Refi Bubble

Co to jest bańka Refi?

Refi bubble odnosi się do okresu, w którym pożyczkobiorcy masowo refinansują stare zobowiązania dłużne, zastępując je nowym długiem na innych, korzystniejszych warunkach. („Refi” jest skrótem od „ refinansowania ”. Typową motywacją do refinansowania jest skorzystanie z korzystniejszych – niższych – stóp procentowych). Tworzy to bańkę w całkowitej wielkości zadłużenia, ponieważ następuje ekspansja netto kredytu pożyczkowego, wzrost dźwigni finansowej pożyczkobiorcy lub zmniejszenie kapitału własnego pożyczkobiorcy.

Bańki refi mogą również wystąpić, jeśli aktywa, takie jak domy, znacznie wzrosną, a pożyczkobiorcy chcą uzyskać dostęp do kapitału własnego w swoich domach, zaciągając nowe pożyczki w wyższych kwotach.

Zrozumienie bańki Refi

Zarówno kredyty biznesowe, jak i osobiste mogą być refinansowane, ale bańki refinansowe są zwykle tworzone z powodu wzrostu refinansowania kredytów hipotecznych. Istnieją dwie podstawowe metody. refinansowania: refinansowanie oprocentowane i terminowe oraz refinansowanie typu cash-out. W przypadku tradycyjnego refinansowania oprocentowanego i terminowego kwota nowej pożyczki obejmuje jedynie spłatę starej pożyczki (plus opłaty, podatki i inne koszty transakcji). Dzięki temu pożyczkobiorca może skorzystać z niższych stóp procentowych. W przypadku refinansowania typu cash-out nowa pożyczona kwota obejmuje dodatkowe środki; Refinansowanie typu cash-out ma większy potencjał, aby stworzyć bańkę refi.

Dla indywidualnego kredytobiorcy hipotecznego refinansowanie typu cash-out oznacza zaciągnięcie dodatkowego zadłużenia w celu upłynnienia części kapitału własnego zgromadzonego w domu. Skutkuje to bardziej lewarowaną pozycją. Kiedy duża liczba pożyczkobiorców zaciąga pożyczki refinansowe typu cash-out, skutkuje to ogólnym wzrostem wielkości zadłużenia, zmniejszeniem kapitału własnego właściciela domu oraz wzrostem stosunku zadłużenia do kapitału własnego. Ostatecznie to narastanie zadłużenia i dźwigni może stanowić bańkę kredytową.

Rosnące ceny mieszkań, spadające stopy procentowe i niższe koszty lub wymagania dotyczące refinansowania mogą być czynnikami propagującymi bańkę refinansową. Są to powszechnie uważane za korzystne warunki dla gospodarki. Jednak zwiększona dźwignia na rynku może również oznaczać wzrost ryzyka systemowego i nadmierną ekspansję kredytu na kredytobiorców o mniejszej zdolności kredytowej. Kiedy stopy wzrosną później (zwłaszcza gdy spadną ceny aktywów bazowych), bańka ta może pęknąć i spowodować powszechne niewypłacalności i odpisy na pożyczkach z nadmierną dźwignią, ogólny stres w sektorze finansowym, rynkach kredytowych i instrumentach pochodnych opartych na zagrożonych pożyczkach, a nawet spowolnienie gospodarcze, jeśli problem jest wystarczająco poważny.

Bańki refi na rynkach trwałych, stosunkowo niepłynnych aktywów, takich jak domy, są szczególnie niebezpieczne, ponieważ właściciele domów z silną dźwignią zazwyczaj nie są w stanie stopniowo zmniejszać swoich pozycji. Kiedy ceny domów rosły w połowie 2000 roku, właściciele domów byli w stanie stopniowo zwiększać dźwignię finansową poprzez refinansowanie. Nie byli jednak w stanie zmniejszyć zadłużenia (poza przypadkami niewypłacalności, gdy ceny mieszkań zaczęły spadać). Ten efekt zapadki w nagromadzonym zadłużeniu mieszkaniowym poprzez refinansowanie gotówki w okresie boomu mieszkaniowego, bez wzajemnej możliwości delewarowania w przypadku spadku cen, pomógł spotęgować powagę załamania.

Naukowcy z National Bureau of Economic Research (NBER) oszacowali, że szkody gospodarcze spowodowane bańką refi, która miała miejsce podczas boomu mieszkaniowego z pierwszej dekady XXI wieku (i wynikającego z niej kryzysu finansowego), wyniosły blisko 1,2 biliona dolarów. Ekonomista Rezerwy Federalnej, Steven Laufer, odkrył, że na rynku mieszkaniowym w Los Angeles 30% przypadków niespłacania kredytów hipotecznych podczas krachu na rynku mieszkaniowym można przypisać bezpośrednio nadmiernemu lewarowaniu i wydobyciu kapitału przez właścicieli domów poprzez bańkę refi-outową w kredytach hipotecznych.

Stopy procentowe i bańki refi

Bieżący koszt pożyczonych środków to stopa procentowa naliczona przez pożyczkodawcę i zapłacona przez pożyczkobiorcę. Jeśli w gospodarce ogólnie rzecz biorąc stopy procentowe spadają, kredytobiorcy mogą stwierdzić, że obecne stopy procentowe są znacznie niższe niż w momencie zaciągania kredytu. W takim przypadku pożyczkobiorcy mogą obniżyć oprocentowanie swojej pożyczki, współpracując z pożyczkodawcą w celu refinansowania swojego zadłużenia. W typowym refinansowaniu pożyczkobiorca znajduje pożyczkodawcę, który oferuje lepsze warunki pożyczki (zwykle niższe oprocentowanie). Pożyczkobiorca zaciąga następnie nową pożyczkę od pożyczkodawcy, która służy do spłaty starej pożyczki, a następnie spłaca nową pożyczkę zgodnie z jej warunkami.

Na przykład załóżmy, że Tom zaciągnął hipotetyczną 30-letnią pożyczkę hipoteczną 10 lat temu, przy czym oprocentowanie wynosi 7,5%. Od tego czasu gospodarka weszła w recesję, a bank centralny podjął kroki w celu pobudzenia wydatków i wzrostu gospodarczego. Skutkowało to niższymi stopami procentowymi. Oprocentowanie hipotetycznego 20-letniego kredytu hipotecznego wynosi obecnie 3,5%. Tom mógł refinansować swoją pożyczkę, spłacając resztę swojego pierwotnego kredytu hipotecznego nową hipoteką na tę samą kwotę przy niższej stopie procentowej 3,5%.

Bańki Refi śledzą ogólny trend stóp procentowych w gospodarce, na który wpływa wiele czynników. Gdy stopy procentowe rosną, refinansowanie jest nieatrakcyjne, ponieważ pożyczkobiorcy zaciągaliby nowe pożyczki z wyższymi stopami procentowymi niż ich pierwotna pożyczka, co kosztowałoby ich więcej.

Jednak wraz ze spadkiem stóp procentowych refinansowanie staje się atrakcyjną opcją dla kredytobiorców i pojawiają się bańki refinansowe. Scenariusz ten miał miejsce pod koniec 1998 i na początku 1999 roku, kiedy stopy procentowe w USA spadły, a wielu kredytobiorców hipotecznych dokonało refinansowania. Jednak wraz ze wzrostem stóp w połowie lub pod koniec 1999 r. Refinansowanie spadło o ponad 80%.