Jak długo właściciel budynku lub wynajmujący może amortyzować poprawę warunków najmu?

Poprawa dzierżawy to zmiana wprowadzona w wynajmowanej nieruchomości w celu dostosowania jej do konkretnych potrzeb najemcy. Ulepszenia dzierżawy, takie jak malowanie, instalowanie ścianek działowych, zmiana podłogi lub instalowanie niestandardowych opraw oświetleniowych, mogą być podejmowane przez  wynajmujących – którzy mogą to zrobić w celu zwiększenia zbywalności wynajmowanych lokali – lub przez samych najemców.

Podczas gdy okres ekonomicznej użyteczności   większości ulepszeń w dzierżawie wynosi od 5 do 15 lat,  Kodeks Podatkowy  wymaga, aby amortyzacja za takie ulepszenia następowała przez cały okres ekonomicznej eksploatacji budynku.

Ulepszenia leasingu mają różne zasady amortyzacji w zależności od tego, czy pracujesz z raportowaniem finansowym opartym na podatkach w USA, czy z ogólnie przyjętymi zasadami rachunkowości w USA (GAAP). Ze względów podatkowych ulepszenia leasingu mogą być amortyzowane przez okres do 15 lat.

Zrozumienie ulepszeń leasingu

Ulepszenia dzierżawy są również znane jako ulepszenia najemców lub przebudowy i są generalnie dokonywane przez właścicieli nieruchomości komercyjnych. Właściciele mogą zapewnić te ulepszenia obecnym lub nowym najemcom. Modyfikacje dostosowane są do potrzeb konkretnego najemcy i jego potrzeb. Za ulepszenia wynajmowane uważa się jedynie ulepszenia wnętrza określonej powierzchni najemcy.

Ulepszenia dzierżawy, jak wspomniano powyżej, dotyczą zmian strukturalnych w powierzchni, które przyniosą korzyści konkretnemu najemcy. Zatem wprowadzanie zmian w powierzchni jednego najemcy nie kwalifikuje się jako poprawa stanu najmu dla sąsiada.

Zmiany wyglądu zewnętrznego budynku lub jego krajobrazu również nie mają zastosowania. Jeśli właściciel wymieni dach budynku, zmodernizuje windę lub utoruje parking – żadna z tych zmian nie jest uważana za ulepszenie dzierżawy, ponieważ nie przynosi korzyści konkretnemu najemcy.

Po wygaśnięciu dzierżawy ulepszenia zasadniczo należą do wynajmującego, chyba że umowa stanowi inaczej. Jeśli najemca może je odebrać, musi je usunąć bez uszkodzenia mienia.

Sprawozdawczość finansowa zgodna z zasadami GAAP

W przypadku sprawozdawczości finansowej zgodnej z zasadami GAAP ulepszenia dotyczące leasingu można skapitalizować lub ująć w kosztach w zależności od kwoty ulepszenia w USD. Spółki ustalają limit kapitalizacji, wewnętrzny standard rachunkowości określony przez kierownictwo, który ustala kwotę progową, powyżej której pozycja jest kapitalizowana zamiast księgowana w kosztach.

Jeżeli kwota nie przekracza limitu kapitalizacji, poprawa stanu leasingu jest rozliczana w koszty w okresie, w którym została poniesiona. Jeżeli jednak koszt przekroczy limit kapitalizacji, spółka kapitalizuje go i amortyzuje.

Skapitalizowana poprawa stanu posiadania zgodnie z GAAP jest amortyzowana przez krótszy z pozostałych okresów użytkowania lub przez pozostały okres leasingu. Okres użytkowania ustala się na podstawie szacunków kierownictwa.

Ponadto pozostały okres leasingu może obejmować przedłużenia, o ile są one przewidywalne i mają wystarczającą pewność, że nastąpi. Jeśli budynek zostanie później zakupiony, umowa najmu przestaje obowiązywać, a poprawa stanu posiadania zostanie amortyzowana  przez pozostały okres użytkowania budynku.

Podstawa sprawozdawczości finansowej w USA

Zasada 15 lat została uchwalona przez Internal Revenue Service (IRS) w 2004 roku. Przed tym rokiem okres amortyzacji wynosił 39 lat. Zasada 15 lat nie jest trwała i co roku musi być ponownie autoryzowana.

Okres amortyzacji jest stały niezależnie od faktycznego okresu użytkowania ulepszenia leasingu lub pozostałego okresu leasingu.