Zaplanowane przekształcenie
Co to jest zaplanowane przekształcenie?
Planowane przekształcenie to ponowne obliczenie pozostałego harmonogramu spłat spłaty kapitału i odsetek od kredytu hipotecznego. Hipoteczny jest rodzajem kredytu, w którym bank pożycza kredytobiorcy na zakup domu. Przekształcenie odbywa się w określonym z góry lub zaplanowanym terminie.
Niektóre programy hipoteczne umożliwiają właścicielom domów dokonywanie wcześniejszych spłat pożyczek, które nie podlegają pełnej amortyzacji, co oznacza, że płatności nie zmniejszają zadłużenia kwoty głównej. Później, w zaplanowanym terminie przekształcenia, obliczany jest nowy harmonogram amortyzacji lub płatności na podstawie salda kapitału w tym czasie i pozostałego okresu (lub czasu pozostałego do spłaty).
Planowane przekształcenie jest ważne, ponieważ pomaga zapewnić, że kredyt hipoteczny zostanie spłacony do końca pierwotnego okresu. Jednak zaplanowane przekształcenie może spowodować wzrost kwot płatności za pozostałe płatności.
Kluczowe wnioski
- Planowane przekształcenie to ponowne obliczenie pozostałego harmonogramu spłat spłaty kapitału i odsetek od kredytu hipotecznego.
- Zaplanowane przekształcenie jest przeprowadzane w określonym z góry terminie i zapewnia spłatę kredytu hipotecznego do końca pierwotnego okresu.
- Planowane przekształcenie kredytu hipotecznego może stanowić alternatywę dla refinansowania, ponieważ przekształcenie to nie jest nową pożyczką ani nie jest potrzebna kontrola kredytowa.
Jak działa zaplanowane przekształcenie
Przekształcenia hipotecznego jest rozwiązaniem zawartym w niektórych kredytów hipotecznych, które mogą prowadzić do niższych stóp procentowych i przedłużenie pozostałego okresu hipotecznych. W niektórych przypadkach pożyczkobiorca może dokonać spłaty kwoty głównej w celu zmniejszenia niespłaconej kwoty pożyczki. Harmonogram spłat pożyczki można przekształcić, co powoduje utworzenie nowego harmonogramu spłat odzwierciedlającego zmniejszoną pożyczoną kwotę.
Harmonogram spłat kredytu hipotecznego nazywany jest harmonogramem spłat, w którym część każdej płatności odliczana jest do należnych odsetek i pozostałej do spłaty kwoty głównej. Planowana data przekształcenia to dzień, w którym pożyczkodawca oblicza nowy harmonogram spłat i spłat na podstawie pozostałego salda i okresu spłaty kredytu hipotecznego. Innymi słowy, pozostała należna kwota jest rozłożona na istniejący okres spłaty pożyczki w celu obliczenia miesięcznych płatności.
Jeżeli dokonano spłaty kwoty głównej, pożyczkobiorca prawdopodobnie spodziewałby się, że miesięczna rata zmniejszy się po planowanym przekształceniu kredytu hipotecznego. Wielu dostawców kredytów hipotecznych oferuje zaplanowane przekształcenie harmonogramu spłat, jeśli kredytobiorca dokonał dodatkowej płatności w celu zmniejszenia należnej kwoty głównej. Jednak pożyczkodawcy zwykle wymagają, aby pożyczka była w dobrej kondycji, co oznacza, że nie ma żadnych zaległych płatności.
Zaplanowane przekształcenie a refinansowanie
Przekształcenie kredytu hipotecznego może być lepszą opcją niż refinansowanie kredytu hipotecznego. W przypadku refinansowania obecny kredyt hipoteczny zostaje zastąpiony nowym kredytem hipotecznym, co zwykle ma miejsce, gdy stopy procentowe na rynku są niższe niż pierwotna stopa oprocentowania kredytu. Ponieważ jednak refinansowanie jest technicznie nową pożyczką, może być kosztowne z dodatkowymi opłatami, a zatwierdzenie pożyczki zależy od zdolności kredytowej pożyczkobiorcy.
Z drugiej strony przekształcenie kredytu hipotecznego nie jest nową pożyczką, w związku z czym nie wymaga nowej zgody ani kontroli kredytowej pożyczkobiorcy. Zamiast tego przekształcenie modyfikuje spłaty pożyczki, ale pierwotny kredyt hipoteczny nie jest zastępowany.
Zaplanowane przekształcenie kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu
Kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) to rodzaj kredytu hipotecznego, w którym początkowa stopa procentowa jest stała na określony czas, a następnie stopa procentowa jest resetowana w celu odzwierciedlenia aktualnych stóp na rynku. Istnieją różne typy ARM, które mogą umożliwiać pożyczkobiorcom dokonywanie płatności wyłącznie odsetkowych za okres lub dostosowywanie wielkości płatności w okresie trwania pożyczki.
Opcja płatności ARM
Planowane przekształcenie jest powszechne w przypadku opcji płatności kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu (ARM). ARM opcji płatności to miesięczne ARM dostosowujące się, które pozwala pożyczkobiorcy wybrać jedną z następujących opcji:
- Kilka opcji płatności miesięcznych, w tym płatność 30- lub 40-letnia w pełni amortyzowana
- 15-letnia płatność w pełni amortyzowana
- Tylko odsetki
- Minimalna płatność lub płatność w kwocie wyższej niż kwota minimalna
ARM z opcją płatności mają funkcję, która pozwala na naliczanie odroczonych odsetek. Odroczone odsetki tworzone na każdy dzień spłaty dodawane są do salda głównego kredytu hipotecznego. Nazywa się to amortyzacją ujemną. Często pod koniec piątego roku wyznaczana jest data przekształcenia. W tym dniu przekształcenia harmonogram spłat jest ponownie obliczany, tak aby na podstawie pozostałego salda kapitału i w pełni zindeksowanej w danym momencie stopy procentowej przyszłe płatności amortyzowały hipotekę przez pozostały okres.
Zaplanowane przekształcenia i wyższe miesięczne płatności
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu, w tym ARM z opcją płatności, umożliwiają kredytobiorcom dokonywanie mniejszych płatności, co może pomóc w uzyskaniu przystępności. Jednak całkowita kwota zadłużenia lub zadłużenia hipotecznego może z czasem znacznie wzrosnąć. Na przykład, jeśli płatności nie spłacają żadnej części kapitału, odsetki od zadłużenia rosną do poziomu, w którym saldo pożyczki rośnie. W rezultacie zaplanowane przekształcenie może doprowadzić do wyższej spłaty kredytu hipotecznego w celu spłaty kredytu w terminie.
Kwalifikacje do zaplanowanego przekształcenia
Nie wszystkie kredyty hipoteczne kwalifikują się do przekształcenia. W prawie wszystkich przypadkach kredyt hipoteczny nie może zostać przekształcony, chyba że jest on wspierany przez Fannie Mae lub Freddie Mac, które są wspieranymi przez rząd federalnymi firmami zajmującymi się kredytami hipotecznymi, które gwarantują pożyczki hipoteczne dla pożyczkodawców.
Pożyczki wspierane przez Federalną Administrację Mieszkalnictwa (FHA), które zwykle pomagają osobom o niskich dochodach, kupującym po raz pierwszy dom, oraz pożyczki Veterans Administration (VA) nie kwalifikują się do przekształcenia hipoteki. Istnieje jednak wyjątek w przypadku modyfikacji kredytu, którym jest zmiana warunków kredytu – zwykle wtedy, gdy kredytobiorca nie jest w stanie spłacić kredytu.
Podczas planowego przekształcenia kredytu hipotecznego osoba fizyczna wpłaca dużą sumę na poczet swojego kapitału, a jej hipoteka jest następnie przeliczana na podstawie nowego salda. Ta kwota wkładu głównego musi spełniać lub przekraczać minimalny wymóg 10% aktualnego zadłużenia. Pożyczkobiorcy zazwyczaj mają możliwość ponownego spłaty kredytu hipotecznego raz w okresie spłaty kredytu. Jednak niektórzy pożyczkodawcy oferują dodatkowe przekształcenia, jeśli kolejna spłata kwoty głównej zostanie dokonana w późniejszym okresie trwania pożyczki.