Przepisy podatkowe dotyczące wynajmu domu wakacyjnego
Właściciele domów wakacyjnych mogą wynajmować swoje nieruchomości, aby zrekompensować koszty ich posiadania lub w celu uzyskania dochodu. W rezultacie właściciele domów wakacyjnych mogą być uprawnieni do pewnych ulg podatkowych, które mogą pomóc uczynić ich dom wakacyjny bardziej przystępnym cenowo.
Jednak ulgi podatkowe są uzależnione od spełnienia kilku warunków, w tym liczby dni w roku wynajmowania nieruchomości. Zrozumienie przepisów podatkowych z wyprzedzeniem może pomóc właścicielom domów wakacyjnych w skorzystaniu z ulg podatkowych i uniknięciu kosztownych niespodzianek w okresie podatkowym.
Kluczowe wnioski
- Właściciele domów wakacyjnych, którzy wynajmują swoje nieruchomości, mogą korzystać z ulg podatkowych, aby uczynić dom wakacyjny bardziej przystępnym cenowo.
- Ulgi są uzależnione od spełnienia wymagań IRS, które mogą obejmować liczbę dni wynajmu lub osobistego wykorzystania przez właściciela.
- Nieruchomość wakacyjną można wynająć na okres do dwóch tygodni (14 nocy) każdego roku bez konieczności zgłaszania dochodu z wynajmu.
Zrozumienie przepisów podatkowych dotyczących wynajmu domu wakacyjnego
Jeśli właściciel domu otrzymuje dochód z wynajmu, dochód jest opodatkowany przez Internal Revenue Service (IRS). Jednak właściciel domu może zwykle odliczyć pewne wydatki. Całkowita kwota wydatków pomniejsza dochód właściciela do opodatkowania.
Właściciele domów wakacyjnych mają określone zasady, których należy przestrzegać, aby właściciel mógł odliczyć wydatki związane z wynajmowaną nieruchomością. Poniżej znajduje się przegląd wymagań i zasad dotyczących odliczeń podatkowych dla domów wakacyjnych.
Reguła 14 dni lub 10%
Ulgi podatkowe, do których właściciel może być uprawniony, zależą od liczby dni w roku, przez które nieruchomość jest wynajmowana oraz od tego, ile czasu właściciel spędza w domu. Jeśli dom wakacyjny jest wykorzystywany wyłącznie do osobistego użytku właściciela (i nie jest wynajmowany w żadnym momencie w ciągu roku), właściciel może zasadniczo odliczyćpodatek od nieruchomości i odsetki od kredytu hipotecznego.
Podobnie jak w przypadku podstawowego miejsca zamieszkania, koszty związane z ubezpieczeniem, konserwacją i opłatami za media nie mogą być odpisane. Jeśli dom jest używany do wynajmu, właściciel należy do jednej z trzech kategorii.
Nieruchomość wynajmowana na 14 dni lub krócej każdego roku
Zgodnie z przepisami IRS, nieruchomość wakacyjną można wynająć na okres do dwóch tygodni (14 nocy) każdego roku bez konieczności zgłaszania przychodów z najmu. W tym przypadku, dom jest nadal uważane za osobiste miejsce zamieszkania, więc właściciel może odliczyć odsetek od kredytów hipotecznych i podatki od nieruchomości w Załączniku A zgodnie ze standardowymi zasadami drugim domem. Jednak właściciel nie może odliczyć żadnych wydatków jako kosztów wynajmu.
Ta ulga podatkowa jest czasami nazywana „zwolnieniem Masters”, ponieważ właściciele domów w pobliżu Augusta National Golf Club mogą zarobić nawet 20 000 $ na wynajmowaniu swoich domów podczas corocznego turnieju bez konieczności zgłaszania dochodu w zeznaniach podatkowych.
Wypożyczony na ponad 15 dni i używany krócej niż 14 dni
W tym przypadku nieruchomość jest traktowana jako nieruchomość do wynajęcia, a czynności najmu są postrzegane jako biznes. Wszystkie dochody z wynajmu muszą zostać zgłoszone do IRS, a właściciel może odliczyć pewne koszty najmu, w tym:
- Opłaty na rzecz zarządców nieruchomości
- Składki ubezpieczeniowe
- Koszty utrzymania
- Odsetki od kredytu hipotecznego
- Podatki od nieruchomości
- Narzędzia
- Amortyzacja
Kwota kosztów wynajmu, którą można odliczyć, jest oparta na odsetku dni wynajmu domu wakacyjnego, zwanych „dniami wynajmu”. Koszty podlegające odliczeniu oblicza się, dzieląc liczbę dni wynajmu domu przez całkowitą liczbę dni, w których dom był używany: dni wynajmu plus dni do użytku osobistego.
Na przykład, jeśli dom wakacyjny miał łącznie 120 dni użytkowania, a 100 z tych dni to dni wynajmu, 83% kosztów (100 dni wynajmu / 120 dni użytkowania łącznie) można odliczyć od dochodu z wynajmu. Nie można odliczyć części kosztów wynajmu przekraczającej przychody z wynajmu. Właściciel nie byłby w stanie odliczyć pozostałych 17% kosztów wynajmu.
Oprócz odliczenia kosztów najmu właściciele mogą być w stanie odliczyć do 25 000 USD rocznie strat, w zależności od skorygowanego dochodu brutto (AGI) właściciela, a straty pasywne mogą zostać odpisane, jeśli sami zarządzają nieruchomością. Strata pasywna to strata, którą można odliczyć, jeśli podatnik nie uczestniczy w sposób istotny w wynajmowanej nieruchomości.
Właściciel użytkuje nieruchomość przez ponad 14 dni lub 10% łącznej liczby dni wynajmu domu
Jeśli dni osobiste przekraczają 14 dni lub 10% liczby dni wynajmu domu– w zależności od tego, która z tych wartości jest większa– IRS uznaje nieruchomość za miejsce zamieszkania i nie można odliczyć strat z tytułu najmu. Nadal można odliczyć koszty wynajmu do wysokości dochodu z wynajmu, a także podatki od nieruchomości i odsetki od kredytu hipotecznego.
Ponieważ 14-dniowy termin może mieć dramatyczny wpływ na podatki, ważne jest, aby śledzić i dokumentować dni użytkowania osobistego w porównaniu z dniami przeznaczonymi na naprawy i konserwację. Według urzędu skarbowego, dni użytkowania osobistego mogą obejmować:
Każdy dzień, w którym pracujesz w pełnym wymiarze czasu na naprawę i konserwację (a nie ulepszanie) swojej nieruchomości, nie jest liczony jako dzień osobistego użytku. Nie traktuj tego dnia jako osobistego użytku, nawet jeśli członkowie rodziny wykorzystują nieruchomość w celach rekreacyjnych tego samego dnia.
Podsumowanie
Właściciele wynajmujący domy wakacyjne mogą być w stanie skorzystać z pewnych ulg podatkowych, dzięki czemu drugi dom będzie bardziej przystępny cenowo. Przepisy podatkowe zapewniają bardzo różne korzyści, w zależności od liczby dni, przez które nieruchomość jest wynajmowana w każdym roku oraz czasu, przez jaki właściciel korzysta z domu.
Ponieważ przepisy podatkowe mogą być złożone i często się zmieniają, warto skonsultować się z wykwalifikowanym specjalistą podatkowym, aby uzyskać kompleksowe zrozumienie przepisów podatkowych i określić najlepsze podejście do wynajmu domu wakacyjnego.