Dochód operacyjny netto (NOI)
Co to jest dochód operacyjny netto (NOI)?
Dochód operacyjny netto (NOI) to kalkulacja stosowana do analizy rentowności inwestycji w nieruchomości generujących dochód. NOI równa się wszystkim przychodom z nieruchomości pomniejszonym o wszystkie uzasadnione koszty operacyjne.
NOI to kwota przed opodatkowaniem, pojawiająca się w rachunku zysków i strat z nieruchomości oraz rachunku przepływów pieniężnych, która nie obejmuje spłat kapitału i odsetek od pożyczek, wydatków kapitałowych, amortyzacji i amortyzacji. Gdy ten wskaźnik jest używany w innych branżach, określa się go jako „EBIT”, co oznacza „ zysk przed odsetkami i podatkami ”.
Kluczowe wnioski
- Dochód operacyjny netto mierzy rentowność nieruchomości przynoszącej dochód przed dodaniem jakichkolwiek kosztów finansowania lub podatków.
- Aby obliczyć NOI, odejmij wszystkie koszty operacyjne poniesione na nieruchomość od wszystkich przychodów generowanych na tej nieruchomości.
- Kosztami operacyjnymi używanymi w mierniku NOI można manipulować, jeśli właściciel nieruchomości odracza lub przyspiesza określone pozycje przychodów lub kosztów.
- Miernik NOI nie obejmuje nakładów inwestycyjnych.
- NIE Poinformuję właściciela nieruchomości, czy wynajem nieruchomości jest wart wydatku związanego z jej posiadaniem i utrzymaniem.
Zrozumienie dochodu operacyjnego netto (NOI)
Dochód operacyjny netto to metoda wyceny stosowana przez specjalistów z branży nieruchomości w celu określenia dokładnej wartości ich nieruchomości przynoszących dochód. Aby obliczyć NOI, koszty operacyjne nieruchomości muszą zostać odjęte od dochodu, jaki wytwarza nieruchomość.
Oprócz dochodów z najmu nieruchomość może również generować przychody z udogodnień, takich jak parkingi, automaty i pralnie. Koszty operacyjne obejmują koszty eksploatacji i utrzymania budynku, w tym składki ubezpieczeniowe, opłaty prawne, media, podatki od nieruchomości, koszty napraw i koszty sprzątania. Nakłady inwestycyjne, takie jak koszty nowego systemu klimatyzacji dla całego budynku, nie są uwzględniane w obliczeniach.
NOI pomaga inwestorom w nieruchomości określić stopę kapitalizacji, co z kolei pomaga im obliczyć wartość nieruchomości, umożliwiając w ten sposób porównanie różnych nieruchomości, które mogą rozważać kupno lub sprzedaż.
W przypadku finansowanych nieruchomości NOI jest również używany we wskaźniku pokrycia długu (DCR), który informuje kredytodawców i inwestorów, czy dochód z nieruchomości pokrywa koszty operacyjne i spłaty zadłużenia. NOI służy również do obliczania mnożnika dochodu netto, zwrotu gotówki z inwestycji i całkowitego zwrotu z inwestycji.
Jak obliczyć dochód operacyjny netto (NOI)
Aby obliczyć dochód operacyjny netto, odejmij koszty operacyjne od przychodów generowanych przez nieruchomość. Przychody z nieruchomości obejmują dochody z wynajmu, opłaty parkingowe, zmiany usług, automaty sprzedające, pralki i tak dalej.
Koszty operacyjne obejmują wszystkie koszty związane z eksploatacją nieruchomości. Obejmują one opłaty za zarządzanie nieruchomościami, ubezpieczenie, media, podatki od nieruchomości, naprawy i konserwację.
Wzór na dochód operacyjny netto (NOI)
Jako przykład załóżmy, że poniższe informacje dotyczyły profilu konkretnego budynku mieszkalnego, który wynajmował właściciel.
Dochód:
- Dochód z wynajmu: 20000 USD
- Opłaty parkingowe: 5000 USD
- Pralki: 1000 $
Całkowite przychody = 26 000 USD
Teraz przyjmijmy, że koszty operacyjne budynku mieszkalnego są następujące:
Koszty operacyjne:
- Opłaty za zarządzanie nieruchomością: 1000 USD
- Podatki od nieruchomości: 5000 USD
- Naprawa i konserwacja: 3000 USD
- Ubezpieczenie: 1000 USD
Całkowite koszty operacyjne = 10 000 USD
Dochód operacyjny netto (NOI) w tym przykładzie wyniósłby 26 000 USD – 10 000 USD = 16 000 USD.
Przykład dochodu operacyjnego netto (NOI)
Załóżmy, że jesteś właścicielem nieruchomości, która co roku generuje 120 000 USD przychodów i 80 000 USD kosztów operacyjnych. W takiej sytuacji wynikowy NOI wyniesie 40 000 USD (120 000 – 80 000 USD). Jeżeli suma jest ujemna, a koszty operacyjne są wyższe niż przychody, wynik nazywamy stratą operacyjną netto (NOL).
Kredytodawcy i pożyczkodawcy komercyjni w dużym stopniu polegają na NOI przy określaniu potencjału generowania dochodu z nieruchomości, która ma być obciążona hipoteką, nawet bardziej niż uwzględniają historię kredytową inwestora przy podejmowaniu decyzji. Mówiąc najprościej: ta miara pomaga kredytodawcom w fundamentalnej ocenie wartości początkowej nieruchomości poprzez prognozowanie jej przepływów pieniężnych.
NOI służy do określenia stopy kapitalizacji nieruchomości, znanej również jako zwrot z inwestycji (ROI) w nieruchomości. Dzieli NOI przez cenę zakupu.
Jeśli nieruchomość zostanie uznana za dochodową, pożyczkodawcy używają tej liczby również do określenia wielkości pożyczki, którą chcą udzielić. Z drugiej strony, jeśli nieruchomość wykaże stratę operacyjną netto, pożyczkodawcy prawdopodobnie odrzucą wniosek kredytobiorcy o kredyt hipoteczny.
Właściciele nieruchomości mogą manipulować kosztami operacyjnymi, odraczając niektóre wydatki, a przyspieszając inne. NOI można również zwiększyć poprzez podniesienie czynszów i innych opłat, przy jednoczesnym zmniejszeniu racjonalnie niezbędnych kosztów operacyjnych.
Jako przykład tego ostatniego rozważmy scenariusz, w którym właściciel mieszkania zrzeka się najemcy rocznego czynszu w wysokości 12 000 USD w zamian za to, że ten najemca pełni rolę zarządcy nieruchomości. Jeśli właściciel mieszkania w normalnych warunkach płaciłby kierownikowi budynku pensję w wysokości 30 000 USD, może w konsekwencji odjąć „rozsądnie konieczne” koszty w wysokości 30 000 USD od przychodów zamiast rzeczywistego kosztu w wysokości 12 000 USD.
Często zadawane pytania dotyczące wzoru dochodu operacyjnego netto (NOI)
Jaki jest wzór na obliczanie NOI?
Wzór na obliczenie NOI jest następujący:
- NOI = przychody z nieruchomości – koszty operacyjne
Jak obliczyć dochód operacyjny netto (NOI) przed opodatkowaniem?
NOI jest obliczeniem przed opodatkowaniem, ponieważ nie uwzględnia podatku.
Jaka jest różnica między dochodem netto a dochodem operacyjnym netto (NOI)?
Dochody operacyjne netto to przychody pomniejszone o wszystkie koszty operacyjne, natomiast dochody netto to przychody pomniejszone o wszystkie koszty, w tym koszty operacyjne i koszty nieoperacyjne, takie jak podatki.
Jaki jest dobry procent dochodu operacyjnego netto (NOI)?
NOI to nie procent, ale liczba uwzględniająca przychody i wydatki związane z nieruchomością. Można to porównać do całej wartości nieruchomości, gdyby nieruchomość została opłacona w całości gotówką. W tym przypadku im wyższy procent zysku operacyjnego netto do ceny nieruchomości, tym lepiej.
Podsumowanie
Dochód operacyjny netto (NOI) to powszechnie stosowana wartość do oceny rentowności nieruchomości. Kalkulacja polega na odjęciu wszystkich kosztów operacyjnych związanych z nieruchomością od wszystkich przychodów generowanych przez nieruchomość. Im wyższe przychody i mniejsze wydatki, tym bardziej opłacalna jest nieruchomość. Informuje to właściciela, czy dochód uzyskany z posiadania i utrzymania nieruchomości jest wart poniesionych kosztów.