Dlaczego większość moich spłat kredytu hipotecznego zaczyna się jako odsetki?
Na kwotę spłaty kredytu hipotecznego składa się spłata odsetek i kwoty głównej. W trakcie trwania kredytu hipotecznego proporcja odsetek do kwoty głównej ulegnie zmianie.
Początkowo płatność właściciela domu będzie stanowić głównie odsetki z niewielką kwotą kapitału. W miarę zapadalności kredytu hipotecznego główna część spłaty wzrośnie, a część odsetkowa zmniejszy się. Dzieje się tak, ponieważ naliczane odsetki są oparte na bieżącym saldzie kredytu hipotecznego, które maleje wraz ze spłatą większej kwoty kapitału. Im niższy kapitał hipoteczny, tym mniejsze odsetki.
Na przykład weź prosty kredyt hipoteczny na 100 000 USD z oprocentowaniem 4% rocznie i okresem spłaty wynoszącym 24 lata. Roczna spłata kredytu hipotecznego wynosi 6558,68 USD. Pierwsza płatność będzie obejmować odsetki w wysokości 4000 USD (100 000 USD x 4%) oraz spłatę kapitału w wysokości 2558,68 USD (6558,68 USD – 4000 USD). Saldo kredytu hipotecznego po tej spłacie wynosi 97 441,32 USD (100 000 – 2558,68 USD).
Następna płatność będzie równa pierwszej, 6558,68 USD, ale teraz będzie miała inny procent odsetek w stosunku do kwoty głównej. Odsetki za drugą płatność wyniesie 3897,65 USD (97 441,32 USD x 4%), podczas gdy przedpłata główna wyniesie 2661,03 USD (6558,68 USD – 3897,65 USD).
Główna część drugiej płatności jest o około 100 USD większa niż pierwsza. Dzieje się tak, ponieważ właściciel domu zapłacił pieniądze na poczet kwoty głównej – zmniejszając ją – a nowa płatność odsetek jest obliczana na podstawie niższej kwoty głównej. Pod koniec okresu spłaty kredytu spłaty będą dotyczyły przede wszystkim spłaty kapitału.
To jest podstawowy przykład wykorzystania tradycyjnej pożyczki zwykłej waniliowej. W przypadku egzotycznych kredytów hipotecznych właściciele domów mogą wybrać miesięczne spłaty kredytu hipotecznego.
Jak amortyzuje się kredyty hipoteczne
Chociaż część odsetek zmniejsza się z każdym miesiącem, same spłaty kredytu hipotecznego nie zmniejszają się w czasie. Więcej pieniędzy przeznacza się na saldo kapitału, które jest w pełni amortyzowane przez cały okres pożyczki. W rezultacie w miarę upływu lat więcej płatności właściciela domu przeznaczane jest na kapitał, kapitał własny i zmniejszając kwotę zadłużenia. W 30-letnim roku 30-letniego kredytu hipotecznego właściciel domu zwiększa swoją pozycję kapitałową o wiele bardziej z każdą dokonaną płatnością w porównaniu do płatności dokonanych w pierwszym i drugim roku.
Zmniejszanie płatności
Istnieją jednak pewne sytuacje, w których spłaty kredytu hipotecznego mogą się zmniejszyć.
W przypadku kredytu hipotecznego o regulowanej stopie procentowej (ARM) płatności mogą z czasem maleć. W przypadku tego rodzaju kredytów hipotecznych oprocentowanie zmienia się w oparciu o indeks, który odzwierciedla koszt, jaki pożyczkodawca ponosi na rynkach kredytowych. Płatności na ARM mogą się zmniejszyć, jeśli stopa referencyjna pożyczki spada w trakcie trwania pożyczki. Jednak ARM ma taki sam potencjał wzrostu płatności, czasami znacznie. Dokumenty pożyczkowe określają, o ile może wzrosnąć oprocentowanie każdego roku, a także maksymalne, jakie może wzrosnąć w całym okresie kredytowania.
Kredytobiorca, który musi płacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego w pierwszych latach kredytu, może z czasem zauważyć, że jego spłata kredytu hipotecznego spada. Większość firm hipotecznych ogranicza kredyty do 80% ceny zakupu lub wartości domu, w zależności od tego, która z tych wartości jest niższa, a pozostałe 20% pożyczkobiorcy powinno wpłacić jako zaliczkę.
Ten współczynnik wartości kredytu do wartości [LTV] ma na celu ochronę pożyczkodawcy, jeśli wartość domu spada, a pożyczkobiorca jest winien więcej niż jest wart domu. W niektórych sytuacjach pożyczkodawcy pozwalają właścicielom domów pożyczyć więcej niż 80% ceny zakupu, ale pożyczkodawcy będą wymagać ubezpieczenia kredytu hipotecznego w ramach transakcji. To ubezpieczenie chroni pożyczkodawcę, jeśli musi on przejąć nieruchomość, która jest warta mniej niż saldo kredytu. Kredytobiorca opłaca składki ubezpieczeniowe w ramach miesięcznej raty kredytu hipotecznego.
Gdy saldo pożyczki pożyczkobiorcy spadnie do pewnego procentu wartości domu – zwykle 78% – pożyczkobiorca może zwrócić się do pożyczkodawcy o rezygnację z ubezpieczenia kredytu hipotecznego. Zakładając, że kredytobiorca odniesie sukces, spłata kredytu hipotecznego zmniejszy się za pozostałą część kredytu, ponieważ nie obejmuje już składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego.