Likwidacja kapitału
Co to jest usuwanie kapitału własnego?
Usuwanie kapitału własnego to zestaw strategii opracowanych w celu zmniejszenia ogólnego kapitału w nieruchomości. Strategie usuwania kapitału mogą być wykorzystywane przez dłużników jako sposób na uczynienie nieruchomości nieatrakcyjnymi dla wierzycieli, a także przez drapieżnych pożyczkodawców chcących wykorzystać właścicieli domów w obliczu egzekucji.
Kluczowe wnioski
- Likwidacja kapitału to praktyka polegająca na ochronie aktywów, w ramach której aktywa są chronione poprzez dystrybucję udziałów do wielu stron.
- Jest to również uważane za drapieżną praktykę pożyczkową, ponieważ pomaga wierzycielom ograniczyć roszczenia właściciela do nieruchomości poprzez systematyczne kupowanie w nim udziałów i kontrolowanie przepływów pieniężnych związanych z nieruchomością.
- Striptiz współmałżonka i HELOC to dwie najczęstsze formy pozbawiania kapitału własnego.
Zrozumienie usuwania kapitału własnego
Pozbycie się kapitału jest przez niektórych postrzegane jako jedna z najprostszych i najskuteczniejszych metod ochrony aktywów przed wierzycielami, podczas gdy inni postrzegają tę taktykę po prostu jako formę drapieżnego pożyczania.
Ideą rozbiórki kapitału jako strategii ochrony aktywów jest to, że poprzez zmniejszenie zainteresowania nieruchomością wierzyciele są zniechęcani do włączania tej nieruchomości do jakichkolwiek roszczeń wobec dłużnika. Dając innej stronie roszczenie wobec nieruchomości, właściciel może zachować użytkowanie nieruchomości, a także kontrolować przepływy pieniężne, jednocześnie czyniąc nieruchomość nieatrakcyjnym aktywem dla każdego wierzyciela, który w przeciwnym razie mógłby podjąć próbę wykonania orzeczenia sądowego przeciwko właścicielowi nieruchomości.
Jako drapieżny mechanizm pożyczkowy, strata kapitału jest stosowana wobec właścicieli domów, którym grozi wykluczenie z rynku. Inwestor kupuje nieruchomość od właściciela domu pod groźbą egzekucji i zobowiązuje się oddać ją w dzierżawę byłemu właścicielowi, który może następnie nadal używać jej jako miejsca zamieszkania. Drapieżni inwestorzy często wykorzystują tę metodę, aby wykorzystać właścicieli nieruchomości z ograniczonymi zasobami i informacjami.
Formy usuwania kapitału
Poza strategiami stosowanymi przez drapieżnych pożyczkodawców, dwie z najbardziej powszechnych strategii pozbawiania kapitału to stripping małżonków i linie kredytowe pod zastaw domu (HELOC).
Rozbiórka małżonka to proces zmiany tytułu własności na nazwisko małżonka dłużnika. Strategia ta pozwala dłużnikowi złożyć wniosek o rezygnację z nieruchomości w imieniu swojego współmałżonka, który prawdopodobnie nie ma żadnego zadłużenia lub jest niewielki. Chociaż ta strategia nie jest niezawodną metodą ochrony majątku przed wierzycielami, jest to prosta i dostępna strategia ochrony aktywów dla wielu właścicieli domów zarządzających znacznym długiem.
Linie kredytowe pod zastaw domu umożliwiają właścicielowi wykorzystanie kapitału własnego domu jako linii kredytowej. HELOC to rodzaj drugiej hipoteki, w której jako zabezpieczenie linii kredytowej wykorzystuje się kapitał własny domu lub różnicę między wartością domu a pozostałym saldem kredytu hipotecznego. Środki w HELOC działają podobnie jak karta kredytowa. Bank wydający HELOC właścicielowi domu zapewni szereg możliwości wykorzystania tych środków, w tym kartę kredytową wydaną przez bank, powiązaną z kontem. Chociaż HELOC oferują pewne atrakcyjne korzyści, w tym zmienne stopy procentowe, aw niektórych przypadkach niskie lub zerowe koszty zamknięcia, mogą również narazić pożyczkobiorców na utratę kapitału własnego w ich domu.
Przykład usuwania kapitału
Załóżmy, że dom jest wart 500 000 USD, a właściciel może ubiegać się o zwolnienie z nieruchomości w wysokości 100 000 USD. Bez kredytu hipotecznego wierzyciel właściciela domu mógłby zastawić dom w wysokości 400 000 USD, tj. Pozostałą kwotę mniejszą niż zwolnienie z podatku. W przypadku hipoteki wierzyciel nie będzie jednak mógł ustanowić zastawu na tę kwotę ze względu na odsetki zabezpieczające, do których jest uprawniony pożyczkodawca hipoteki.