Likwidacja kapitału pozostawia wierzycieli pustymi

Equity stripping – proces zmniejszania praw własności wartość aktywów nieruchomości – jest jednym z najstarszych strategii ochrony aktywów. Zasadniczo wiąże się to z obciążeniem majątku długiem do tego stopnia, że ​​wierzyciele mają niewielki kapitał własny lub nie mają go wcale. Dając innej stronie roszczenie wobec nieruchomości, właściciele zachowują kontrolę nad przepływami pieniężnymi i wykorzystaniem składnika aktywów, jednocześnie czyniąc nieruchomość nieatrakcyjną dla tych, którzy próbują udoskonalić każdy rodzaj orzeczenia prawnego. Chociaż jest to pozornie proste podejście, istnieją pewne wymagania, które należy spełnić, aby zapewnić jego skuteczność. Różne sposoby realizacji tej strategii zapewniają właścicielom coraz większe korzyści.

Podstawy usuwania kapitału

Nie należy mylić go z oszustwem związanym z przejęciem, stratą kapitału lub zabezpieczeniem, ma na celu ochronę własności nieruchomości poprzez unieważnienie wartości kapitałów własnych w tych aktywach w oczach wierzycieli. Chociaż istnieje wiele różnych strategii usuwania kapitału, wszystkie one wiążą się z kontrolowaniem aktywów nieruchomościowych bez posiadania w nich dużych udziałów kapitałowych. Sprawiając, że kapitał w nieruchomości jest trudny lub kosztowny do uzyskania, właściciele mają nadzieję na izolację swoich domów i innych nieruchomości przed zajęciem w postępowaniu sądowym. Pomysł jest prosty: zachować kontrolę i czerpać radość z majątku, ale pozostawić niewielki lub żaden kapitał dla wierzyciela. (Aby uzyskać więcej informacji, przeczytaj artykuł o unikaniu oszustw związanych z wykluczeniem ).

Jednocześnie, tak jak w przypadku każdego rodzaju strategii ochrony aktywów, stripping kapitału musi być przeprowadzony z dużym wyprzedzeniem w stosunku do czasu, w którym wymagana jest ochrona. Realizacja jakiejkolwiek strategii prognozowania aktywów w trakcie postępowania sądowego będzie zwykle uznawana przez sądy za niewłaściwą. Na przykład próba umieszczenia aktywów na czyimś imieniu zostanie uznana za oszukańcze przeniesienie, dokonane wyłącznie w celu ukrycia aktywów.

Tradycyjnie najczęstszą formą pozbawiania kapitału własnego (zwaną striptizem małżonka) było zrzeczenie się tytułu na rzecz współmałżonka, który rzadziej był pozwany z powodów finansowych. Ta wcześniej skuteczna strategia nie jest już stosowana, ponieważ rozwód jest obecnie większym zagrożeniem dla majątku niż zobowiązaniem prawnym.

Korzystanie z HELOC

Obecnie najczęstszym sposobem na zmniejszenie prawdopodobieństwa zajęcia jest zaciągnięcie pożyczki pod zastaw składnika aktywów i przekazanie drugiej stronie prawa zastawu za zobowiązanie dłużne. Najpopularniejszą formą zaciągania pożyczek jest linia kredytowa pod zastaw domu (HELOC). W przypadku HELOC pożyczkodawca otrzymuje zastaw na kapitale nieruchomości, który służy jako zabezpieczenie pożyczki. Nawet niefinansowana pożyczka kapitałowa znacznie zmniejszy kapitał własny w księgach, nie stwarzając żadnego znaczącego ryzyka dla pożyczkobiorcy. Większość linii kredytowych na akcje nie pobiera opłat za niewykorzystanie środków i jest bardzo tania (jeśli nie bezpłatna) w konfiguracji. HELOC sprawiają, że uzyskanie przez wierzyciela rzeczywistego kapitału w nieruchomości jest znacznie trudniejsze i bardziej kosztowne i często zniechęca wierzycieli do wszczynania postępowania sądowego bez wpływu na przepływy pieniężne pożyczkobiorcy.

Umieszczenie niefinansowego HELOC na nieruchomości jest pierwszą linią obrony każdej nieruchomości; zapewnia również źródło środków, które można wykorzystać na wypadek sytuacji kryzysowych lub innych nieoczekiwanych zobowiązań finansowych. Jeśli pozostanie bez finansowania, HELOC nie doda żadnego ryzyka finansowego w postaci wymaganych spłat odsetek lub kapitału. Ponieważ wierzyciele nie są w stanie powiedzieć, ile faktycznie jest winien bankowi, strategia ta może skutecznie zniechęcać stronę do poszukiwania nieruchomości, ale jest mniej skuteczna, jeśli wierzyciel zdecyduje się zwrócić się do sądu.

Wyciąganie drugiego kredytu hipotecznego

Skuteczniejszym, choć bardziej ryzykownym środkiem ochrony jest korzystanie z pożyczek kapitałowych w formie HELOC lub drugiej hipoteki. Gdy pożyczka jest finansowana, pożyczkodawca otrzymuje pierwszeństwo w zastaw, tj. Roszczenie o pożyczoną kwotę na kapitał własny, które zastępuje orzeczenie dowolnego wierzyciela. W takim przypadku kapitał własny w nieruchomości jest faktycznie pomniejszany o kwotę pożyczonego kapitału, którego nie można odzyskać w drodze prawnej, co dodatkowo ogranicza motywację wierzyciela do pozywania.

Korzystanie ze zwolnień Homestead

W wielu stanach obowiązują zwolnienia dotyczące gospodarstw domowych, które ograniczają kwotę kapitału własnego domu, którą wierzyciel może zająć w celu wywiązania się ze zobowiązania finansowego. Jednak dla większości ludzi zwolnienie z gospodarstwa domowego chroni tylko ułamek wartości kapitału własnego domu. Na przykład dom o wartości 400 000 USD bez hipoteki i 100 000 USD zwolnienia z domu miałby 300 000 USD kapitału własnego narażonego na potencjalne roszczenia prawne. W takiej sytuacji sensowne byłoby utrzymanie pewnego rodzaju pożyczki na nieruchomości, tak aby kapitał własny nigdy nie przekraczał 100 000 USD. Gdyby coś się wydarzyło i wyrok został wydany, wierzyciel przejrzałby zapisy majątkowe, oszacował wartość domu i zdecydował, że drogie działania prawne niewiele można zyskać.

Jednak kwestia finansowania pożyczki jest dwojaka. Po pierwsze, właściciel nieruchomości musi znaleźć sposób wykorzystania kapitału, który będzie tak samo lub bardziej produktywny, jak inwestycja w nieruchomość. Po drugie, właściciel musi być w stanie utrzymać pożyczkę poprzez wymaganą miesięczną spłatę kapitału i odsetek lub przejęcie ryzyka przez pożyczkodawcę. Istnieje wiele relacji właścicieli nieruchomości, którzy pozbawiają swoje nieruchomości kapitału i inwestują go na giełdzie. Strategia ta, ciesząca się popularnością na rynkach byków, napędzała kursy wykluczenia w dłuższych okresach spadków na rynku. Rozważając tę ​​strategię, większość ludzi nie zastanawia się, jak właściwie wykorzystać lub zainwestować dochody, które wyciągnęły ze swoich nieruchomości. (Aby uzyskać dodatkowe informacje, zapoznaj się z naszą funkcją specjalną Investopedia: Kredyty hipoteczne o podwyższonym ryzyku ).

Strategia przyjaznych pożyczek

Aby zmniejszyć ryzyko wykluczenia, niektórzy właściciele uzyskują pożyczkę przyjazną od firmy lub trustu kontrolowanego przez osobę, którą znają osobiście. Ze względu na relację osobistą właściciele zakładają, że pożyczkodawca nie wykluczy w przypadku okresu powolnych lub nieistniejących spłat kredytu. Wiele z tych przyjaznych pożyczek zostaje ostatecznie odrzuconych jako oszukańcze, ponieważ nie wydają się autentyczne.

Chociaż każda jurysdykcja ma swoje własne, specyficzne przepisy, aby zdać egzamin, pożyczka musi być udzielona na określony cel gospodarczy, musi być odpowiednio udokumentowana, a zastaw hipoteczny złożony. Co ważniejsze, spłata kapitału i odsetek musi być dokonywana terminowo i zgodnie z dokumentami pożyczki. Wiele pożyczek udzielonych w celu ochrony majątku jest umarzanych przez sądy, ponieważ pożyczkobiorca nigdy nie spłacał ani nie dokumentował dokonywania spłat kredytu hipotecznego.

Cross-Collateralization

Zabezpieczenie krzyżowe to kolejna strategia ochrony aktywów, która obciąża kapitał własny nieruchomości, przy czym ten kapitał jest wykorzystywany jako zabezpieczenie wielu innych aktywów. Mimo że może nie być obciążony zaległym zastawem, nie może zostać zajęty, ponieważ może chronić interesy innej pożyczki lub gwarancji.

Oto jak to działa: załóżmy, że dwie firmy należące do tej samej grupy mają majątek. Firma nr 1 udziela pożyczki Firmie nr 2 i wykorzystuje jej majątek jako zabezpieczenie. Firma nr 2 następnie wykorzystuje wpływy z pożyczki, aby udzielić Firmie nr 1 równoważnej pożyczki i zastawia swoją nieruchomość jako zabezpieczenie. Bez żadnych pieniędzy wychodzących poza tę samą grupę własności, obie nieruchomości mają zastaw majątkowy i są teraz chronione przed wierzycielami. Jeśli firma nr 1 zostanie pozwana i zostanie wydany wyrok przeciwko mieniu, z tego ostatniego można nadal korzystać bez problemu.

Ostatecznie, po sprzedaży, wpływy są wykorzystywane na spłatę istniejącego kredytu hipotecznego, pozostawiając wierzycielowi bez możliwości regresu w stosunku do nieruchomości. Chociaż jest to bardzo uproszczony i przejrzysty przykład, często stosuje się bardziej złożone struktury, wykorzystujące zagraniczne podmioty i prywatne fundusze powiernicze, aby utrudnić wierzycielom ustalenie prawdziwej własności lub udowodnienie, że transakcje nie są przeprowadzane w dobrej wierze.

Real Estate LLCs

Posiadanie nieruchomości na wynajem to przedsięwzięcie obarczone wysokim ryzykiem. Bardzo trudno jest zabezpieczyć majątek przed odpowiedzialnością prawną wynikającą z posiadania i zarządzania nieruchomością. Jednak dzięki zastosowaniu nieruchomości LLCs właściciele znaleźli sposób, aby chronić swoje pozostałe aktywa z ich działalności na rynku nieruchomości, i vice versa. Posiadając własność w ramach LLC z jednym majątkiem, tylko sama nieruchomość może być pozwana, co izoluje właścicieli innych aktywów przed zajęciem.

Ponieważ LLC jest osobą prawną, wierzyciele, którzy chcą pozwać właściciela, mogą dochodzić jedynie interesu właściciela w LLC. Aby jeszcze bardziej zaizolować aktywa, spółki LLC z jednym aktywem są często własnością zarządzanej spółki holdingowej LLC  zarejestrowanej w stanie takim jak Nevada, co zezwala na zlecenie obciążenia jako jedyny sposób ataku na podmiot. Ponieważ nakaz obciążenia zezwala tylko wierzycielom na wejście w charakterze członka, nigdy nie otrzymają oni żadnej dystrybucji dochodu od zarządzającego, ale poniosą zobowiązania podatkowe; jest to nie do utrzymania z finansowego punktu widzenia. Co ciekawe, większość strategii opartych na LLC sugeruje również pozbycie się kapitału za pośrednictwem HELOC, wykorzystanie funduszy do inwestowania lub aktualizowania innych nieruchomości.

Podsumowanie

Kiedy jest to część przemyślanego i dobrze opracowanego planu, strata kapitału może być bardzo potężnym narzędziem ochrony aktywów. Często najlepiej jest stosować z innymi strategiami ochrony, takimi jak struktura LLC, która chroni zarówno własność, jak i właściciela. Strategie te muszą uwzględniać strategiczne wykorzystanie wpływów z pożyczek i być realizowane z dużym wyprzedzeniem, zanim zaistnieje taka potrzeba, tak aby sądy nie postrzegały ich jako oszukańczych transferów. Jak w przypadku każdej strategii ochrony aktywów, przed zawarciem jakichkolwiek pożyczek lub sporządzeniem dokumentów prawnych należy skonsultować się z prawnikiem posiadającym wiedzę w tym zakresie. (Aby dowiedzieć się więcej, zobacz samouczek dotyczący podstaw kredytu hipotecznego ).