Kupowanie przejętego domu: 5 największych pułapek
Kupno domu będącego przedmiotem egzekucji jest często reklamowane jako sposób zarówno dla właścicieli-lokatorów, jak i inwestorów, aby uzyskać świetną ofertę na nieruchomość. Jednak potencjalne korzyści finansowe nie są osiągane bez znacznej ilości ciężkiej pracy.
Przejęte nieruchomości mają pewne wspólne problemy. Ponadto istnieją pewne standardowe trudności, które możesz napotkać przy zakupie. Podczas gdy egzekucje z nieruchomości mogą być świetnymi inwestycjami jako osoby zajmujące się naprawianiem nieruchomości, zarówno w celu zamieszkania, jak i odsprzedaży, często towarzyszą im bagaż.
Kluczowe wnioski
- Jednak potencjalne korzyści finansowe wynikające z zakupu przejętej nieruchomości nie są osiągane bez znacznej ilości ciężkiej pracy.
- Wiele domów objętych przejęciem było źle utrzymanych i mogą mieć problemy strukturalne lub uszkodzenia spowodowane przez wodę lub pleśń; niektóre mogą naruszać kodeksy lub inne standardy.
- Problemem może być również wandalizm, ponieważ złodzieje lub poprzedni właściciele czasami zabierają armaturę, urządzenia, okna lub cokolwiek innego, co ma wartość.
- Mogą wystąpić problemy z pożyczkodawcami, którzy nie chcą finansować zakupu przejętych domów; kupowanie za całą gotówkę może być jedyną opcją kupującego.
Problemy z nieruchomością
Najważniejszą rzeczą, o której należy pamiętać przed podjęciem decyzji o zakupie na rynku przejęć, jest to, że te nieruchomości są oddawane przez właścicieli, których nie stać już na spłaty kredytu hipotecznego. W takich przypadkach dom był często źle utrzymany – w końcu, jeśli właściciel nie może dokonać płatności, prawdopodobnie zalega również z płaceniem za regularne utrzymanie.
Ponadto niektórzy ludzie zmuszeni do wykluczenia są rozgoryczeni swoją sytuacją i wyładowują frustrację w swoim domu, zanim bank przejmie go. Często wiąże się to z usunięciem urządzeń i osprzętu, a czasem nawet z całkowitym wandalizmem. Po odejściu lokatorów lokatorzy są porzuceni, często zachęcając do działalności przestępczej.
Konserwacja i stan
Utrzymanie i stan mogą stanowić problem w przypadku przejętych nieruchomości ze względu na okoliczności, w których poprzedni właściciel wyprowadził się i przez okres czasu, w którym dom mógł być pusty. Oto niektóre z głównych problemów.
Brak czystości
Nieruchomości należące do banku są czasami obrzydliwie brudne z powodu czasu spędzonego pustego siedzenia, celowego zaniedbania ze strony poprzedniego właściciela lub zajmowania przez włóczęgów. Kiedy dom jest zamknięty przez wiele miesięcy bez cyrkulacji powietrza, nagromadzony brud może spowodować, że cały dom będzie pachniał.
Złe remonty
Poprzedni właściciel mógł dokonać zmian w domu bez uzyskania odpowiednich zezwoleń. Typowym przykładem jest przekształcenie garażu w przestrzeń życiową, aby więcej osób mogło mieszkać w domu. Zmiany te mogą być niepożądane dla nowych właścicieli lub przysporzyć im kłopotów z urzędnikami miejskimi.
Jeśli poprzedni właściciel zaczął ulepszać dom, ale potem znalazł się w trudnych czasach, w domu mogą być częściowo ukończone prace. Łazienki mogą zostać odnowione, podczas gdy kuchnia nie była modernizowana od 40 lat, lub mogą pojawić się nowe podłogi w salonie, podczas gdy sypialnie nadal mają starodawną wykładzinę.
Dodatkowo, jeśli zostały dokonane jakiekolwiek naprawy, mogły zostać wykonane przez samych właścicieli lub przez nielicencjonowanych profesjonalistów – innymi słowy, osoby, które niekoniecznie wykonały pracę poprawnie.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Brak elektryczności
Gdy nikt nie mieszka w domu, prąd może być wyłączony, chyba że bank celowo go włączył. Bez światła trudno jest zobaczyć, co kupujesz w niektórych pokojach, szczególnie w piwnicach i łazienkach bez okien.
Zalania
Niewielki wyciek pod zlewem kuchennym może prowadzić do problemu z pleśnią, a przeciek na dachu lub pęknięta rura może doprowadzić do poważnych szkód spowodowanych przez wodę. Gdy w pobliżu nie ma nikogo, kto zajmowałby się pojawiającymi się problemami, małe problemy mogą szybko przekształcić się w duże problemy, a duże problemy mogą przerodzić się w katastrofy.
Brak podstawowej konserwacji
Jeśli poprzedniego właściciela nie było stać na spłatę kredytu hipotecznego, można założyć się, że nie stać go na naprawę wycieków, uszkodzeń spowodowanych przez termity, zepsutego wywozu śmieci lub cokolwiek innego.
Martwe lub zarośnięte tereny
W zależności od klimatu, w którym znajduje się dom, trawnik i elementy krajobrazu mogą być całkowicie martwe lub bardzo zarośnięte. Banki zwykle nie płacą ogrodnikom za utrzymanie podwórka pod domem przejętym.
Pozostały majątek osobisty
Czasami przejęci właściciele domów są zamykani na blokadę, zanim będą mogli przenieść swoje rzeczy, aw niektórych przypadkach nie zabierają ze sobą wszystkiego. Wiele nieruchomości będących własnością nieruchomości (REO) zawiera meble, śmieci, ubrania i inne przedmioty, za których pozbycie się będziesz odpowiedzialny, gdy zostaniesz właścicielem.
Wandalizm i zaniedbanie
Uszkodzenia nie są rzadkością w przypadku nieruchomości objętych przejęciem i mogą być spowodowane przez wandali lub byłego właściciela.
Losowy wandalizm
Czasami, gdy nieruchomość jest pusta, zwłaszcza jeśli znajduje się na obszarze o umiarkowanej lub wysokiej przestępczości, nowi właściciele będą musieli zmagać się z graffiti, wybitymi oknami i innymi uszkodzeniami.
Właściciel Wandalizm
Zepsute okna mogą być powszechne w REO z kilku powodów. Jak wspomniano wcześniej, przyczyną może być wandalizm. Ponadto, gdy banki blokują właścicieli podczas przejmowania nieruchomości, były właściciel może wybić okno lub drzwi, aby odzyskać dobytek. Poprzedni właściciele mogą również celowo wyrządzać szkody na koszt banku, robiąc dziury w ścianach lub wyrywając listwy przypodłogowe i listwy koronowe.
Usunięcie wartościowych przedmiotów
Aby zemścić się na banku i zarobić dodatkowe pieniądze, poprzedni właściciel domu może usunąć wartościowe przedmioty, w tym urządzenia, armaturę, drzwi, miedziane rury i inne. Wszystko, czego właściciel domu nie weźmie, może zostać zabrane przez złodziei. Tak czy inaczej, wielu nieruchomościom będącym własnością banków brakuje rzeczy, które zazwyczaj są własnością sprzedawców.
Problemy z zakupem
Pomimo tych wszystkich potencjalnych problemów, Foreclosures wciąż może być dobrą okazją. Jeśli chcesz rozwiązać problemy, z którymi większość ludzi nie chce się uporać, możesz kupić dom ze znaczną zniżką. Jednak możesz napotkać dodatkowe problemy, jeśli chodzi o faktyczny zakup nieruchomości i poprawę jej stanu do zamieszkania.
Problemy z pożyczkodawcami
Kupowanie domu od pożyczkodawcy wiąże się z problemami wynikającymi ze zwiększonego poziomu biurokracji i ograniczonej przejrzystości zapewnianej tym, którzy kupują przejazdy z nieruchomościami.
Finansowanie
Pożyczkodawcy nie dadzą nabywcy domu pieniędzy za mieszkanie, które uważają za niezdatne do zamieszkania lub które wyceniane są poniżej ceny zakupu. Jeśli jesteś inwestorem płacącym gotówką, to oczywiście nie będzie problemu. Program HUD Section 203 (k) może również pomóc w pewnych okolicznościach.
Opóźnienia w banku właściciela
Zdrowy rozsądek mówi, że banki powinny chcieć rozładować REO tak szybko, jak to możliwe, ale w rzeczywistości banki czasami ociągają się, rozważając oferty i przez cały proces escrow.
Brak informacji o sprzedającym
Ponieważ nikt z banku nigdy nie mieszkał w tym domu, jest mało prawdopodobne, aby miał jakąkolwiek wiedzę o istniejących problemach z nieruchomością. Będziesz musiał odkryć wszystko samemu, albo podczas inspekcji domu, pytając sąsiadów, albo poprzez doświadczenie po tym, jak zostaniesz właścicielem domu.
Konkurencja
Ponieważ przejęcia nieruchomości mogą być świetnymi transakcjami, są atrakcyjne dla inwestorów, którzy chcą odwrócić nieruchomości lub wykorzystać je jako wynajem. Ponieważ inwestorzy mogą składać oferty w całości gotówkowe z mniejszą liczbą zdarzeń awaryjnych i szybkimi zamknięciami lub bez nich, ich oferty mogą być bardziej atrakcyjne dla banku niż te złożone przez potencjalnych właścicieli.
Podsumowanie
Są pieniądze do zarobienia na zajęciach z nieruchomości, ale powinieneś wiedzieć z wyprzedzeniem, jakie wyzwanie podejmujesz, i starannie wybrać swoją nieruchomość. Nie zapomnij o podstawach, które sprawiają, że nieruchomość jest pożądana tylko dlatego, że cena zakupu to okazja. Powinieneś także dokładnie zbadać opcje finansowania domów przejętych.
Chociaż możesz skorzystać z tradycyjnej metody korzystania z prywatnego pożyczkodawcy, tak jak w przypadku konwencjonalnego domu, pożyczkodawcy mogą czasami niechętnie finansować przejęty dom, dlatego warto przyjrzeć się pożyczkom z Federal Housing Administration (FHA) lub Freddie Mac.