Najem dla Najemców Sekcji 8
Jeśli jesteś inwestorem w nieruchomości, szczególnie w dużym obszarze metropolitalnym, możesz rozważyć otwarcie wynajmu najemcom z sekcji 8. Ten federalny program pomaga osobom o bardzo niskich dochodach poprzez dotowanie części ich miesięcznego czynszu.
Jako właściciel, przyjmowanie kuponów mieszkaniowych ma swoje wady i zalety. Dlatego zanim podejmiesz decyzję o wejściu na ten niszowy rynek i zapewnieniu mieszkań ludziom, którzy ich naprawdę potrzebują, dobrze jest dokładnie zbadać, czego się spodziewać.
Co to jest obudowa z sekcji 8?
Ustawa o mieszkalnictwie i rozwoju społeczności z 1974 r. Ustanowiła program kuponów mieszkaniowych, który był poprawką do sekcji 8 ustawy o mieszkalnictwie z 1937 r. Program ten pomaga najemcom o niskich dochodach, dostarczając bony, które pokrywają około 70% ich miesięcznego czynszu i mediów..
Dział 8 mieszkalnictwa jest nadzorowany przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych i jest zarządzany przez publiczne agencje mieszkaniowe (PHA) we wszystkich 50 stanach. PHA określają kwalifikowalność na podstawie sekcji 8 do swojego obszaru na podstawie dochodu i wielkości rodziny.
Ogólnie rzecz biorąc, dochód rodziny musi być poniżej 50% średniego dochodu na jej obszarze, aby kwalifikować się do sekcji 8, ale może się to różnić w zależności od miasta i stanu.
Kluczowe wnioski
- Domy z sekcji 8 są prawie zawsze poszukiwane i mogą mieć długie listy oczekujących.
- Przed zakupem nieruchomości, która ma być wynajmowana na podstawie Artykułu 8, należy pamiętać, że budynek musi przejść inspekcję amerykańskiego Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD).
- Właściciele muszą przestrzegać ścisłych procedur HUD, jeśli chodzi o eksmisję lokatorów.
Ponieważ popyt na kupony na sekcję 8 jest tak duży w wielu regionach, lista oczekujących może być bardzo długa; niektóre rodziny czekają wiele lat na otrzymanie pomocy. Lokalne PHA zamykają swoją listę oczekujących, gdy stanie się ona nadmierna – na przykład w Los Angeles lista oczekujących została zamknięta w 2017 r. I pozostaje zamknięta od 2020 r.
Kiedy rodzina otrzyma kupon na podstawie sekcji 8, to do niej należy znalezienie odpowiedniego mieszkania lub domu, które zaakceptuje najemców z sekcji 8. Lokalne PHA zwykle mają listy takich nieruchomości, podczas gdy strony internetowe, takie jak GoSection8, ułatwiają wyszukiwanie wynajmu według kodu pocztowego. Bon mieszkaniowy generalnie pokrywa 70% standardowego czynszu za tę powierzchnię, a rodzina jest odpowiedzialna za zapłatę pozostałych 30%.
Korzyści z sekcji 8
Czynsz płacony jest na czas
Jedną z największych korzyści z wynajmu najemców z sekcji 8 jest fakt, że (70%) czynszu jest płacone na czas każdego miesiąca. Jeśli w przeszłości zmagałeś się z pobieraniem czynszu od najemców, którzy nie byli tak przychylni, z pewnością docenisz tę korzyść.
Płatności są zdeponowane co miesiąc
Rząd wpłaci twoją część czynszu bezpośrednio na twoje konto bankowe tego samego dnia każdego miesiąca.
Przed użyciem swoich nieruchomości jako czynszów z sekcji 8 warto rozważyć zalety i wady.
Nie brakuje najemców
Ponieważ listy oczekujących w wielu miastach są wypełnione po brzegi, jest mało prawdopodobne, że kiedykolwiek będziesz mieć problemy z wynajmem swojej nieruchomości z sekcji 8. Jest to szczególnie korzystne w miastach, w których czynsze są często puste przez dłuższy czas, a mieszkania i domy są niedostępne dla wielu rodzin i osób.
Wyzwania sekcji 8
Rozległe inspekcje nieruchomości
Zanim będziesz mógł przyjąć najemców, Twoja nieruchomość musi przejść szczegółową inspekcję przez personel HUD. Jeśli Twoja nieruchomość zostanie uznana za niewystarczającą, masz 30 dni na dokonanie niezbędnych poprawek przed ponowną inspekcją. Po wstępnej inspekcji Twoja nieruchomość będzie poddawana wielokrotnym inspekcjom, zwykle corocznie.
Czynsz jest ograniczony
Lokalne PHA ustala uczciwy czynsz rynkowy za Twój lokal, czyli maksymalną kwotę, jaką możesz pobrać. Dodatkowo czynsz nie może przekraczać 40% dochodu potencjalnego najemcy. Prowadzi to często do tego, że właściciele lokali z sekcji 8 obciążają swojego najemcę mniejszym kosztem niż najemca spoza sekcji 8.
Trudne eksmisje
Chociaż masz prawo do eksmisji najemców z sekcji 8, którzy nie płacą swojej części czynszu, uszkadzają nieruchomość lub stwarzają trudności innym lokatorom, będziesz musiał postępować zgodnie z procedurami HUD, aby ich eksmitować. Uwaga: HUD jest zwykle bardziej restrykcyjny niż lokalny proces eksmisji.
Potencjalne problemy związane z przestępczością
Niektóre badania wykazały związek między mieszkaniem z sekcji 8 a wyższym poziomem przestępczości. Niezależnie od tego, czy to prawda, założenie to może prowadzić do niższej wyceny Twojej nieruchomości.
Podsumowanie
Niezależnie od tego, czy jesteś nowicjuszem w świecie inwestycji w nieruchomości, czy jesteś starym graczem, w pewnym momencie prawdopodobnie rozważysz otwarcie swojej nieruchomości dla najemców z sekcji 8. Przed podjęciem decyzji dobrze jest uzbroić się w wiedzę zarówno na temat dobrych, jak i złych aspektów wynajmu w tej konkretnej niszy.
Tylko Ty, wraz z zarządcą nieruchomości, możesz zdecydować, czy zalety przeważają nad wadami w Twojej konkretnej sytuacji. Jeśli zdecydujesz się otworzyć swoją nieruchomość dla najemców z sekcji 8, dobrze jest wiedzieć, że zapewnisz bezpieczne mieszkanie potrzebującym rodzinom.