Ujemna amortyzacja

Co to jest amortyzacja ujemna?

Ujemna amortyzacja to termin finansowy odnoszący się do wzrostu salda kapitału pożyczki spowodowanego brakiem pokrycia należnych odsetek od tej pożyczki. Na przykład, jeśli spłata odsetek od pożyczki wynosi 500 USD, a pożyczkobiorca spłaci tylko 400 USD, wówczas różnica w wysokości 100 USD zostanie dodana do salda kapitału pożyczki.

Zrozumienie ujemnej amortyzacji

W przypadku typowej pożyczki saldo kapitału jest stopniowo zmniejszane w miarę dokonywania płatności przez pożyczkobiorcę. Ujemna pożyczka amortyzacyjna jest zasadniczo zjawiskiem odwrotnym, w którym saldo kapitału rośnie, gdy pożyczkobiorca nie dokonuje płatności.

Ujemne amortyzacje występują w niektórych typach kredytów hipotecznych, takich jak kredyty hipoteczne z opcją płatności o zmiennym oprocentowaniu (ARM), które pozwalają kredytobiorcom określić, jaką część odsetek od każdej miesięcznej płatności zdecydują się zapłacić. Każda część odsetek, których nie chcą płacić, jest następnie dodawana do salda głównego kredytu hipotecznego.

Innym rodzajem kredytu hipotecznego, który zawiera ujemne amortyzacje, jest tzw. Kredyt o stopniowanej spłacie (GPM). W tym modelu harmonogram spłat jest tak skonstruowany, że pierwsze płatności obejmują tylko część odsetek, które zostaną później naliczone. Podczas dokonywania tych częściowych płatności brakująca część odsetek zostanie dodana z powrotem do salda kapitału pożyczki. W późniejszych okresach płatności miesięczne płatności będą zawierały pełny składnik odsetkowy, powodując szybszy spadek salda kapitału.

Chociaż ujemne amortyzacje zapewniają kredytobiorcom elastyczność, mogą ostatecznie okazać się kosztowne. Na przykład w przypadku ARM pożyczkobiorca może zdecydować się na wieloletnie opóźnienie w spłacie odsetek. Chociaż może to pomóc złagodzić ciężar miesięcznych płatności w krótkim okresie, może narazić pożyczkobiorców na poważny szok związany z przyszłymi płatnościami w przypadku późniejszego wzrostu stóp procentowych. W tym sensie łączna kwota odsetek zapłaconych przez pożyczkobiorców może ostatecznie być znacznie większa, niż gdyby na początku nie polegali oni na ujemnych amortyzacjach.

Prawdziwy przykład ujemnej amortyzacji

Rozważmy następujący hipotetyczny przykład: Mike, kupujący dom po raz pierwszy, chce, aby jego miesięczne spłaty kredytu hipotecznego były jak najniższe. Aby to osiągnąć, decyduje się na ARM, decydując się na płacenie tylko niewielkiej części odsetek od swoich miesięcznych płatności.

Załóżmy, że Mike uzyskał kredyt hipoteczny, gdy stopy procentowe były historycznie niskie. Mimo to miesięczne spłaty kredytu hipotecznego pochłaniają znaczną część jego miesięcznego dochodu – nawet jeśli korzysta z ujemnej amortyzacji oferowanej przez ARM.

Chociaż plan płatności Mike’a może pomóc mu w zarządzaniu wydatkami w perspektywie krótkoterminowej, naraża go również na większe długoterminowe ryzyko stopy procentowej, ponieważ jeśli przyszłe stopy procentowe wzrosną, może nie stać go na swoje skorygowane miesięczne płatności. Ponadto, ponieważ strategia spłaty niskich odsetek Mike’a powoduje, że saldo jego pożyczki spada wolniej niż w innym przypadku, będzie on miał więcej kapitału i odsetek do spłaty w przyszłości, niż gdyby po prostu zapłacił pełne odsetki i kapitał, który był winien każdemu z nich. miesiąc.