Dlaczego zawodzą oferty mieszkaniowe
Sprzedaż domu zwykle nie jest prostym procesem. Jednak sytuacja może stać się jeszcze bardziej skomplikowana i kosztowna, jeśli kupujący złoży ofertę, a sprzedaż zakończy się niepowodzeniem z powodu wycofania się kupującego. Dlatego jako sprzedawca musisz wiedzieć kilka rzeczy o późnym etapie wycofywania się. Jeśli myślisz o sprzedaży domu, dowiedz się, co możesz zrobić, aby się zabezpieczyć, jeśli transakcja nie dojdzie do skutku.
Jak sprzedaż domu może się nie udać
W typowej sprzedaży domu kupujący składają ofertę na dom sprzedającego, a po jej zaakceptowaniu podpisywana jest umowa między dwiema stronami. W tym momencie status nieruchomości zwykle zmienia się z „na sprzedaż” na „w ramach umowy” lub „w kontrakcie”. Zmiana statusu informuje innych kupujących i agentów nieruchomości, że sprzedający ma kupującego i jest w trakcie zamykania transakcji. Jednak sprzedaż lub kupno domu nie jest ostateczne, dopóki obie strony nie podpiszą wszystkich niezbędnych dokumentów prawnych przenoszących własność domu w momencie zamknięcia.
Kupujący często mają zapisane w umowach klauzule warunkowe, które stanowią legalne sposoby „wycofania się” z umowy bez żadnych kosztów lub niewielkich kosztów dla kupującego. Do umowy sprzedaży wpisana jest klauzula warunkowa, zgodnie z którą zarówno kupujący, jak i sprzedający zgadzają się na warunki umowy. Niektóre z najczęstszych nieprzewidzianych okoliczności obejmują:
Nieprzewidziane wydatki hipoteczne
Kupujący musi mieć możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na nieruchomość, zwykle w określonym czasie od podpisania umowy. Czasami w umowie można wpisać warunek, zgodnie z którym w przypadku niepowodzenia finansowania umowa zostaje unieważniona. Sprzedający powinni poprosić kupującego o przedłożenie listu zatwierdzającego hipotekę.
Nieprzewidziane okoliczności podczas inspekcji domu
Dom na sprzedaż musi albo przejść kontrolę, albo kupujący może zażądać, aby sprzedawca dokonał napraw opisanych w raporcie z inspekcji. Jeśli naprawa jest wykonywana, zwykle zlecana jest kontrola następcza, aby upewnić się, że dom przechodzi. Alternatywnie, kupujący może wykorzystać informacje zawarte w raporcie z inspekcji jako dźwignię do wynegocjowania niższej ceny sprzedaży.
Nieprzewidziane wydatki na sprzedaż domu
Zakup nowego domu może zależeć od tego, czy kupujący sprzeda swoją obecną nieruchomość. Awaryjność sprzedaży domu pomaga kupującym, ponieważ pozwala im wycofać się z umowy, jeśli ich dom nie zostanie sprzedany – pozostawiając sprzedawcy rozpoczęcie procesu od nowa. Chociaż zwykle istnieje określony okres, w którym jeśli dom nie zostanie sprzedany, sprzedawca może odstąpić od umowy; sprzedający może przegapić inne oferty od potencjalnych kupujących, którzy są gotowi do zawarcia transakcji.
Awaryjność wyceny
Warunkowość wyceny pozwala kupującemu na dokonanie wyceny domu w celu określenia jego wartości. Cena domu musi być równa lub niższa od oficjalnej ceny szacunkowej. Jeśli wycena jest niższa, kupujący może przystąpić do zakupu lub poprosić sprzedawcę o obniżenie ceny domu.
Kiedy sprzedaż domu kończy się fiaskiem, zwykle dzieje się tak z powodu niespełnienia któregokolwiek z opisanych powyżej okoliczności lub gdy kupujący lub sprzedający zmienił zdanie.
Kluczowe wnioski
- Kupujący często mają zapisane w umowie klauzule warunkowe, które są legalnymi sposobami „wycofania się” z zakupu domu.
- Jeśli oferta sprzedaży domu nie zostanie spełniona, sprzedający traci czas, pieniądze i traci innych kupujących, którzy byli gotowi do zawarcia transakcji.
- Klauzula ucieczki pomaga sprzedawcom, ponieważ pozwala sprzedającemu przyjmować oferty od innych kupujących pomimo ewentualności w pierwotnej ofercie.
Znaki ostrzegawcze
Niespełnienie któregokolwiek z warunków kontraktu jest uzasadnionym powodem do niezamykania. Istnieją jednak inne sygnały ostrzegawcze, że kupujący może wycofać się z zakupu, a obejmują one:
- Brak zwrotu dokumentów podpisanych, opatrzonych datą i wypełnionych zgodnie z instrukcją
- Brak płatności na rzecz osób trzecich (np. Inspektorów)
- Nie oddzwaniam
- Brakujące spotkania
- Liczne prośby o zmiany w umowie
Jeśli natkniesz się na którykolwiek z nich, może to oznaczać, że kupujący ma zimną krew. Zadzwoń do kupującego (lub jego przedstawiciela), jeśli obawiasz się, że zamknięcie jest zagrożone.
Koszty dla sprzedawców
Jeśli masz w ręku umowę sprzedaży domu, możesz stracić kilka rzeczy, jeśli kupujący się wycofa:
Koszt alternatywny
Inni nabywcy, którzy mogli być zainteresowani złożeniem oferty na Twój dom, zaczną szukać innych nieruchomości na rynku, kiedy Twój dom zostanie objęty umową. Możesz stracić możliwość sprzedaży tym kupującym, gdy Twój dom jest objęty umową, ponieważ mogli kupić inną nieruchomość.
Czas
Jednym z najbardziej frustrujących aspektów upadku sprzedaży domu jest stracony czas. Sprzedający zostaje odesłany do punktu wyjścia, aby ponownie rozpocząć proces znajdowania innego kupującego. Ponadto opóźnienie może zniweczyć Twoje plany zakupu innego domu lub zmienić harmonogram wprowadzenia się.
Twój następny dom
Jeśli masz umowę na zakup innego domu, a transakcja była uzależniona od sprzedaży twojego obecnego miejsca zamieszkania – ponieważ potrzebowałeś dochodów ze sprzedaży – możesz nie być w stanie kupić domu. W rezultacie może być konieczne wycofanie się z zakupu lub znalezienie innego sposobu na jego sfinansowanie.
pieniądze
Możesz stracić pieniądze w wyniku upadku umowy, jeśli musisz nadal spłacać kredyt hipoteczny za swój obecny dom – który sprzedajesz – jednocześnie płacąc za kredyt hipoteczny na właśnie zakupiony dom. Ponadto możesz płacić czynsz za mieszkanie do momentu sfinalizowania zakupu nowego domu, zwłaszcza jeśli jest on daleko od domu, który sprzedajesz. Krótko mówiąc, wycofanie się kupującego może tymczasowo zwiększyć miesięczne koszty mieszkania.
Jeśli masz umowę na zakup nowego domu, a potencjalny nabywca Twojego obecnego domu wycofa się, być może będziesz musiał zapłacić za zerwanie umowy kupna nowego domu.
Bieżące koszty utrzymania twojego obecnego domu będą kontynuowane, w tym podatki od nieruchomości, media i zagospodarowanie terenu. A ponieważ ważne jest, aby dom wyglądał dobrze, aby przyciągnąć nowego nabywcę, koszty mogą się z czasem sumować.
Zapisywanie transakcji
Istnieją kroki, które możesz podjąć, jeśli kupujący chce się wycofać. Po pierwsze, upewnij się, że zaangażowani pośrednicy w obrocie nieruchomościami, zarówno dla Ciebie, jak i dla kupującego, skutecznie się komunikują. Upewnij się, że Ty i potencjalny kupujący otrzymacie kopie całej korespondencji na piśmie. Jeśli Ty lub kupujący nie korzystacie z usług agenta (lub jeśli nie czujecie się komfortowo z poziomem komunikacji), spróbuj porozmawiać bezpośrednio z kupującym, aby zrozumieć jego intencje lub obawy. Sprawdź również, czy są jakieś ustępstwa, które możesz poczynić, aby utrzymać kupującego na dobrej drodze do zamknięcia transakcji.
Chociaż możesz nie chcieć obniżać ceny sprzedaży swojego domu lub płacić za aktualizacje i naprawy, może to być opłacalne, jeśli utrata sprzedaży jest bardziej kosztowna niż naprawa.
Przejrzyj umowę, aby określić wszelkie środki regresu, jakie możesz mieć jako sprzedający w przypadku wycofania się kupującego. Na przykład, czy w Twojej umowie jest klauzula, która dawałaby Ci podstawę prawną do pozwania pożyczkobiorcy za naruszenie umowy i uzyskania określonego procentu uzgodnionej ceny sprzedaży? Czy może istnieje klauzula, która stwierdza, że kupujący popadł w zwłokę, jeśli nie anuluje umowy w określonym terminie po podpisaniu umowy?
Użyj klauzuli ucieczki
Klauzula ucieczki umożliwia sprzedającemu przyjmowanie i przyjmowanie ofert od innych kupujących, nawet jeśli w umowie są zapisane przez kupującego warunki lub zdarzenia nieprzewidziane.
Jeśli w domu złożono inną ofertę, sprzedawca powiadomi pierwotnego kupującego, który będzie miał określoną liczbę dni na spełnienie ewentualnych warunków lub z nich zrezygnuje. Innymi słowy, klauzula ucieczki pomaga chronić sprzedawców, dzięki czemu nie tracą oni okazji do sprzedaży, czekając na spełnienie wymagań kupującego, takich jak sprzedaż domu kupującego.
Podsumowanie
Istnieje wiele czynników, które mogą spowodować upadek sprzedaży domu, w tym niespełnienie jednego z warunków lub klauzul w umowie lub zmiana zdania kupującego.
Jednak sprzedający mogą się chronić, będąc poinformowanym i znając szczegóły umowy. Sprzedawcy muszą upewnić się, że ich agent działa i skutecznie się komunikuje. Ponadto, jeśli jesteś sprzedawcą, możesz rozważyć zlecenie prawnikowi ds. Nieruchomości przeglądu umowy, zasugerowania wszelkich klauzul, które mogą Cię chronić, i zasugerowania możliwości regresu w przypadku wycofania się kupującego – w tym możliwości pozwania kupującego, jeśli to konieczne.