Zabezpieczenia mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką (RMBS)

Co to jest zabezpieczenie mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką (RMBS)?

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mieszkaniową (RMBS) to papiery wartościowe oparte na długach (podobne do obligacji), zabezpieczone odsetkami zapłaconymi od kredytów na rezydencje. Odsetki od pożyczek, takich jak kredyty hipoteczne, pożyczki pod zastaw domu i kredyty hipoteczne typu subprime, uważa się za coś o stosunkowo niskiej stopie spłaty i stosunkowo wysokiej stopie procentowej, ponieważ istnieje duże zapotrzebowanie na posiadanie osobistego lub rodzinnego miejsca zamieszkania.. Inwestorzy są zainteresowani tego rodzaju zabezpieczeniami, chcą też być chronieni przed ryzykiem niewypłacalności związanym z indywidualnymi pożyczkami tego rodzaju. Ryzyko to jest ograniczane poprzez łączenie wielu takich pożyczek w celu zminimalizowania ryzyka indywidualnego niewykonania zobowiązania.

Jak działa zabezpieczenie mieszkaniowe zabezpieczone hipoteką (RMBS)

Papier wartościowy zabezpieczony hipoteką mieszkaniową jest tworzony przez jedno z dwóch źródeł: agencję rządową, taką jak Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) i Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac) lub przez niebędącą agencją firmę zajmującą się bankowością inwestycyjną. Najpierw podmioty te sprzedają lub kontrolują dużą liczbę kredytów mieszkaniowych. Następnie łączą dużą liczbę z nich w jedną pulę pożyczek. Wreszcie podmioty te zasadniczo sprzedają obligacje zabezpieczone tą pulą pożyczek.

Płatności z tytułu tych pożyczek przepływają do inwestorów, którzy kupili do tej puli, a stopy procentowe, które otrzymują, są lepsze niż typowe obligacje wspierane przez rząd Stanów Zjednoczonych. Instytucje emitujące pobierają opłatę za zarządzanie pulą, a ryzyko niewywiązania się z tych kredytów hipotecznych jest wspólne zarówno dla emitentów, jak i inwestorów. Ponieważ każda z tych pożyczek stanowi niewielką część większej zebranej puli pożyczek, niewypłacalność którejkolwiek z tych pożyczek ma mniejszy wpływ na inwestorów, niż gdyby inwestowali w jedną z tych pożyczek indywidualnie.

Zalety i wady RMBS

Zaletą konstrukcji RMBS jest mniejsze ryzyko i większa rentowność dla inwestorów. Pozwala również podmiotom emitującym zgromadzić więcej gotówki na rezerwy, od których mogą zaciągnąć więcej pożyczek. To z kolei zwiększa dostępność kapitału inwestycyjnego dla właścicieli firm i przedsiębiorców.

Jako wskaźnik ich efektywności i korzyści można zauważyć, że największą pojedynczą kategorią inwestorów RMBS są zakłady ubezpieczeń na życie. Instytucje te odnoszą korzyści z efektywnego sposobu inwestowania miliardów dolarów w inwestycje o wyższym oprocentowaniu niż obligacje rządowe, przy jednoczesnym podejmowaniu akceptowalnego ryzyka.

RMBS może zawierać wiele różnych rodzajów kredytów hipotecznych. Papiery wartościowe mogą obejmować wszystkie rodzaje kredytów hipotecznych lub mieszankę różnych typów. Mogą obejmować kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu, zmiennym oprocentowaniu, zmiennym oprocentowaniu oraz kredyty hipoteczne o różnej jakości kredytowej, w tym prime i subprime. Ta różnorodność pomaga zmniejszyć ryzyko niewypłacalności.

Złożoność wszystkich RMBS, jako rodzaju inwestycji, stwarza pewne trudne do oszacowania niedogodności. Pierwszym z nich jest ryzyko systemowe, czyli ryzyko, że warunki skrajne systemu finansowego mogą w jednolity sposób wpłynąć na wszystkie inwestycje w ramach puli stanowiącej podstawę RMBS. Ryzyko to było ewidentne podczas kryzysu finansowego w 2008 roku. Po drugie, ponieważ inwestorzy są bardziej zdystansowani od indywidualnych posiadaczy kredytów hipotecznych, mają mniejszy udział w swoim sukcesie. Podczas gdy historyczne współczynniki niewypłacalności oscylowały wokół dwóch procent, w 2009 roku wskaźnik ten wynosił blisko pięć procent. Dziesięć lat później to ryzyko wydaje się mało obawiać inwestorów, ponieważ współczynnik niewypłacalności spadł poniżej jednego procenta.

Inwestowanie w papiery wartościowe zabezpieczone mieszkaniowymi hipotekami

Inwestowanie w papier wartościowy zabezpieczony hipoteką mieszkaniową może narazić inwestora na ryzyko wcześniejszej spłaty i ryzyko kredytowe. Ryzyko wcześniejszej spłaty to ryzyko, że posiadacz kredytu hipotecznego spłaci hipotekę przed terminem wymagalności, co zmniejsza kwotę odsetek, które w innym przypadku otrzymałby inwestor. W tym sensie przedpłata to płatność przewyższająca planowaną spłatę główną. Taka sytuacja może mieć miejsce, gdy obecne rynkowe oprocentowanie spadnie poniżej stopy oprocentowania kredytu hipotecznego, ponieważ właściciel domu jest bardziej skłonny do refinansowania kredytu hipotecznego. Ryzyko kredytowe dla inwestorów RMBS powstaje, gdy pożyczkobiorca przestaje spłacać swój kredyt hipoteczny

Papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką mieszkaniową są wykorzystywane przez instytucje finansowe, takie jak firmy ubezpieczeniowe, ze względu na ich charakterystykę przepływów pieniężnych i stosunkowo długi okres użytkowania, co może zrównoważyć długoterminowe zobowiązania zaciągnięte przez firmy ubezpieczeniowe. Ponadto nabywcy papierów wartościowych zabezpieczonych hipoteką mieszkaniową często mają wpływ na sposób ich konstruowania, dzięki czemu mogą być one indywidualnie dostosowane, na przykład do kompensowania zobowiązania lub do innych preferencji inwestorów w zakresie ryzyka, zwrotu i czasu przepływów pieniężnych.