Zarabianie na nieruchomościach mieszkalnych

Wielu podekscytowanych inwestorów w nieruchomości uważa, że ​​mogą wzbogacić się, korzystając z kredytu bankowego na zakup i modernizację lokalnych naprawiaczy. Chociaż inwestowanie w nieruchomości może być lepsze niż inwestowanie na  giełdzie  – ponieważ istnienie małych, lokalnych rynków nieruchomości powoduje nieefektywność, z której mogą korzystać inwestorzy – będziesz potrzebować bardziej zaawansowanego poziomu zrozumienia, aby potentata na rynku nieruchomości, musisz zrozumieć rynek, a także trzy kluczowe składniki silnych zysków na rynku nieruchomości.

Poszukaj zdrowego rynku krajowego

Chociaż doświadczeni i bystrzy inwestorzy na rynku nieruchomości mogą być w stanie zarobić trochę pieniędzy w słabym ogólnokrajowym środowisku nieruchomości, szanse są przeciwko nim; szanse powodzenia dla nowszych inwestorów na takim rynku są jeszcze gorsze. kredytami hipotecznymi o regulowanej stopie procentowej, muszą zapłacić więcej, aby je utrzymać, a nie każdy może sobie na to pozwolić. Prowadzi to do zmniejszenia popytu na nieruchomości, a ceny odpowiednio spadają.

Tak więc, gdy zaczynasz budować swój portfel nieruchomości, idealny moment jest w środowisku spadających stóp procentowych. Ogólnie rzecz biorąc, Twoja pożyczka nie tylko będzie tańsza, ale jeśli nie dojdzie do chwilowej zapaści kredytowej, popyt prawdopodobnie będzie wyższy, co można wytrzymać przy dobrym zarządzaniu kapitałem.

Inną pożądaną cechą jest zdrowy produkt krajowy brutto (PKB), ponieważ ta liczba naprawdę mówi o ogólnej kondycji systemu gospodarczego, który wspiera rynek nieruchomości. W czasach zdrowego PKB, takich jak wzrost o ponad 3% rocznie, rzadko można zauważyć znaczące słabości na rynku nieruchomości.

Wreszcie, dane dotyczące stopy bezrobocia są często głównym wskaźnikiem miękkości rynku. Jeśli ludzie widzą niewiele perspektyw na dochód w miejscu zamieszkania, przeprowadzają się. To z kolei znacznie ogranicza aprecjację cen domów (HPA).

Wybierz określoną lokalizację

Jeśli zauważysz płaskie lub spadające stopy procentowe, przyzwoity wzrost PKB i przyzwoite stopy bezrobocia na rynku krajowym, możesz zacząć szukać pożądanego rynku lokalnego. Poszukaj obszaru o stosunkowo dużym potencjale aprecjacji w porównaniu z innymi rynkami. Dobrze upublicznione dane dotyczące bezrobocia pochodzące z  indeksu cen domów Case-Shiller,  Biura Statystyki Pracy lub innych źródeł są doskonałymi wskaźnikami przyszłej kondycji najważniejszych rynków nieruchomości.

Dane dotyczące lokalnego bezrobocia często bardzo dobrze wskazują na dane dotyczące mieszkań. Inteligentny inwestor stara się zainwestować w mieście wykazującym zdrowe trendy w zakresie bezrobocia i stosunkowo dobre dane HPA. Miejmy nadzieję, że jest to miasto, w którym mieszkasz i dlatego dobrze orientujesz się w kaprysach lokalnego rynku – i dzięki temu możesz łatwo zarządzać nieruchomością. Jednak dzięki solidnej kontroli zarządzania możliwe jest pomyślne inwestowanie w innych lokalizacjach, w których są dostępni partnerzy ds. Zarządzania jakością.

Znajdź punkt zwrotny Urban Sprawl

Gdy już znajdziesz idealne miasto na swoją inwestycję, poszukaj hotspotu. Jeśli widzisz, jak miasto się rozwija i możesz tolerować pewne ryzyko, zainwestuj w nieruchomości na obrzeżach. Jeśli jednak rynek wygląda złowieszczo lub niejasno, trzymaj się wewnętrznych pierścieni, aby mieć bufor przed odwróceniem rozrostu miast.

Znaki ostrzegawcze nakazujące trzymanie się z dala od granicy obejmują istotne zmiany bezrobocia i / lub spowolnienie wzrostu gospodarczego w okolicy. Możesz również przyjrzeć się kondycji biznesowej głównych pracodawców w okolicy. Jeśli jest słaby, prawdopodobnie nadejdą zwolnienia, które mogą zacząć tłumić wartość nieruchomości z powodu marginalnego  ubytku  podaży siły roboczej. Jeśli sytuacja biznesowa głównych pracodawców w regionie jest dobra, sytuacja jest odwrotna.

Wartości nieruchomości mogą się znacznie różnić w obrębie obszaru metropolitalnego. Na przykład, jeśli średni HPA w mieście wynosi 5%, może to być 2% w centrum miasta, 6% na pierwszym pierścieniu podmiejskim i 10% na drugim pierścieniu podmiejskim. Trzeci pierścień prawdopodobnie stanowiłby grunty rolne o skromnym potencjale HPA. Zwróć uwagę na to zjawisko: najbardziej niestabilna wartość nieruchomości będzie miała miejsce na zewnętrznym pierścieniu przylegającym do pola uprawnego, ponieważ jest to zewnętrzna krawędź miasta. Ta dźwignia lokalizacji jest możliwa do wykorzystania dzięki posiadaniu przewagi na rynkach rozwijających się. Logicznie rzecz biorąc, na słabszym rynku chciałbyś być w centrum. Jest to miejsce, w którym prawdopodobnie nastąpi najmniejsza deprecjacja, ponieważ pełne rynki mieszkaniowe sprawiają, że jest to najmniej prawdopodobne miejsce zakłócenia równowagi  podaży i popytu.

Zrozumienie ryzyka inwestowania w różnych obszarach miasta jest bardzo podobne do zrozumienia, jak ogólnie zachowują się instrumenty finansowe. Pomyśl o obszarze miejskim miasta jako obligacjach o ratingu inwestycyjnym, o pierwszym pierścieniu podmiejskim jako o akcjach, a o pierścieniu zewnętrznym jako o instrumentach pochodnych. Zrozumienie, gdzie w mieście ma miejsce zjawisko niekontrolowanego rozwoju miast, może zwiększyć zyski lub ochronić inwestycje, które spadną.

Dla zabawy obierzmy cebulę o jedną warstwę dalej, aby znaleźć najgorętsze miejsca. Załóżmy, że zdecydujesz się zainwestować na obrzeżach, ponieważ widzisz wzrost gospodarczy i rosnący popyt na pracę w okolicy. Możesz spróbować przewidzieć położenie świateł stopu. To tam powstaną przyszłe nieruchomości komercyjne, takie jak podmiejskie centra handlowe; W miarę jak inwestycje mieszkaniowe wypełniają się wokół tych przyszłych centrów handlowych, wartości nieruchomości prawdopodobnie znacznie wzrosną w stosunku do średnich zwrotów z nieruchomości.

Podsumowanie

Szanse na ponadprzeciętne stopy zwrotu wydają się większe w dziedzinie nieruchomości niż w dziedzinie instrumentów finansowych, ponieważ mniej oczu patrzy na jednostki niejednorodne. Znajomość lokalnego rynku daje również przewagę inwestycyjną. Strategia długoterminowa lub strategia „ kup i trzymaj” jest lepsza, jeśli masz wystarczający kapitał i ograniczone możliwości, podczas gdy strategia krótkoterminowa lub strategia odwrotna byłaby bardziej sensowna, jeśli masz ograniczony kapitał i niesamowity wgląd w słodkie miejsca. Niezależnie od ram czasowych, powinieneś najpierw poszukać silnego rynku krajowego, a następnie regionu, w którym publikowane dane pokazują przyzwoite możliwości HPA. Na koniec zagraj w rozrastanie się miast, jeśli uważasz, że obszar się rozrasta, lub trzymaj się od niego z daleka, jeśli uważasz, że się kurczy. Zrozumienie tych kluczowych punktów może pomóc zmaksymalizować wartość dowolnego portfela nieruchomości.