Podejście rynkowe
Jakie jest podejście rynkowe?
Podejście rynkowe jest metodą ustalania wartości składnika aktywów na podstawie ceny sprzedaży podobnych aktywów. Jest to jedna z trzech popularnych metod wyceny, obok metody kosztowej i analizy zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
Niezależnie od rodzaju wycenianego składnika aktywów podejście rynkowe bada niedawną sprzedaż podobnych aktywów, dokonując korekt ze względu na różnice między nimi. Na przykład przy wycenie nieruchomości można dokonać korekt w odniesieniu do takich czynników, jak powierzchnia lokalu, wiek i lokalizacja budynku oraz jego udogodnienia.
Ponieważ podejście rynkowe opiera się na porównaniach z podobnymi aktywami, jest najbardziej przydatne, gdy dostępne są istotne dane dotyczące niedawnej sprzedaży porównywalnych aktywów.
Kluczowe wnioski
- Podejście rynkowe jest metodą określania wartości składnika aktywów.
- Jest to jedno z trzech popularnych podejść, wraz z podejściem kosztowym i analizą zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
- Podejście rynkowe wyróżnia się w sytuacjach, w których dostępnych jest wiele danych na temat porównywalnych transakcji. Gdy te dane nie są dostępne, może być wymagane podejście alternatywne.
Jak działa podejście rynkowe
Jak sama nazwa wskazuje, podejście rynkowe stara się odpowiedzieć na pytanie „jaka jest godziwa wartość rynkowa tego składnika aktywów?” Aby odpowiedzieć na to pytanie, rzeczoznawca musi zbadać ostatnie transakcje dotyczące podobnych aktywów. Ponieważ jest mało prawdopodobne, aby te aktywa były identyczne z wycenianymi, konieczne będzie wprowadzenie różnych korekt.
Na niektórych rynkach, takich jak nieruchomości mieszkalne lub akcje w obrocie publicznym, często dostępne są obszerne dane, co sprawia, że podejście rynkowe jest stosunkowo łatwe do zastosowania. Na innych rynkach, takich jak udziały w prywatnych przedsiębiorstwach lub inwestycje alternatywne, takie jak dzieła sztuki lub wino, znalezienie porównywalnych transakcji może być dość trudne.
W sytuacjach, gdy dostępne są ograniczone dane, rzeczoznawca może być zmuszony do oparcia się na alternatywnych metodach, takich jak podejście kosztowe lub analiza zdyskontowanych przepływów pieniężnych (DCF).
Główne zalety podejścia rynkowego polegają na tym, że opiera się ono na publicznie dostępnych danych dotyczących porównywalnych transakcji. W związku z tym może wymagać mniej subiektywnych założeń niż podejścia alternatywne. Główną wadą podejścia rynkowego jest to, że może być niepraktyczne w sytuacjach, w których istnieje niewiele porównywalnych transakcji, jeśli w ogóle istnieją, na przykład w przypadku prywatnej firmy działającej na niszowym rynku z kilkoma konkurentami.
Przykład podejścia rynkowego
Aby to zilustrować, załóżmy, że jesteś na rynku, aby kupić nowe mieszkanie. Znajdziesz ofertę mieszkania w preferowanej okolicy za 200 000 $. Apartament składa się z 1 sypialni o powierzchni 1000 metrów kwadratowych i 1 łazienki. Jest w dobrym stanie technicznym, ale wymaga drobnych remontów. Chociaż znajduje się w pożądanym sąsiedztwie, jego widok jest zasłonięty i nie ma w apartamencie pralki ani suszarki.
Chociaż podoba Ci się mieszkanie, czujesz, że cena wywoławcza jest zbyt wysoka. Ponieważ mieszkanie jest wystawiane od ponad miesiąca, zaczynasz podejrzewać, że jeśli złożysz uczciwą ofertę, sprzedawca może je zaakceptować, nawet jeśli jest poniżej ceny wywoławczej.
W tym celu ustalasz godziwą wartość rynkową mieszkania, wyszukując przykłady podobnych mieszkań w tej samej okolicy, które zostały sprzedane w zeszłym roku. Wyniki gromadzisz w tabeli w następujący sposób:
Patrząc na te wyniki, zaczynasz wyciągać ogólne wnioski. Na początek widać, że cena mieszkań za SF waha się między 140 a 275 USD, przy czym wyższe ceny należą do tych, które mają więcej sypialni i łazienek, lepsze widoki, urządzenia w apartamencie i nie wymagają remontu.
Z kolei mieszkanie, które chcesz kupić, kosztuje 200 USD za SF i ma mniej tych funkcji niż nawet najtańsze mieszkanie w Twojej tabeli. Wydaje się, że usprawiedliwia to twoją intuicję, że mieszkanie jest zawyżone.
Na podstawie tych informacji decydujesz się złożyć ofertę na 150 000 USD.
Sprzedawca akceptuje Twoją ofertę.