Specyfika umów dotyczących nieruchomości finansowanych przez sprzedawców
Jeśli chodzi o finansowanie nieruchomości mieszkalnych, większość transakcji przebiega zgodnie ze znanym procesem. Sprzedający znajduje chętnego nabywcę z wymaganym dochodem, historią zatrudnienia i oceną kredytową, aby kwalifikować się do kredytu hipotecznego, a instytucja pożyczkowa wpłaca pieniądze na sfinansowanie transakcji.
Ale co, jeśli tradycyjne finansowanie jest niedostępne, a kupujący i sprzedający nadal chcą prowadzić sprzedaż prywatnie? Wpisz coś, co nazywa się finansowaniem sprzedającego. Jak sugeruje termin, osoba sprzedająca dom finansuje zakup.
Kluczowe wnioski
- W transakcjach dotyczących nieruchomości mieszkalnych jedną z opcji jest finansowanie przez sprzedającego, w którym sprzedawca finansuje zakup dla kupującego.
- Transakcje finansowane przez sprzedawcę mogą być szybsze i tańsze niż konwencjonalne.
- Kupujący muszą potwierdzić, że sprzedawca może swobodnie finansować (nie mają kredytu hipotecznego lub ich pożyczkodawca na to zezwala) i powinni być przygotowani na wpłacenie zaliczki.
- Finansowanie przez sprzedawcę zwykle trwa krócej niż tradycyjny kredyt hipoteczny.
- Obie strony transakcji powinny zatrudnić specjalistów, którzy udzielą wskazówek oraz sporządzą umowę i weksel.
Jak działa finansowanie przez sprzedawców?
Bank nie jest zaangażowany w sprzedaż finansowaną przez sprzedawcę; kupujący i sprzedający sami dokonują ustaleń. Sporządzają weksel z określeniem oprocentowania, harmonogramu płatności od kupującego do sprzedającego oraz konsekwencji w przypadku niewywiązania się przez kupującego z tych zobowiązań. W przeciwieństwie do sprzedaży obejmującej kredyt hipoteczny, nie następuje przeniesienie kwoty głównej z kupującego na sprzedającego, a jedynie umowa dotycząca spłaty tej kwoty w czasie.
Przy zaangażowaniu tylko dwóch głównych graczy finansowanie przez właściciela może być szybsze i tańsze niż sprzedaż domu w tradycyjny sposób. Nie trzeba czekać na urzędnika ds. Kredytów bankowych, ubezpieczyciela i dział prawny, a kupujący często mogą dostać się do domu za mniej pieniędzy.
Zalety finansowania sprzedającego
Ta alternatywa dla tradycyjnego finansowania może być przydatna w pewnych sytuacjach lub w miejscach, w których uzyskanie kredytu hipotecznego jest trudne. W tak trudnych warunkach finansowanie przez sprzedającego zapewnia kupującym dostęp do alternatywnej formy kredytu.
Sprzedawcy z kolei zazwyczaj mogą sprzedawać szybciej i bez konieczności przeprowadzania kosztownych napraw, których zazwyczaj wymagają pożyczkodawcy. Ponadto, ponieważ sprzedający finansuje sprzedaż, nieruchomość może wymagać wyższej ceny sprzedaży.
Niższe koszty zamknięcia
Koszty zamknięcia są rzeczywiście niższe w przypadku sprzedaży finansowanej przez sprzedającego. Bez udziału banku transakcja pozwala uniknąć kosztów kredytu hipotecznego lub punktów rabatowych, a także opłat za udzielenie kredytu i wielu innych opłat, które pożyczkodawcy rutynowo pobierają podczas procesu finansowania. Jest też większa elastyczność, przynajmniej pozornie, jeśli chodzi o warunki kredytu, od wymaganego wkładu własnego i oprocentowania do czasu trwania umowy.
Finansowanie sprzedającego jest zwykle dostępne tylko przez dość krótki okres, na przykład pięć lat, a płatność balonowa przypada na koniec tego okresu. Teoria – a przynajmniej nadzieja – jest taka, że kupujący ostatecznie refinansuje tę płatność u tradycyjnego pożyczkodawcy, uzbrojonego w lepszą zdolność kredytową i zgromadzony trochę kapitału w domu.
Finansowanie sprzedającego dla kupujących
Pomimo wszystkich potencjalnych zalet finansowania sprzedającego, transakcje, które z niego korzystają, wiążą się z ryzykiem i realiami dla obu stron. Oto, co kupujący powinni rozważyć przed sfinalizowaniem transakcji finansowanej przez sprzedawcę.
Nie oczekuj lepszych warunków niż w przypadku kredytu hipotecznego
W miarę ustalania warunków umowy finansowanej przez sprzedawcę elastyczność często spotyka się z rzeczywistością. Sprzedawca trawi swoje potrzeby finansowe i ryzyko, w tym możliwość spłaty kredytu przez kupującego, z perspektywą potencjalnie kosztownego i chaotycznego procesu eksmisji.
Skutek może być otrzeźwiający dla kupującego. Możliwe jest na przykład, że zapewnisz sobie korzystniejszą stopę procentową niż oferują banki, ale jest bardziej prawdopodobne, że zapłacisz więcej, być może kilka dodatkowych punktów procentowych powyżej obowiązującej stopy procentowej.
Jako kupujący prawdopodobnie będziesz musiał wpłacić zaliczkę, której wielkość jest porównywalna z kwotą typowego kredytu hipotecznego – to znaczy 20% lub więcej wartości nieruchomości.
Może być konieczne sprzedanie się sprzedawcy
Sprytnie jest być przejrzystym i prostym w kwestii powodów, dla których nie kwalifikowałeś się do tradycyjnego kredytu hipotecznego. Niektóre z tych informacji mogą pojawić się tak czy inaczej, gdy sprzedawca sprawdzi Twoją historię kredytową i inne podstawowe dane, w tym Twoje zatrudnienie, aktywa, roszczenia finansowe i referencje.
Ale upewnij się również, że wskazałeś na wszelkie ograniczenia dotyczące możliwości pożyczania, które mogą nie ujawnić się podczas badania due diligence sprzedającego. Potencjalny nabywca, który ma solidny kredyt i pokaźną przedpłatę, mógł niedawno rozpocząć nową działalność i nie może kwalifikować się do otrzymania pożyczki na okres do dwóch lat.
Przygotuj się na zaproponowanie finansowania sprzedającego
Właściciele domów, którzy oferują finansowanie przez sprzedawców, często otwarcie ogłaszają ten fakt w nadziei, że przyciągną nabywców, którzy nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego. Jeśli jednak nie widzisz wzmianki o finansowaniu sprzedawcy, nie zaszkodzi zapytać. Jednak zamiast pytać, czy opcja finansowania przez właściciela jest opcją, możesz przedstawić konkretną propozycję. Możesz na przykład powiedzieć: „Moja oferta to pełna cena z 20% zniżką, finansowanie sprzedawcy za 350 000 USD przy 6%, amortyzowane przez 30 lat pięcioletnią pożyczką balonową. Jeśli nie dokonam refinansowania w ciągu dwóch do trzech lat, Zwiększę stawkę do 7% w czwartym i piątym roku. ”
Potwierdź, że sprzedawca może sfinansować sprzedaż
Finansowanie przez sprzedającego jest najprostsze, gdy sprzedawca jest bezpośrednim właścicielem nieruchomości; hipoteka na nieruchomości wprowadza dodatkowe komplikacje. Płacenie za poszukiwaniu tytułowej na nieruchomości potwierdzi, że jest to dokładnie opisane w akcie i jest wolne od hipoteki lub podatku zastawów.
Według Jasona Burkholder, pośrednika w handlu nieruchomościami z Weichert Realtors w Lancaster w Pensylwanii, „Większość kredytów hipotecznych ma klauzulę„ należna na sprzedaż ”, która zabrania sprzedającemu sprzedaży domu bez spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli więc sprzedawca finansuje kredyt przez właściciela, a firma udzielająca kredytów hipotecznych dowiaduje się, że uzna dom za „sprzedany” i zażąda natychmiastowej spłaty całości zadłużenia, co pozwoli pożyczkodawcy na przejęcie go. ”
Finansowanie sprzedających dla sprzedających
Pamiętaj o tych wskazówkach i faktach, jeśli rozważasz finansowanie sprzedaży domu.
Nie musisz koniecznie długo finansować sprzedaży
Jako sprzedający możesz w dowolnym momencie sprzedać weksel inwestorowi lub pożyczkodawcy, któremu kupujący przesyła następnie płatności. Może się to zdarzyć tego samego dnia co zamknięcie, więc sprzedawca może natychmiast otrzymać gotówkę.
Innymi słowy, sprzedawcy nie muszą mieć gotówki ani zostać pożyczkodawcami. Pamiętaj jednak, że prawdopodobnie będziesz musiał zaakceptować mniej niż pełną wartość banknotu, aby go sprzedać, zmniejszając w ten sposób zwrot z nieruchomości. Według firmy Amerinote Xchange, firmy specjalizującej się wfinansowaniu z rynku wtórnego, weksle na nieruchomości są zwykle sprzedawane za 65% do 90% ich wartości nominalnej.
Skorzystaj z finansowania sprzedawcy, aby sprzedać nieruchomość
Ponieważ finansowanie przez sprzedającego jest stosunkowo rzadkie, promuj fakt, że je oferujesz, zaczynając od wpisu nieruchomości. Dodanie do tekstu słów „dostępne finansowanie sprzedającego” ostrzeże potencjalnych nabywców i ich agentów, że opcja jest dostępna.
Gdy potencjalni nabywcy obejrzą Twój dom, podaj więcej szczegółów na temat ustaleń dotyczących finansowania. Przygotuj arkusz informacyjny opisujący warunki finansowania.
Sprzedawcy powinni przedstawić ogólne wyjaśnienie, czym jest finansowanie sprzedającego, ponieważ wielu kupujących nie jest z nim zaznajomionych.
Poszukaj porady podatkowej i rozważ pomoc w obsłudze pożyczki
Ponieważ transakcje finansowane przez sprzedawcę mogą powodować komplikacje podatkowe, zaangażuj planistę finansowego lub eksperta podatkowego jako część swojego zespołu do sprzedaży. Ponadto, jeśli nie jesteś doświadczonym i wygodnym pożyczkodawcą, rozważ zatrudnienie firmy obsługującej pożyczki do zbierania miesięcznych płatności, wystawiania wyciągów i wykonywania innych obowiązków związanych z zarządzaniem pożyczką.
Jak ustrukturyzować umowę finansowania sprzedającego
Obie strony umowy finansowanej przez sprzedającego powinny zatrudnić prawnika lub agenta nieruchomości do napisania i przeglądu umowy sprzedaży i weksla wraz z powiązanymi zadaniami. Spróbuj znaleźć specjalistów, którzy mają doświadczenie w transakcjach domów finansowanych przez sprzedawcę – i którzy, jeśli to możliwe, mają doświadczenie w Twoim miejscu zamieszkania, ponieważ niektóre odpowiednie przepisy (takie jak te, które regulują płatności balonowe) różnią się w zależności od jurysdykcji.
Specjaliści mogą również pomóc kupującemu i sprzedającemu w podjęciu decyzji o tym, która umowa będzie dla nich najbardziej odpowiednia i jakie będą okoliczności sprzedaży. Jeśli nie jest to umowa finansowana przez sprzedającego, inwestor i pośrednik w handlu nieruchomościami Don Tepper zwraca uwagę, że „istnieją dziesiątki innych sposobów zakupu” innych niż tradycyjna umowa hipoteczna. Tepper zauważa, że umowy te obejmują opcję leasingu, kupno dzierżawy, umowę gruntową, umowę aktu, udział w kapitale i hipoteki. „Większość kupujących i większość pośredników w obrocie nieruchomościami nie wie, jak to działa” – mówi.
Podsumowanie
Czy finansowanie przez sprzedawcę jest dobrą opcją? Tak niezwykłe i nieznane, jak dla większości ludzi, finansowanie przez sprzedawcę może być przydatną opcją na wymagającym rynku nieruchomości. Jednak porozumienie stwarza pewne szczególne ryzyko dla kupujących i sprzedających, dlatego warto zaangażować profesjonalną pomoc, aby je złagodzić i umożliwić sprawny przebieg procesu.