Kryzys wykluczenia
Jaki był kryzys wykluczenia?
Kryzys wykluczenia był okresem drastycznie podwyższonych konfiskat nieruchomości na amerykańskim rynku mieszkaniowym w latach 2007–2010. Kryzys wykluczenia był jednym z aspektów kryzysu finansowego i Wielkiej Recesji, które rozwinęły się w tym okresie. Do kryzysu przyczyniły się nadmierne wydłużanie kredytów hipotecznych, skomplikowane programy sekurytyzacji wierzytelności hipotecznych oraz gwałtowny wzrost liczby przejęć nieruchomości (w branży źle przygotowanej do ich wszystkich).
Kluczowe wnioski
- Kryzys wykluczenia był okresem drastycznie podwyższonych konfiskat nieruchomości na amerykańskim rynku mieszkaniowym w latach 2007-2010.
- Przed kryzysem iw czasie trwania kryzysu firmy obsługujące kredyty hipoteczne obsługiwały dużą liczbę kredytów bez odpowiedniego przeglądu towarzyszących im informacji.
- Ten niechlujny proces czasami prowadził banki do wykluczenia niewłaściwej nieruchomości, błędnego obliczenia wartości domu, aw niektórych przypadkach daje prawnikom właścicielom domów, którzy stoją w obliczu wykluczenia, szansę na całkowite odrzucenie sprawy.
- Nadmierna ekspansja kredytowa w okresie boomu mieszkaniowego, sekurytyzacja zadłużenia hipotecznego i system finansowy nieprzygotowany do radzenia sobie z powszechnym wzrostem niespłacalności – wszystko to przyczyniło się do kryzysu.
Zrozumienie kryzysu wykluczenia
Wykluczenie to proces prawny, który ma miejsce, gdy właściciel domu nie spłaci pełnej kwoty głównej i odsetek od swojego kredytu hipotecznego. Jeśli problem nie zostanie rozwiązany w wyznaczonym okresie karencji, pożyczkodawca ma prawo do eksmisji właściciela domu, przejęcia kontroli nad nieruchomością, a następnie jej sprzedaży.
Kryzys wykluczenia osiągnął szczyt we wrześniu 2010 r., Kiedy w ciągu miesiąca przejęto około 120 000 domów. Jednak jego korzenie tkwią w załamaniu na rynku mieszkaniowym, które rozpoczęło się na początku 2007 roku i przerodziło się w kryzys, gdy Lehman Brothers ogłosił upadłość we wrześniu 2008 roku.
Nadwyżka kredytu hipotecznego
Nadmiernie niskie stopy procentowe spowodowane ekspansywną polityką pieniężną Rezerwy Federalnej USA, w połączeniu z polityką mieszkaniową władz wykonawczych, spowodowały w latach 2000-tych boom w kupowaniu domów i udzielaniu kredytów hipotecznych. Doprowadziło to do generalnie pobieżnego lub nieistniejącego nadzoru nad procesami gwarantowania emisji , ponieważ żądni prowizji pożyczkodawcy lekkomyślnie rozdawali hordy bardziej ryzykownych kredytów hipotecznych typu subprime na niekiedy drapieżnych warunkach osobom o niskich dochodach i zdolności kredytowej. Proces ten został ułatwiony dzięki innowacyjnej sekurytyzacji długu hipotecznego, która pozwoliła pożyczkodawcom przerzucić ryzyko związane z tymi pożyczkami na inwestorów i kontynuować udzielanie pożyczek.
Wielkość zadłużenia hipotecznego w stosunku do zdolności gospodarki do spłaty gwałtownie wzrosła. Całkowite zadłużenie hipoteczne w USA przekroczyło wskaźnik (całkowite zadłużenie hipoteczne do PKB) przez większą część XX wieku wahał się w granicach 30–60%.
Sekurytyzacja zadłużenia
Banki hipoteczne często pobierały opłaty, a następnie szybko sprzedawały pożyczki często nieuważnym instytucjom finansowym, które nie przeprowadzały należytej staranności w zakresie kredytów. Kredyty hipoteczne zostały sekurytyzowane na papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką i bardziej złożone instrumenty, które w tamtym czasie uważano za odpowiednie narzędzie do zarządzania ryzykiem niewypłacalności dowolnego kredytu hipotecznego poprzez połączenie go z innymi kredytami, aby skutecznie połączyć ryzyko, a następnie rozłożyć je na wszystkie posiadacze wydanego papieru wartościowego. Oprócz tego, że ostatecznie nie jest odpowiednim narzędziem do zarządzania ryzykiem (zwłaszcza gdy praktycznie wszystkie ceny domów spadły, a przypadki niewypłacalności stały się powszechne), sekurytyzacja pożyczek w wielu przypadkach przesłaniała powiązania między posiadaczem pożyczek a pożyczkobiorcami.
Wzrost Foreclosures
Gdy Rezerwa Federalna zaczęła uderzać hamulce monetarne i spowalniać masowy przepływ ekspansji kredytowej w 2006 r., W branży zaczęły pojawiać się problemy. Bardziej rygorystyczne warunki kredytowe utrudniły kredytodawcom dalsze udzielanie ryzykownych kredytów hipotecznych i sprawiły, że istniejące kredyty hipoteczne z regulowanymi stopami procentowymi stały się mniej przystępne dla istniejących kredytobiorców. W latach 2006-2008 wskaźniki zaległości w spłacaniu kredytów mieszkaniowych wzrosły ponad dwukrotnie i będą rosły do roku 2010 w miarę rozprzestrzeniania się kryzysu.
Gdy wzrosły niewypłacalności, banki nagle znalazły się w obliczu tylu przypadków wykluczenia, że nie były w stanie skutecznie ich przetworzyć. Przed kryzysem iw czasie trwania kryzysu firmy obsługujące kredyty hipoteczne obsługiwały dużą liczbę kredytów bez odpowiedniego przeglądu towarzyszących im informacji. Powszechnie uważano, że niespłacanie kredytów mieszkaniowych i późniejsze przejęcia będą miały charakter indywidualny lub co najwyżej lokalne, co będzie można łatwo przetworzyć i zlikwidować w toku zwykłej działalności pożyczkodawców i podmiotów obsługujących pożyczki.
Pośpieszna sekurytyzacja w okresie boomu mieszkaniowego w każdym przypadku doprowadziła do złego prowadzenia dokumentacji dotyczącej faktycznego posiadania jakiegokolwiek kredytu hipotecznego. W niektórych przypadkach banki nie inicjowały egzekucji domów przez miesiące po tym, jak właściciele domów zaprzestali dokonywania płatności. Procesy prowadzenia dokumentacji stały się tak niechlujne, że banki nie zawsze mogły mieć pewność, że faktycznie posiadają kredyty hipoteczne na nieruchomości, które mają być przejęte, a nawet w niektórych przypadkach przejęte na kredyty hipoteczne, których prawnie nie posiadały.
Wielu pracowników banków po prostu podpisywało wszystko, co znalazło się na ich biurkach, zakładając, że wszystkie dokumenty są zgodne z prawem. Gdy liczba egzekucji znacznie wzrosła, robo-podpisujący stworzyli poważne problemy, gdy podpisywali niewłaściwą dokumentację, albo dlatego, że nie mieli pojęcia, co podpisują, albo dlatego, że musieli przetworzyć zbyt wiele dokumentów, aby wykonać odpowiednią pracę w celu ich uwierzytelnienia..
Pracownicy, którzy podpisywali dokumenty dotyczące egzekucji bez ich odpowiedniego sprawdzenia, stali się znani jako robo-sygnatariusze.
Skutki niedokładnych i niejasnych dokumentów w połączeniu ze wzrostem liczby niespłacanych kredytów mieszkaniowych w całym kraju stworzyły powszechne problemy. Niektóre banki przejęły niewłaściwe nieruchomości, przeliczyły wartość domów lub, w niektórych przypadkach, dały prawnikom właścicielom domów, którzy stoją w obliczu wykluczenia, szansę na całkowite odrzucenie spraw związanych z przejęciem.
Rozwiązanie kryzysu wykluczenia
Rząd w końcu osiągnął porozumienie z pięcioma największymi w kraju podmiotami obsługującymi kredyty hipoteczne, Ally, wcześniej znaną jako GMAC; Bank Ameryki; Citi; JPMorgan Chase; i Wells Fargo w 2009 roku. Umowa, znana jako National Mortgage Settlement, kosztowała obsługujących ponad 50 miliardów dolarów kar i wypłat ulg dla konsumentów.
Poszkodowani pożyczkobiorcy otrzymali główną obniżkę lub refinansowanie pożyczek podwodnych, co pozwoliło im uniknąć egzekucji i pozostać w swoich domach. Dodatkowo rozliczenie wymagało przeglądu systemów obsługi kredytów nadzorowanych przez banki.
Pożyczkobiorcy, którzy stracili domy w wyniku przejęcia przez te banki w stanach będących stronami porozumienia ugodowego, kwalifikowali się do płatności w wysokości około 1480 USD. Całkowita wypłata ugody wyniosła około 1,5 miliarda dolarów.
Firma RealtyTrac, zajmująca się informacją na temat nieruchomości, oszacowała, że we wrześniu 2012 r. Jedno na 248 gospodarstw domowych w USA otrzymało zawiadomienie o wykluczeniu.