniejszy dom jest łatwiejszy w utrzymaniu (przynajmniej w teorii) i może rozwiązać przyszłe problemy z mobilnością.
Pożyczki pod zastaw domu
Chociaż możliwe jest wykorzystanie kapitału własnego w domu, zaciągając pożyczkę pod zastaw, korzystanie z domu jako bankomatu nie zawsze jest dobrą strategią.
Odsetki, które płacisz, nie tylko wpływają na Twoje zyski, ale spłata pożyczki odbiera stabilność finansową. Jeśli ceny nieruchomości spadną, możesz znaleźć się w sytuacji nie do pozazdroszczenia, ponieważ jesteś winien więcej pożyczce, niż jest wart dom.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych
Oprocentowanie kredytów hipotecznych na ogół rośnie w okresach wzrostu gospodarczego. Kiedy tak się dzieje, rynek pracy jest zdrowy, a płace rosną. I odwrotnie, oprocentowanie kredytów hipotecznych zwykle spada podczas spowolnienia gospodarczego, ponieważ Rezerwa Federalna stara się ułatwić wydawanie i pożyczanie.
Średnia oprocentowanie kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu w ciągu 30 lat wynosi poniżej 5% od 2010 r. (Należy pamiętać, że nawet drobne zmiany w oprocentowaniu mogą mieć ogromny wpływ na całkowity koszt domu). Ten wykres z Federal Reserve Bank of St. Louis przedstawia historyczne ceny 30-letnich kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, począwszy od 1971 r.
Jak to wygląda w przypadku cen nieruchomości? Niższe oprocentowanie kredytów hipotecznych niekoniecznie ma bezpośredni związek z cenami domów, chociaż chcielibyśmy sądzić, że tak. Ale mogą mieć na nich pośredni wpływ. Gdy stawki są niskie, konsumenci są bardziej skłonni i mogą sobie pozwolić na zaciąganie większych długów. To dlatego, że koszt kredytu – tj. Odsetki – jest tani. Jednak rosnące stopy procentowe zwykle prowadzą do słabszego popytu ze strony kupujących.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau i / lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych.
Czy kupno domu to dobra inwestycja?
Pomysł, że dom jest dobrą inwestycją, wynika z faktu, że ceny nieruchomości mają tendencję do wzrostu, przynajmniej historycznie. Ponieważ nie ma sposobu, aby przewidzieć przyszły rynek nieruchomości, ważne jest, aby nie tracić czasu. Dom to dobra inwestycja tylko wtedy, gdy cię na to stać.
Oczywiście, chociaż jest mało prawdopodobne, abyś zobaczył jakiekolwiek zyski, które możesz wydać, jeśli planujesz mieszkać w tym samym domu przez całe życie. Ale jeśli kupujesz, mając na uwadze strategię wyjścia, istnieje znacznie większa szansa na osiągnięcie zysku gotówkowego.
Najpierw zastanów się nad motywacją do zakupu domu. Jeśli chcesz w nim mieszkać, prawdopodobnie nie musisz myśleć o swoim domu w kategoriach zysków i strat. Jeśli chcesz zarabiać pieniądze, musisz wprowadzić transakcję ze strategią wyjścia. Oznacza to również, że powinieneś mieć w pamięci cenę sprzedaży, jednocześnie utrzymując cenę zakupu nieruchomości na pierwszym miejscu.
Kiedy rynek osiągnie twój punkt cenowy, sprzedajesz nieruchomość tak samo, jak akcje, które wzrosły. Może to nie być praktyczne podejście do Twojego głównego miejsca zamieszkania, w zależności od Twojego stylu życia, ale jest to dokładnie to, co robi wielu inwestorów w nieruchomości, gdy kupują nieruchomości – remontują je i sprzedają. Pamiętaj tylko, że ceny nie zawsze rosną.
Podsumowanie
Biorąc pod uwagę historię jako przewodnik, większość potencjalnych właścicieli domów dobrze zrobiłaby, gdyby kupili miejsce, w którym faktycznie mają nadzieję zamieszkać, szybko spłacili hipotekę, zamieszkali tam do emerytury, a następnie zmniejszyli rozmiary i przeprowadzili się do tańszego domu. Nie jest to pewny zakład, ale ta strategia zwiększa prawdopodobieństwo osiągnięcia zysku.