Definicja renegocjowanej pożyczki
Co to jest pożyczka renegocjowana?
Pożyczka renegocjowana to pożyczka, na przykład hipoteka mieszkaniowa, która została zmodyfikowana przez pożyczkodawcę przed jej pełną spłatą. Pożyczka renegocjowana ma na celu ułatwienie pożyczkobiorcy nadążania za przyszłymi płatnościami i zapewnienie, że pożyczkodawca zostanie ostatecznie spłacony.
Jak działa renegocjowana pożyczka
W przypadku renegocjowanej pożyczki wszystkie strony zgadzają się na zmianę pierwotnych warunków pożyczki. Modyfikacje mogą obejmować stopę procentową lub długość kredytu. W niektórych przypadkach strukturę oprocentowania można zmodyfikować, przechodząc z pożyczki o stałym oprocentowaniu na pożyczkę o zmiennej stopie procentowej lub odwrotnie. Inną opcją modyfikacji jest zwłoka lub tymczasowe wstrzymanie spłaty kredytu.
Zazwyczaj właściciele domów mogą kwalifikować się do renegocjacji lub modyfikacji istniejącego kredytu hipotecznego, jeśli nie kwalifikują się do refinansowania, doświadczają długotrwałych trudności, takich jak niepełnosprawność, lub mają kilka miesięcy zaległości w płatnościach miesięcznych i spodziewają się dalszych zdolność kredytową, nawet jeśli wszystkie przyszłe miesięczne spłaty będą terminowo regulować. Zwykle jest to jednak lepsze niż niespłacanie pożyczki.
W większości stanów istnieją programy mediacyjne, które pomagają pożyczkobiorcom renegocjować swoje pożyczki, jeśli ich pożyczkodawcy nie chcą współpracować.
Aby rozpocząć renegocjację, pożyczkobiorca powinien skontaktować się bezpośrednio z pożyczkodawcą. Banki i inni pożyczkodawcy są często zmotywowani do renegocjacji, ponieważ jest to generalnie lepsza opcja niż wykluczenie, ze względu na koszty i ryzyko związane z tym procesem oraz fakt, że renegocjowana pożyczka zapewni im przynajmniej pewien przepływ gotówki. Pożyczkodawcy również nie chcą przejmować własności fizycznych, takich jak domy, które wymagają regularnego utrzymania, a ich sprzedaż może zająć dużo czasu. Jeśli pożyczkobiorcy nie uda się renegocjować pożyczki bezpośrednio z pożyczkodawcą, większość stanów oferuje program mediacji, w ramach którego pożyczkodawca musi spotkać się z właścicielem domu do wynajęcia przed urzędnikiem wyznaczonym przez sąd, aby podjąć próbę rozwiązania sprawy.
Historia kredytów renegocjowanych
W Stanach Zjednoczonych programy modyfikacji pożyczek, takie jak pożyczki renegocjowane, mają długą historię, sięgającą co najmniej czasów Wielkiego Kryzysu. Korporacja pożyczek dla właścicieli domów (HOLC) została założona w 1933 r. Pod rządami prezydenta Franklina D. Roosevelta, aby pomagać w refinansowaniu kredytów hipotecznych zagrożonych przejęciem. Agencja sprzedała obligacje inwestorom, a następnie wykorzystała wpływy na zakup trudnych pożyczek od pożyczkodawców. Zazwyczaj skutkowało to połączeniem wydłużenia okresu obowiązywania kredytu i obniżonej stopy procentowej dla właściciela domu. W latach 1933-1935 HOLC zakupił około miliona pożyczek i miał około 20 procentowy wskaźnik przejęcia, co oznacza, że znaczna większość kredytobiorców była w stanie spłacić kredyt hipoteczny i zachować swoje domy. Agencja zaprzestała działalności w 1951 roku.
Podobny program modyfikacji pożyczek został zainicjowany przez rząd federalny w odpowiedzi na kryzys kredytów hipotecznych subprime w 2008 r. Program modyfikacji w przystępnej cenie dla domu (HAMP) został wprowadzony w 2009 r. W ramach programu Troubled Asset Relief Program (TARP). HAMP oferował podobną ulgę jak program HOLC, z dodatkową opcją obniżenia kapitału. Program został zakończony w 2016 roku i został zastąpiony przez opcje takie jak program modyfikacji Fannie Mae Flex.