Indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller
Co to jest krajowy indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller?
Krajowy indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller mierzy zmianę wartości rynku mieszkaniowego w USA, śledząc cenę zakupu i wartość odsprzedaży domów jednorodzinnych, które przeszły co najmniej dwie transakcje na warunkach rynkowych. Indeks, powszechnie uważany za barometr amerykańskiego rynku nieruchomości i szerzej rozumianej gospodarki, nosi imię dwóch jego twórców: Karla Case i Roberta Shillera.
Kluczowe wnioski
- Krajowy indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller mierzy zmianę wartości amerykańskiego rynku mieszkaniowego.
- Czyni to poprzez śledzenie ceny zakupu i wartości odsprzedaży domów jednorodzinnych, które przeszły co najmniej dwie transakcje na warunkach rynkowych.
- Indeks został opracowany w latach 80. XX wieku i stał się szeroko stosowanym i szanowanym barometrem amerykańskiego rynku mieszkaniowego i szerzej rozumianej gospodarki.
Zrozumienie krajowego indeksu cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller
Indeks Case-Shillera został opracowany w latach 80. przez trzech ekonomistów : Allana Weissa, Karla Case’a i Roberta Shillera. Od tego czasu stał się szeroko stosowanym i szanowanym barometrem amerykańskiego rynku mieszkaniowego, a także szeroko rozumianej gospodarki.
Kondycja rynku mieszkaniowego i całej gospodarki są ze sobą powiązane na wiele sposobów. Kiedy ceny nieruchomości idą w górę, właściciele domów często poluzowują sznurki. Deweloperzy również nabierają pewności siebie, zwiększając produkt krajowy brutto (PKB), inwestując więcej w nowe grunty, materiały i miejsca pracy przy budowie nowych domów.
Inwestorzy mogą pośrednio wykorzystać zmiany cen domów, inwestując w kontrakty terminowe i opcje S&P Case-Shiller Home Price Index.
Większość amerykańskich domów jest zamieszkana przez właścicieli, więc przyjrzenie się indeksom cen mieszkań może dostarczyć dobrego wyobrażenia o tym, ile pieniędzy krąży w gospodarce. Oznacza to, że krajowy indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller, jeden z najbardziej znanych mierników wyceny domów w USA, jest bardzo uważnie monitorowany przez ekonomistów i inwestorów.
Wskaźnik cen domów Case Shiller wynosił średnio 164,27 od 2000 do 2019 r., Według Trading Economics, osiągając najwyższy w historii poziom 217,65 w czerwcu 2019 r. I rekordowo niski poziom 100 w styczniu 2000 r.
Rodzaje indeksu cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller
Krajowy indeks cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller jest podzielony na kilka różnych indeksów, co umożliwia porównanie średnich krajowych z poszczególnymi obszarami metropolitalnymi. Indeksy są następujące:
- Krajowy indeks cen domów, obejmujący dziewięć głównych działów spisu. Ten konkretny indeks jest obliczany kwartalnie i publikowany w ostatni wtorek lutego, maja, sierpnia i listopada.
- Indeks złożony z 10 miast, obejmujący Boston, Chicago, Denver, Las Vegas, Los Angeles, Miami, Nowy Jork, San Diego, San Francisco i Waszyngton.
- Złożony indeks 20 miast, obejmujący wszystkie powyższe miasta oraz Atlanta, Charlotte, Cleveland, Dallas, Detroit, Minneapolis, Phoenix, Portland (Oregon), Seattle i Tampa.
- Dwadzieścia indywidualnych indeksów obszaru metropolitalnego dla każdego z wymienionych powyżej miast.
Wszystkie indeksy, z wyjątkiem indeksu krajowego, są publikowane w każdy ostatni wtorek miesiąca o godzinie 9:00 czasu wschodniego (EST).
Metoda indeksu cen domów według S&P CoreLogic Case-Shiller
Według S&P indeksy są zestawiane według następującej metodologii:
- Metoda powtórnej sprzedaży : Każdy indeks mierzy zmiany cen jednorodzinnych, wolnostojących rezydencji przy użyciu techniki wyceny powtórnej sprzedaży.
- Podejście oparte na indeksach : Indeksy opierają się na obserwowanych zmianach cen mieszkań i służą do pomiaru wzrostu lub spadku wartości rynkowej nieruchomości mieszkalnych w 20 określonych metropolitalnych obszarach statystycznych (MSA) i trzech poziomach cen – niskim, średnim i wysokim.
- Tworzenie par sprzedaży: Ruch cen domów jednorodzinnych jest mierzony poprzez zbieranie danych o rzeczywistych cenach sprzedaży. Kiedy dom jest odsprzedawany, nowa cena sprzedaży jest dopasowywana do jego pierwszej ceny sprzedaży. Te dwa punkty danych nazywane są „parą sprzedaży”, a różnica w parze sprzedaży jest mierzona i rejestrowana. Pary sprzedaży mają na celu zmianę ceny tego samego domu, przy jednoczesnym zachowaniu stałej jakości i wielkości każdego domu.
- Waga par sprzedaży: Wskaźniki są ważone wartościami i zaprojektowane w celu kontrolowania zmian jakości w mierzonych domach. Parom sprzedaży przypisuje się wagi w celu uwzględnienia wahań cen, które można przypisać takim czynnikom, jak rozległa przebudowa domu, dobudowa domu lub skrajne zaniedbanie. Uwzględniane są również odstępy czasu między sprzedażami.
- Trzymiesięczna średnia krocząca : Indeksy są obliczane co miesiąc przy użyciu algorytmu trzymiesięcznej średniej ruchomej. Pary sprzedaży domów są kumulowane w kroczących okresach trzymiesięcznych.
Ograniczenia krajowego indeksu cen domów S&P CoreLogic Case-Shiller
Indeksy S&P CoreLogic Case-Shiller nie obejmują wszystkiego. Oczywiste wyjątki obejmują nowe budowle, wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie, domy wielorodzinne i inne nieruchomości, których nie można zidentyfikować jako jednorodzinne.
Warto też mieć na uwadze, że w raportowanych danych występuje dwumiesięczne opóźnienie, więc np. Raport z maja obejmowałby sprzedaż domów tylko do marca.
Uwagi specjalne
Indeksy Case-Shiller są prawdopodobnie najbardziej znanymi wskaźnikami cen nieruchomości mieszkaniowych. Istnieje jednak kilka alternatywnych indeksów, których inwestorzy mogą również używać do śledzenia wahań wyceny nieruchomości.
W Stanach Zjednoczonych obejmują one indeks cen mieszkań (HPI) Federalnej Agencji Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA), indeks cen domów LoanPerformance firmy First American CoreLogic oraz indeks cen domów IAS360. Każdy indeks różni się pod względem stosowanych kryteriów.