Unikanie dużego podatku od zysków z nieruchomości
Sprzedaż wynajmowanej nieruchomości z dużym zyskiem może być spełnieniem marzeń. W końcu kto nie chciałby zarobić ani grosza na swojej nieruchomości inwestycyjnej? Mimo to, aby zmaksymalizować zysk z takiej sprzedaży, możesz odłożyć swoje zarobki jako kwotę ryczałtową. Czytaj dalej, aby dowiedzieć się dlaczego i poznać inną opcję: sprzedaż ratalną.
Kluczowe wnioski
- IRS umożliwia podatnikom odroczenie części zysku ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej na raty, unikając w ten sposób dużego obciążenia podatkowego.
- Dochód ze sprzedaży ratalnej można podzielić na zysk, kapitał (lub skorygowaną podstawę majątku) i odsetki. Każda z tych kategorii jest traktowana inaczej na formularzu 1040.
- Procent zysku brutto jest następnie używany do obliczenia dochodu ze sprzedaży ratalnej za dany rok podatkowy.
- Jeżeli kupujący zaciąga hipotekę lub inny weksel na nieruchomości, podstawę kosztową nieruchomości należy pomniejszyć o kwotę hipoteki / weksla.
Duża wypłata = duży rachunek podatkowy
Przyjrzyjmy się typowej sytuacji:
Hal Bookman spojrzał na ofertę kupującego dotyczącą wynajmu domu i nie mógł uwierzyć w numer, który zobaczył. Wartość jego majątku znacznie wzrosła w ciągu zaledwie pięciu lat. Jednak kiedy Hal radośnie powiedział swojemu doradcy podatkowemu o sprzedaży, doradca był mniej podekscytowany; traktowanie dochodu jako jednej kwoty ryczałtowej nie byłoby w najlepszym interesie Hala z podatkowego punktu widzenia.
Jeśli Hal zadeklaruje cały dochód ze sprzedaży w tym samym roku, w którym sprzedał nieruchomość, zapłaci 25% od części zysku, która odpowiada wszelkim potrąceniom amortyzacyjnym, które wcześniej pobrał z wynajmowanej nieruchomości. Ponadto wszelkie zyski wykraczające poza odzyskanie amortyzacji podlegają opodatkowaniu w wysokości 15% (dla podatników o dochodzie podlegającym opodatkowaniu od 80 000 USD do 441450 USD w przypadku osób samotnych lub 496 600 USD w przypadku osób będących w związku małżeńskim) lub 25% (w przypadku podatników przekraczających te progi). Hal pyta swojego doradcę podatkowego, czy jest coś, co może zrobić, aby zmniejszyć swój dochód podlegający opodatkowaniu za dany rok.
Doradca zna tylko narzędzie, z którego ma skorzystać: umowa sprzedaży ratalnej.
Cel sprzedaży ratalnej
Przez sprzedaż ratalną rozumie się sprzedaż nieruchomości, w przypadku której przynajmniej jedna płatność następuje dopiero po upływie roku podatkowego sprzedaży. Jak wyszczególniono w „Publication 537,” Internal Revenue Service (IRS) pozwala podatnikom odroczyć część zysku ze sprzedaży nieruchomości inwestycyjnej z umowy sprzedaży ratalnej. Porozumienie to pozwala sprzedającym zadeklarować proporcjonalną część ich zysków kapitałowych w ciągu kilku lat. Jednak sprzedającemu nie wolno stosować metody sprzedaży ratalnej przy zgłaszaniu straty. Dodatkowo sprzedawca może również zrezygnować z metody sprzedaży ratalnej przy zgłaszaniu zysku.
Jak działa metoda sprzedaży ratalnej
Deklarowanie zysków w ramach sprzedaży ratalnej jest teoretycznie proste. Opodatkowanie sprzedaży ratalnej odzwierciedla opodatkowanie rent, gdzie proporcjonalna część każdej płatności jest uważana za zwrot kwoty głównej. Jedynymi zastrzeżeniami jest to, że sprzedawana nieruchomość nie może być papierem wartościowym znajdującym się w obrocie publicznymani częścią regularnych zapasów firmy, a podatnik nie może być dealerem sprzedawanej nieruchomości (z wyjątkiem niektórych dealerów czasowych, którzy wybierają specjalny interes opłata w metodzie sprzedaży ratalnej).
Zobaczmy, jak Hal, z powyższej historii, mógłby zorganizować sprzedaż ratalną, gdyby chciał odroczyć podatek od zysków kapitałowych na przyszły rok. Hal otrzymuje ofertę 400 000 dolarów na wynajem domu. Kupił nieruchomość za 300 000 dolarów. Z biegiem lat dokonał odliczenia amortyzacji w wysokości 100 000 USD, dzięki czemu jego skorygowana podstawa wyniosła 200 000 USD. Dlatego Hal ma do zadeklarowania 200 000 USD (400 000–200 000 USD) dochodu podlegającego opodatkowaniu.
Doradca Hala zaleca podzielenie wpływów ze sprzedaży na osiem rocznych rat po 50 000 dolarów każda, zamiast deklarowania 400 000 dolarów w ciągu jednego roku. O ile raty są konstruktywnie otrzymywane każdego roku, ta metoda pozwoli Halowi rejestrować zyski, a tym samym proporcjonalną część zysków w ciągu ośmiu lat.
Raportowanie dochodu ze sprzedaży ratalnej
Dochody ze sprzedaży ratalnej można podzielić na trzy odrębne kategorie: zysk, kapitał (lub skorygowaną podstawę majątku) i odsetki. Każda z tych kategorii jest traktowana inaczej na formularzu 1040. Procent zysku brutto jest następnie używany do obliczenia dochodu ze sprzedaży ratalnej za dany rok podatkowy.
Zysk kapitałowy
W powyższym przykładzie Hal musi co roku deklarować zysk jako długoterminowy lub krótkoterminowy, w zależności od tego, czy zysk był długoterminowy czy krótkoterminowy w roku sprzedaży. Zyski długoterminowe są opodatkowane według niższej stawki, podczas gdy zyski krótkoterminowe są opodatkowane jak zwykły dochód. Ponieważ Hal utrzymywał ten dom przez pięć lat, w tym przypadku zysk byłby długoterminowy.
Gdyby zysk był krótkoterminowy, Hal nadal może być opodatkowany od dochodu w ratach według niższej stawki niż miałby, gdyby musiał zadeklarować zysk ryczałtowy. Dzieje się tak, ponieważ krótkoterminowe zyski są opodatkowane jak zwykły dochód, według najwyższej formularzu IRS 6252, a następnie przenoszony do załącznika D na formularzu 1040.
Zainteresowanie
Podatnicy osiągający dochody ze sprzedaży ratalnej muszą również zgłosić odsetki naliczone kupującemu, które są opodatkowane według zwykłych stawek dochodowych. Odsetki określone w umowie sprzedaży są określane jako odsetki określone. Jeżeli podane odsetki są niewystarczające (lub zerowe), część głównej części sprzedaży musi zostać ponownie scharakteryzowana jako „nieokreślone odsetki”.
Dyrektor
IRS uznaje część każdej sprzedaży ratalnej za wolne od podatku zwrot kapitału. Kwotę tę można określić wypełniając Arkusz roboczy A w Publikacji 537. Kwota główna (skorygowana podstawa) do celów sprzedaży ratalnej to suma rzeczywistej skorygowanej podstawy nieruchomości plus wszelkie koszty sprzedaży i odzyskanie amortyzacji.
W tym przykładzie Hal ma 200 000 dolarów jako skorygowaną podstawę w swoim domu. Musi dodać z powrotem 100 000 USD na odzyskanie amortyzacji i 10 000 USD na wydatki na sprzedaż, aby obliczyć skorygowaną podstawę do celów sprzedaży ratalnej. Ta liczba wynosi 310 000 USD.
Procent zysku brutto
Aby obliczyć procent zysku brutto, musisz odjąć skorygowaną podstawę do celów sprzedaży ratalnej – w tym przykładzie 310 000 USD – od ceny sprzedaży, aby obliczyć całkowity zysk. Tutaj całkowity zysk wynosi 90 000 USD (400 000 – 310 000 USD). Następnie podziel całkowity zysk przez cenę sprzedaży, która w tym przypadku wynosi 22,5% (90 000 USD / 400 000 USD) i otrzymujesz procent zysku brutto. Wreszcie, aby obliczyć dochód podlegający opodatkowaniu w każdym roku, pomnóż ten procent przez kwotę raty. W związku z tym roczny dochód firmy Hal podlegający opodatkowaniu wynosi 11 250 USD (50 000 USD x 22,5%).
Istnieje wiele zasad i przepisów dotyczących sprzedaży ratalnej i należy ich dokładnie przestrzegać.
Kredyty hipoteczne i cena kontraktowa
Jeżeli kupujący przy zakupie nieruchomości zaciągnie hipotekę lub inny weksel własny, podstawę kosztową nieruchomości należy pomniejszyć o kwotę hipoteki / weksla. Jeśli na przykład nieruchomość do wynajęcia, którą Hal sprzedał za 400 000 USD, jest obciążona hipoteką w wysokości 100 000 USD, cena umowna zostaje obniżona do 300 000 USD (400 000 – 100 000 USD).
Jeżeli kwota hipoteki przekracza łączną skorygowaną podstawę wartości nieruchomości, różnicę należy zgłosić jako płatność w pierwszym roku, a cenę umowną powiększa się o tę kwotę. Załóżmy na przykład, że nieruchomość Hala jest obciążona hipoteką w wysokości 250 000 dolarów. W takim przypadku, oprócz płatności raty, Hal będzie musiał zgłosić nadpłatę w wysokości 50 000 USD w ciągu pierwszego roku.
Podsumowanie
Istnieje wiele zasad i przepisów dotyczących sprzedaży ratalnej i należy ich dokładnie przestrzegać. Aby uzyskać więcej informacji na temat podtematów, takich jak zmiany ceny sprzedaży, różne formy, jakie mogą przyjmować otrzymywane płatności, a kiedy lepiej byłoby zrezygnować z umowy ratalnej i zamiast tego dokonać płatności ryczałtowej, odwiedź witrynę IRS. Jak zawsze, skonsultuj się z doradcą podatkowym, aby omówić swoją konkretną sytuację podatkową.