Jak organizować i czerpać zyski z opcji dotyczących nieruchomości

Istnieje kilka sposobów inwestowania w nieruchomości. Dla wielu Amerykanów najbardziej podstawową inwestycją w nieruchomości jest dom rodzinny lub nieruchomość na wynajem. Inwestycja w jedną nieruchomość może być dużą, lukratywną inwestycją z wieloma możliwościami wykorzystania. Wszechstronność, długowieczność i uznanie to często główne powody, dla których inwestycje w pojedyncze nieruchomości są względnie bezpieczne, niezawodne i zyskowne w czasie.

Wzrost finansowania społecznościowego i pożyczek hipotecznych w Internecie również poszerzył wiele możliwości i możliwości dla bezpośrednich inwestorów na rynku nieruchomości. Platformy, takie jak Lending Club, Prosper, SoFi, LendingOne, LendingHome, Groundfloor, Money360i inne, oferują szybsze, łatwiejsze i bardziej wydajne sposoby uzyskania kredytu hipotecznego, zwiększając potencjał nabywców, aby byli bardziej wszechstronni w swoich inwestycjach.

Wraz z rozwojem rynku nieruchomości regularnie wprowadzane są nowe oferty. Dzięki tym wprowadzeniom inwestorzy w nieruchomości mają teraz do wyboru szereg opcji obejmujących grupy inwestycyjne w nieruchomości, fundusze powiernicze na rynku nieruchomości, fundusze powiernicze na rynku nieruchomości i oferty detaliczne finansowane społecznościowo, takie jak Fundrise. Jednak bezpośrednie inwestycje w nieruchomości nadal stanowią sposób na osiągnięcie znacznych zysków dla tych inwestorów, którzy zapewniają odpowiednią kombinację stabilności finansowej i tolerancji na ryzyko. Dla takich inwestorów opcje na nieruchomości mogą stanowić możliwość, która po wykonaniu może zwiększyć zyski lub zmniejszyć niektóre ryzyka związane z bezpośrednią inwestycją w nieruchomości.

Opcje nieruchomości nie są dostępne na giełdach, nie mają wahań cen poza zakontraktowaną premią i zwykle nie obejmują wielu jednostek. Opcje nieruchomościowe są najczęściej wykorzystywane na rynku nieruchomości komercyjnych, ale mogą z nich korzystać również zwykli inwestorzy. Zazwyczaj opcje dotyczące nieruchomości są używane w określonych sytuacjach, w których kupujący odniesie korzyść z opcji, ale nie będzie wymagał zakupu nieruchomości przed końcem okresu utrzymywania.

Co to jest opcja dotycząca nieruchomości?

Bezpośrednie inwestycje w nieruchomości wiążą się z wieloma unikalnymi względami, które zwykle nie mają tak ścisłego zastosowania do wielu innych alternatywnych nieruchomości. Dla zainteresowanych lub zaawansowanych inwestorów, opcja nieruchomości jako rezerwa do umowy na zakup nieruchomości nieruchomość bezpośrednio może być potencjalną szansą. Opcje nieruchomości mają dodatkowy poziom złożoności, a także własne, unikalne parametry.

Ogólnie rzecz biorąc, opcja dotycząca nieruchomości to specjalnie zaprojektowane postanowienie umowne między kupującym a sprzedającym. Sprzedający oferuje kupującemu możliwość zakupu nieruchomości na określony czas po ustalonej cenie. Nabywca kupuje lub nie kupuje nieruchomości do końca okresu utrzymywania. Za prawo do tej opcji kupujący płaci sprzedającemu premię za opcję . Jeśli kupujący zdecyduje się kupić nieruchomość (innymi słowy, skorzysta z opcji nieruchomości), sprzedający musi sprzedać nieruchomość kupującemu zgodnie z warunkami wcześniej istniejącej umowy.

Być może przy zakupie akcji napotkałeś pojęcie opcji. Opcje zapewniają kupującemu dodatkowe opcje z warunkami opartymi na aktywach bazowych. Ogólnie opcje mogą być  wykonywane  wcześniej, utrzymywane do wygaśnięcia opcji lub ewentualnie sprzedane drugiemu nabywcy przed wygaśnięciem. Opcje nieruchomości są powszechnie wykorzystywane przez deweloperów i inwestorów w transakcjach dotyczących nieruchomości komercyjnych lub luksusowych nieruchomości mieszkaniowych. Opcje dotyczące nieruchomości zapewniają większą elastyczność i potencjalnie większe możliwości inwestowania dla kupujących, przy ograniczonych korzyściach dla sprzedających.

Może istnieć wiele przygotowanych opcji dotyczących nieruchomości, które są włączane jako część umowy kupna nieruchomości. Niektóre z najczęstszych to:

• Opcja okresu utrzymywania: kupujący płaci premię za opcję zakupu nieruchomości, ale nie jest do tego zobowiązany
• Opcja wystawienia na aukcję: kupujący korzysta z opcji wystawienia nieruchomości na aukcję i potencjalnie czerpania korzyści z marży
• 1031 opcja zamiany: kupujący płaci premię za opcję, aby uzyskać okres utrzymywania, a następnie dokonuje podobnej wymiany nieruchomości w momencie zakupu

W przypadku sześciomiesięcznego okresu obowiązywania umowy mogą istnieć cztery możliwe scenariusze.

Scenariusz 1:  Budowniczy uzyskał zgodę na udzielenie pożyczki bankowej w wysokości 1,5 mln USD. Potwierdza również, że może uzyskać niezbędne pozwolenia na rozwój. Wykorzystuje swoją opcję nieruchomości, aby kupić nieruchomość po z góry ustalonej cenie 2 miliony dolarów. Sprzedawca otrzyma 2 miliony dolarów plus zatrzymuje dodatkowe 25 000 dolarów premii opcyjnej.

Scenariusz 2:  Po dwóch miesiącach budowniczy odkrywa, że ​​nie będzie w stanie uzyskać pozwolenia na budowę. W ciągu następnych czterech miesięcy budowniczy udaje się znaleźć inną osobę, która chce kupić nieruchomość za 2 miliony dolarów. Budowniczy sprzedaje opcję nieruchomości nowej stronie za nową cenę 30 000 USD. Nowa strona zastępuje producenta w pierwotnej umowie opcji. Nowa partia korzysta z opcji i kupuje nieruchomość za 2 miliony dolarów. Sprzedawca otrzymuje 2 miliony dolarów od nowej partii oraz zatrzymuje 25 000 dolarów premii za opcję od producenta. Budowniczy sprzedał opcję za 30 000 dolarów, więc zarabia 5 000 dolarów i nie jest obarczony nieruchomością, z której nie może korzystać.

Scenariusz 3:  Budowniczy to po prostu opcja kupujący poszukuje do korzystania z cen  aprecjacji  nieruchomości. Jeśli żądana cena 2 mln USD wzrośnie do 2,2 mln USD w ciągu pięciu miesięcy, budowniczy skorzysta na skorzystaniu z opcji zakupu i sprzedaży nieruchomości z zyskiem. Pod koniec transakcji właściciel nieruchomości otrzyma 2 miliony dolarów plus 25 000 dolarów premii opcyjnej. Budowniczy osiąga zysk w wysokości 175 000 dolarów ze sprzedaży nieruchomości.

Scenariusz 4 : Budowniczy nie jest w stanie zabezpieczyć pożyczki ani zezwoleń. Nie może też znaleźć innych zainteresowanych kupujących. Kreator zezwala na wygaśnięcie opcji i traci premię opcji. Jednak kupujący był w stanie uniknąć potencjalnie złej inwestycji w wysokości 2 milionów dolarów, płacąc premię w wysokości 25 000 USD (1,25% rzeczywistej wartości transakcji). Sprzedający zyskuje 25 000 USD i nadal szuka kupującego.

We wszystkich przypadkach po zawarciu umowy opcji na nieruchomości sprzedający nie ma już wyboru, czy sprzedać nieruchomość, ani za jaką cenę w okresie posiadania opcji. Sprzedawca musi czekać sześć miesięcy na decyzję kupującego. Dlatego sprzedawca otrzymuje i zatrzymuje premię opcyjną niezależnie od tego, co ostatecznie zdecyduje kupujący.

Podsumowanie

Opcje dotyczące nieruchomości oferują alternatywną metodę handlu, inwestowania i czerpania zysków z inwestycji w nieruchomości. Można je uznać za rodzaj kontraktu pozagiełdowego między dwiema indywidualnymi stronami. Nie istnieje rynek giełdowy dla tego typu opcji, ale mogą istnieć kreatywne przepisy, które mogłyby potencjalnie pozwolić kupującemu na sprzedaż opcji w trakcie aktywnego okresu utrzymywania. Ogólnie rzecz biorąc, zaangażowane strony muszą zapewnić, że postanowienia umowy opcyjnej są odpowiednio napisane, uczciwe i przestrzegane przez zaangażowane strony.

Kontrakty opcji na nieruchomości mogą oferować alternatywne sposoby zarabiania pieniędzy, ale generalnie jedną z ich największych zalet jest przekierowanie dużego ryzyka. Deweloperzy mogą odnieść korzyści z posiadania wielu umów opcji na nieruchomości i potencjalnie tylko z kilku wybranych na podstawie zmian w okresie utrzymywania. Zleceniobiorca może również zrezygnować z opcji, jeśli w okresie utrzymywania zajdą zmiany, takie jak nowa ruchliwa autostrada lub wzrost przestępczości.

Okresy utrzymywania tych opcji mogą się różnić, co również zmienia ryzyko. Sprzedawca jest zwykle związany z ustaloną ceną. Jednak duże prawdopodobieństwo ćwiczeń może zapewnić im trochę czasu na dokonanie lepszych wyborów lub ustaleń. Kupujący jest zwykle zobowiązany do zapłacenia określonej składki przez cały okres utrzymywania. Premie mogą pomóc w obniżeniu ceny zakupu. Mogą także pozwolić kupującemu na uzyskanie lepszych warunków finansowania kredytu hipotecznego, co obniża koszty ogólne. W okresie utrzymywania nieruchomość może również zyskać na wartości przy cenie zakupu, która pozostaje taka sama.

Niewykonanie zobowiązania przez sprzedawcę opcji może być jednym z głównych wyzwań w umowach opcji na nieruchomości. W takich przypadkach jedynym środkiem prawnym kupującego jest zwykle pozew. Brak publicznie dostępnych informacji i wcześniejszych zapisów na temat uczestników opcji na nieruchomości to kolejne wyzwanie. Inwestorzy w opcje na nieruchomości mogą również być zmuszeni do rozważenia dodatkowych kosztów, takich jak opłaty za usługi prawne, takie jak przygotowanie i rejestracja umowy.