W obliczu bankructwa spółdzielni

Ostatnią rzeczą, jaką osoby żyjące w spółdzielniach chcą usłyszeć na corocznym zgromadzeniu upadek. Ale dla wielu ludzi jest to rzeczywistość. Co roku spółdzielnie bankrutują i zostawiają swoich „właścicieli” na lodzie.

Co to jest kooperacja?

Spółdzielnie to umowy mieszkaniowe, w których mieszkańcy są właścicielami części osoby prawnej, zwanej korporacją. Akcjonariusze ci otrzymują dzierżawę na własność lub prawo, które pozwala im mieszkać w jednym z mieszkań lub lokali. Z technicznego punktu widzenia właściciel posiada tylko udziały w tej korporacji, a nie samą nieruchomość. Korporacja jest właścicielem nieruchomości. Właściciel udziałów płaci miesięczne koszty utrzymania, które są wykorzystywane do pokrycia kosztów zarządzania budynkiem, takich jak sprzątanie, ogrzewanie, woda, wynagrodzenia pracowników, wywóz śmieci, koszty naprawy, podatki, ubezpieczenie i hipoteka.

Rodzaje niewypłacalności

Istnieją dwa powszechnie znane typy niewypłacalności, które obejmują spółdzielnie: niespłacanie kredytów hipotecznych i niespłacanie zobowiązań technicznych.

1. Błędy techniczne nie są strasznie poważne. Adam Leitman Bailey, Esq., Prawnik zajmujący się nieruchomościami w Nowym Jorku i New Jersey oraz szef nowojorskiej firmy zajmującej się nieruchomościami mieszkalnymi i komercyjnymi Adam Leitman Bailey, PC, twierdzi, że tego rodzaju niewywiązanie się z zobowiązań „polega na braku napraw z naruszeniem umowy kredytu hipotecznego, mimo że wszystkie płatności pieniężne zostały zapłacone w terminie. ” Zazwyczaj tego typu usterki można rozwiązać, organizując naprawy, które mają zostać zakończone lub przynajmniej opłacone.
2. Spłaty kredytu hipotecznego są znacznie poważniejsze, ponieważ pożyczkodawca nie otrzymuje płatności za budynek, zgodnie z pierwotną umową. Jest to frustrująca sytuacja dla akcjonariuszy, którzy sumiennie płacili miesięczne alimenty bez brakujących płatności. Jest to często najszybsza droga do ogłoszenia upadłości spółdzielni. W takiej sytuacji pożyczkodawca wysyła zawiadomienie o niewywiązaniu się z umowy do zarządu budynku, a jeśli nie zostanie rozwiązana spłata kredytu hipotecznego, rozpoczyna się proces egzekucji.

Najgorszy scenariusz: wykluczenie

Wykluczenie jest najgorszą rzeczą, jaka może się zdarzyć, gdy spółdzielnia ogłosi upadłość. Wykluczenie to proces wytoczony przez pożyczkodawcę w celu uzyskania tytułu prawnego do budynku. Stuart M. Saft, partner w Dewey & LeBoeuf LLP, mówi, że w Nowym Jorku wykluczenie może zająć kilka lat, ale w końcu, jeśli spółdzielnia nie ma uzasadnionej obrony, sędzia przeprowadzi aukcję w celu sprzedaży budynku, a akcjonariusze powrócą do roli najemców i nie będą już „posiadać” swoich mieszkań.

W przypadku, gdy spółdzielnia ogłosi upadłość w wyniku niespłacenia kredytu hipotecznego, pożyczkodawca ma prawo wykluczyć budynek i eksmitować wspólników. Bailey dodaje: „Pożyczkodawca hipoteki bazowej nie może ścigać każdego udziałowca w mieszkaniu, ponieważ hipoteka budynku nie jest osobistą gwarancją udziałowców”. W przypadku upadłości bank spółdzielczy otrzyma zapłatę przed udziałowcami.

Tak więc wszelkie wpływy ze sprzedaży egzekucyjnej upadłości trafią do banku. Akcjonariusze, którzy uzyskali hipoteki osobiste, będą odpowiedzialni za te płatności, nawet jeśli utracili własność udziałów w mieszkaniu.

W tym scenariuszu akcjonariusze nie mają wielu opcji. Jeśli spółdzielnia zdecyduje się złożyć wniosek na podstawie rozdziału 11 (reorganizacja), wierzyciel spółdzielczy może przejść do konwersji na rozdział 7, czyli likwidację, w którym budynek zostanie sprzedany natychmiast.

W przypadku bankructwa lub egzekucji akcjonariusze spółdzielni pozostają najemcami, jeśli tam mieszkają, ale ich dzierżawa na własność zostaje anulowana. Jeśli są winni hipotekę na swoje mieszkanie i nie płacą, „mogą mieć niekorzystne konsekwencje podatkowe” – potwierdza Saft.

Spółdzielnie, które mogą mieć kłopoty z niewypłacalnością, mogą próbować nadrobić zaległości w płatnościach, pożyczając dodatkowe fundusze, podnosząc miesięczne alimenty lub dodając oszacowanie. Ocena jest tymczasowym podwyższeniem miesięcznych świadczeń alimentacyjnych. Zwiększenie to przeznaczone jest na naprawy lub inne wydatki, które pokrywane są potrzeby spółdzielni.

Czy bankructwa spółdzielcze są powszechne?

Bankructwa spółdzielcze są rzadkim zjawiskiem. Saft mówi: „O ile nam wiadomo, mniej niż 10 spółdzielni zostało przejętych w Nowym Jorku od czasu II wojny światowej, więc jest mało prawdopodobne, aby do tego doszło teraz. Jednak czujność się opłaca”. Techniczne niewykonanie zobowiązania mogłoby doprowadzić do bankructwa, gdyby wszystkie środki pieniężne w nocie stały się wymagalne w wyniku technicznego niewykonania zobowiązania, ale jest to mało prawdopodobne.

Co mogą zrobić akcjonariusze?

Niestety dla akcjonariuszy niewiele można zrobić, skoro już kupili mieszkanie spółdzielcze. Jeśli kupili udziały w niespokojnej spółdzielni, powinni zasięgnąć porady wykwalifikowanego prawnika. Kluczem jest podejmowanie świadomych decyzji podczas zakupów i badanie kooperacji przed zakupem.

Bailey mówi, że reprezentując nabywcę, upewnia się, że budynek jest stabilny, analizując jego finanse w ciągu ostatnich dwóch lat. Porównuje sprawozdanie finansowe z wszelkimi istotnymi ulepszeniami strukturalnymi lub potrzebnymi naprawami i sprawdza, czy budynek ma solidne rezerwy gotówkowe. Budynki, których nie stać na spłatę kredytu hipotecznego lub pokrycie wydatków, to wyraźne sygnały ostrzegawcze.

Poszukiwacze mieszkań w trybie współpracy mogą uniknąć wpadnięcia w „złą” spółdzielnię, prosząc o pomoc finansową. Spojrzenie na dwuletnią historię może dać dobry wgląd w to, jak dobrze (lub źle) radzi sobie budynek. Na przykład niska rezerwa gotówki może wskazywać, że spółdzielnia nie będzie miała wystarczających środków na pokrycie awaryjnych napraw. W takim przypadku spółdzielnia musiałaby pozyskać środki z banku w postaci kolejnej pożyczki lub od udziałowców.

Akcjonariusze muszą zadawać kluczowe pytania podczas poszukiwania mieszkania. Na przykład zapytaj, czy spółdzielnia spłaca miesięczne spłaty kredytu hipotecznego. Jeśli przegapili płatności, zapytaj dlaczego. Zapytaj, czy istnieją inne rodzaje długów w toku poza hipoteką, a także czy są jakieś zbliżające się poważne naprawy, a jeśli tak, to w jaki sposób spółdzielnia planuje za nie spłacić.

Saft sugeruje kilka wskazówek: „Spójrz na ostatnie sprawozdanie finansowe, aby sprawdzić, czy księgowy wydał czysty list zastawów lub nie zapłacono podatków od nieruchomości. Spróbuj się dowiedzieć od agenta zarządzającego, jeśli wielu akcjonariuszy nie płaci alimentów. Poproś swojego prawnika o przeczytanie protokołu spółdzielni, aby sprawdzić, czy są jakieś problemy ”.

Podsumowanie

Zarząd spółdzielni ma prawo zapytać Cię, jako potencjalnego kupującego, o Twoją historię finansową. Chce mieć pewność, że będziesz w stanie spłacać miesięczne alimenty, oprócz własnej spłaty kredytu hipotecznego. Jednak jako kupujący masz również prawo do upewnienia się, że przestrzeń życiowa, w której się znajdziesz, jest ekonomicznie stabilna. Upewnij się, że pytasz o każdy szczegół. To twoja przyszłość, więc korzystaj ze swoich praw.