Ujemny kapitał własny
Co to jest ujemny kapitał własny?
Ujemny kapitał własny ma miejsce, gdy wartość nieruchomości spadnie poniżej niespłaconego salda kredytu hipotecznego wykorzystanego na zakup tej nieruchomości. Ujemny kapitał własny oblicza się po prostu biorąc bieżącą wartość rynkową nieruchomości i odejmując kwotę pozostałą na hipotece.
kluczowe wnioski
- Ujemny kapitał własny ma miejsce, gdy wartość nieruchomości spadnie poniżej salda pozostałego do spłaty kredytu hipotecznego wykorzystanego do zakupu tej nieruchomości.
- Ujemna równość jest potocznie nazywana „byciem pod wodą”.
- Ujemny kapitał własny często skutkuje pęknięciem bańki mieszkaniowej, recesją lub depresją – czymkolwiek, co powoduje spadek wartości nieruchomości.
Jak działa ujemny kapitał własny
Aby zrozumieć ujemny kapitał własny, musimy najpierw zrozumieć „dodatni kapitał własny” lub raczej, jak to się powszechnie nazywa, kapitał własny.
Kapitał własny domu to wartość udziału właściciela domu w jego domu. Jest to aktualna wartość rynkowa nieruchomości pomniejszona o wszelkie zastawy lub obciążenia związane z tą nieruchomością. Wartość ta ulega wahaniom w czasie, gdy dokonywane są spłaty kredytu hipotecznego, a siły rynkowe wpływają na bieżącą wartość tej nieruchomości.
Jeżeli część lub całość domu jest kupowana w drodze kredytu hipotecznego, instytucja pożyczkowa ma udział w tym domu do czasu wypełnienia zobowiązania kredytowego. Kapitał własny domu to część bieżącej wartości domu, którą właściciel posiada w sposób wolny i przejrzysty.
Kapitał własny domu może zostać zgromadzony w postaci zaliczki dokonanej podczas początkowego zakupu nieruchomości lub spłaty kredytu hipotecznego, ponieważ zakontraktowana część tej płatności zostanie przeznaczona na obniżenie pozostałej do spłaty kwoty głównej. Właściciele mogą skorzystać na wzroście wartości nieruchomości, ponieważ spowoduje to wzrost ich wartości kapitałowej.
Kiedy dzieje się odwrotnie – gdy aktualna wartość rynkowa domu spada poniżej kwoty, jaką właściciel nieruchomości jest winien z tytułu kredytu hipotecznego – wówczas właściciel jest klasyfikowany jako posiadający ujemny kapitał własny w domu. Sprzedaż domu z ujemnym kapitałem własnym staje się długiem wobec sprzedającego, ponieważ byliby oni zobowiązani wobec swojej instytucji pożyczającej za różnicę między hipoteką zajętą a sprzedażą domu.
Implikacje ekonomiczne negatywnego kapitału
Ujemny kapitał własny może wystąpić, gdy właściciel domu kupuje dom za kredyt hipoteczny przed załamaniem się bańki mieszkaniowej, recesją lub depresją – wszystko, co powoduje spadek wartości nieruchomości. Na przykład, powiedzmy, że kupujący sfinansował zakup domu o wartości 400 000 USD z hipoteką w wysokości 350 000 USD. Jeśli wartość rynkowa tego domu spadnie w następnym roku do 275 000 USD, właściciel ma ujemny kapitał własny w tym domu, ponieważ hipoteka związana z nieruchomością jest o 75 000 USD większa niż wartość, za którą mógłby sprzedać na obecnym rynku.
W żargonie związanym z nieruchomościami, jeśli pozostająca do spłaty kwota kredytu hipotecznego jest większa niż wartość domu, mówi się, że nieruchomość, kredyt hipoteczny i właściciel domu znajdują się pod wodą.
Podwodne kredyty hipoteczne były częstym problemem właścicieli domów w okresie szczytu kryzysu finansowego w latach 2007-2008, który obejmował między innymi znaczną deflację cen mieszkań. Jak pokazał późniejszy początek Wielkiej Recesji, powszechna epidemia ujemnego kapitału na rynku mieszkaniowym może mieć daleko idące konsekwencje dla całej gospodarki. Właścicielom domów z ujemnym kapitałem własnym trudniej było aktywnie wykonywać pracę na innych obszarach lub stanach ze względu na potencjalne straty poniesione na sprzedaży ich domów.
Uwagi specjalne
Ujemnego kapitału nie należy mylić z wycofaniem kapitału hipotecznego (MEW), czyli usunięciem kapitału z wartości domu poprzez wykorzystanie kredytu w stosunku do wartości rynkowej nieruchomości. Wycofanie kapitału hipotecznego zmniejsza rzeczywistą wartość nieruchomości o liczbę nowych zobowiązań wobec niej – ale nie oznacza to, że właściciel poszedł na minusie pod względem kapitałowym.