Obligacje mieszkaniowe
Co to są obligacje mieszkaniowe?
Obligacje mieszkaniowe to dłużne papiery wartościowe, odmiana komunalnych obligacji dochodowych, emitowanych przez władze państwowe lub lokalne w celu pozyskania pieniędzy na projekty deweloperskie w przystępnych cenach.
Kluczowe wnioski
- Obligacje mieszkaniowe to dłużne papiery wartościowe, odmiana komunalnych obligacji dochodowych, emitowanych przez władze państwowe lub lokalne w celu pozyskania pieniędzy na projekty deweloperskie w przystępnych cenach.
- Obligacje mieszkaniowe zapewniają rządowi tanie finansowanie, a pożyczkodawcy, zwłaszcza osobom z wyższych przedziałów podatkowych, korzyści podatkowe.
- Kredyty hipoteczne udzielane w formie obligacji mieszkaniowych są ograniczone do nabywców domów po raz pierwszy, którzy zarabiają nie więcej niż średni dochód z obszaru, a cena kupowanego domu jest ograniczona do 90% średniej ceny zakupu powierzchni.
Zrozumieć obligacje mieszkaniowe
Władze stanowe i lokalne emitują obligacje mieszkaniowe, aby sfinansować budowę lub remont tanich mieszkań. Oprócz spłaty kapitału obligacji państwo lub gmina musi zapłacić odsetki od pożyczonych pieniędzy. Obligacje mieszkaniowe czasami wymagają zgody wyborcy i mogą być emisjami krótko- lub długoterminowymi.
Urząd gminy może emitować dług w formie obligacji w celu pozyskania kapitału na finansowanie projektów. Oba rodzaje obligacji komunalnych to obligacje ogólne (GO) i obligacje przychodowe. Spłata odsetek i spłata kapitału z tytułu obligacji publicznych jest finansowana z kasy państwowej lub samorządowej. Obligacje te są objęte pełną wiarą i kredytem władz miejskich, które mogą mieć prawo do podwyższenia podatków w celu wypełnienia zobowiązań płatniczych z tytułu obligacji GO. Tymczasem zobowiązania płatnicze z tytułu obligacji przychodowej są zabezpieczone prognozowanym strumieniem przychodów projektu, dla którego obligacja została wyemitowana. Obligacja mieszkaniowa to jeden z rodzajów obligacji przychodowych.
Jako obligacje na działalność prywatną (PAB), obligacje mieszkaniowe mogą być emitowane w imieniu kwalifikowanych deweloperów nastawionych na zysk i deweloperów non-profit w celu finansowania projektów mieszkaniowych wielorodzinnych i seniorów o niskich dochodach. Ponadto dochody z obligacji mieszkaniowych mogą być również emitowane w celu zapewnienia taniego finansowania hipotecznego rodzinom lub osobom o niskich dochodach, aby mogły one kupić dom.
1,1 miliona
Liczba tanich mieszkań finansowanych obligacjami mieszkaniowymi z wykorzystaniem Kredytu Mieszkaniowego.
Wymogi dotyczące obligacji mieszkaniowych
Kredyty hipoteczne udzielane za pośrednictwem obligacji mieszkaniowych są ograniczone do osób kupujących dom po raz pierwszy, którzy zarabiają nie więcej niż średni dochód w okolicy. Ponadto cena domu kupowanego z hipoteką w postaci obligacji mieszkaniowych jest ograniczona do 90% średniej ceny zakupu powierzchni.
Obligacje mieszkaniowe mają zazwyczaj niskie oprocentowanie i mogą być emitowane jako obligacje na żądanie o stałym lub zmiennym oprocentowaniu (VRDO). Spłaty kapitału i odsetek dla obligatariuszy są dokonywane ze spłat zastawionych kredytów hipotecznych i zysków z inwestycji. Spłaty kredytów hipotecznych dokonane przez pożyczkobiorców pobiera powiernik obligacji mieszkaniowej, który lokuje środki w krótkoterminowe inwestycje do wyznaczonego terminu na wypłatę odsetek obligatariuszom. W efekcie spłata obligacji mieszkaniowych jest zabezpieczona terminową i konsekwentną spłatą odsetek oraz spłatą kwoty głównej hipotek bazowych przez kredytobiorców.
Korzyści z obligacji mieszkaniowych
Obligacje mieszkaniowe są korzystne zarówno dla państwa, jak i dla inwestorów prywatnych. Z jednej strony rząd uzyskuje dostęp do dużej ilości taniego finansowania. Z drugiej strony korzyści podatkowe oferowane przez obligacje mieszkaniowe są bardzo atrakcyjne dla kredytodawców z górnych przedziałów podatkowych.
W przypadku inwestorów odsetki płacone przez obligacje mieszkaniowe są zwolnione z federalnego, a czasami stanowego podatku dochodowego. Im wyższa krańcowa stopa podatkowa, tym cenniejsze jest zwolnienie z podatku dochodowego od obligacji mieszkaniowych. Chociaż inwestorzy podlegający alternatywnemu minimalnemu podatkowi (AMT) mogą podlegać podatkom, zwolnienie oznacza, że inwestorzy z wysokich federalnych przedziałów podatkowych korzystają z obligacji przychodowych i innych obligacji komunalnych. To zwolnienie z podatku pomaga zrekompensować niskie oprocentowanie obligacji.
Federalne ulgi podatkowe na mieszkania o niskich dochodach to kolejne źródło kapitału, które można wykorzystać zamiast lub dodatkowo do obligacji mieszkaniowych w celu sfinansowania projektów mieszkaniowych po przystępnych cenach. Kredyty są bezzwrotnymi federalnymi ulgami podatkowymi dla części odsetek od kredytu hipotecznego, które kwalifikujący się nabywcy domu mają płacić każdego roku.