Otoczony lądem

Co to jest śródlądowe?

Termin „śródlądowy” w kontekście nieruchomości odnosi się do nieruchomości, do której nie można dotrzeć drogą publiczną, z wyjątkiem sąsiedniej działki. Wolna działka, która znajduje się za centrum handlowym i można do niej dotrzeć tylko pieszo, kwalifikuje się jako działka tego typu. Nieruchomość bez dostępu do morza jest zamknięta, co oznacza, że ​​jest otoczona inną nieruchomością.

Zrozumieć Landlocked

Działki bez dostępu do morza są zazwyczaj wynikiem podziału lub podziału większej działki na mniejsze działki, które są sprzedawane pojedynczo. Idealnie byłoby, gdyby każda z mniejszych działek miała dostęp do publicznego pierwszeństwa, ale czasami nie jest to możliwe. Na przykład sprzedawca może chcieć podzielić dużą kwadratową działkę z elementem krajobrazu w środku, takim jak góra, który nie nadaje się do zagospodarowania. Zamiast wyrzeźbić paczkę, która prowadzi do drogi do góry, można ją pozostawić jako pozbawioną dostępu do morza.

Nieruchomości bez dostępu do morza mogą wystąpić, gdy ziemia, która jest w rodzinie od wielu lat, jest podzielona między członków rodziny. W końcu, gdy nieruchomości są sprzedawane, pojawia się potrzeba, aby nieruchomości były osobnym posiadaniem. Dostęp do nieruchomości bez dostępu do morza mógł nie stanowić problemu, gdy okoliczne nieruchomości należały do ​​tej samej rodziny. Jednak po zmianie własności niektórych nieruchomości dostęp do nieruchomości śródlądowych może stać się problemem.

Krytyka nieruchomości bez dostępu do morza

Nieruchomość śródlądowa ma zazwyczaj niższą wartość niż sąsiednie nieruchomości ze względu na jej niedostępność. Nie oznacza to jednak, że nieruchomość bez dostępu do morza jest nic nie warta. Jednak uzyskanie kredytu lub hipoteki na nieruchomość może być trudne, ponieważ banki mogą nie finansować nieruchomości śródlądowej. Brak dostępu do nieruchomości dla usług publicznych, takich jak personel medyczny i straży pożarnej, może zmusić banki i potencjalnych nabywców do rezygnacji z zajmowania się nieruchomością śródlądową.

Serwitut

Dostęp do nieruchomości lub działki bez dostępu do morza może stanowić wyzwanie dla właściciela. Jednak przepisy stanowe i federalne chronią prawo właścicieli nieruchomości do „produktywnego użytkowania” ich gruntów, co ogólnie oznacza prawo do dostępu do drogi publicznej.

Do  zapewnienia takiego dostępu służy służebność, która daje prawo do przejścia przez sąsiednie tereny. Istnieją różne rodzaje służebności, jedne łatwiejsze do zdobycia niż inne. Ale doświadczeni nabywcy, którzy rozumieją zasady, mogą znaleźć dobre inwestycje w nieruchomości śródlądowe.

Bezstresową drogą do uzyskania służebności są przyjazne negocjacje z sąsiednim właścicielem gruntu. Mogą ulec pokusie złożenia ustnej obietnicy, która pozwala właścicielowi bez dostępu do morza przejść przez ich ziemię, ale kupującym radzi się, aby otrzymali taką obietnicę na piśmie. Pisemna służebność utworzona przez prawnika zajmującego się nieruchomościami i zarejestrowana w miejscowym  biurze aktów prawnych stanowi zabezpieczenie dla właściciela nieruchomości śródlądowej. Dzięki ustnej aranżacji sąsiad mógł zmienić zdanie lub sprzedać ziemię mniej gościnnemu właścicielowi. Wreszcie słowo sąsiada nie będzie miało większego znaczenia, gdy paczka bez dostępu do morza zostanie ponownie wystawiona na sprzedaż. Stała służebność na piśmie pozwala uniknąć wszystkich tych potencjalnych problemów.

Służebność z konieczności

Jeśli sąsiad wzbrania się przed podpisaniem przyjaznej służebności lub zażąda nieracjonalnego odszkodowania, może być konieczne uzyskanie służebności. Służebność z konieczności to postanowienie sądu przyznające właścicielowi gruntu ustawowy dostęp do jego nieruchomości. Jednak właściciel nieposiadający dostępu do morza musi udowodnić poprzez przeszukanie aktu i tytułu własności,  że zarówno nieruchomość śródlądowa, jak i sąsiednia nieruchomość były w tym samym czasie własnością tej samej osoby. Zasadniczo sąd orzeka, że ​​gdy nieruchomość została podzielona, ​​właściciel zaniedbał zapewnienie niezbędnego dostępu do drogi.

Uwagi specjalne

Należy zauważyć, że złożenie wniosku o służebność z konieczności pociągnie za sobą koszty prawne. Może również pozostawić właściciela bez dostępu do morza z wściekłym sąsiadem, który może odwołać się od orzeczenia. Istnieją wyjątki od służebności z konieczności, takie jak patenty na grunty przyznane przez rząd federalny, nawet te sprzed setek lat. Aby uniknąć wciągania się w prawne bitwy o nieruchomość bez dostępu do morza, kupujący powinni skonsultować się z doświadczonym prawnikiem do spraw nieruchomości.