Czy pożyczki FHA mają kary przedpłaty?
Pożyczki FHA były przeznaczone dla pożyczkobiorców o niskich i średnich dochodach. Wymagają niższych minimalnych zaliczek i ocen kredytowych niż wiele konwencjonalnych pożyczek.
W przeciwieństwie do kredytów hipotecznych subprime udzielanych przez niektórych konwencjonalnych pożyczkodawców komercyjnych, pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa ( FHA ) nie mają kar przedpłatowych. Zasady regulujące pożyczki FHA stanowią, że te kredyty hipoteczne nie mogą zawierać żadnych niepotrzebnych opłat, takich jak klauzula należnej sprzedaży lub kara przedpłaty, które mogą powodować trudności finansowe pożyczkobiorców.
Kluczowe wnioski
- Niektóre tradycyjne kredyty hipoteczne są obciążone karą za przedpłatę, która jest naliczana, jeśli pożyczkobiorcy spłacają swoje pożyczki zbyt szybko lub dodają dodatkowe spłaty kapitału.
- Kary te chronią pożyczkodawców i inwestorów w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką przed ryzykiem przedterminowej spłaty. W rezultacie wiele kredytów subprime podlega takiej karze.
- Pożyczki FHA, które są zabezpieczonymi przez federalne funduszami hipotecznymi przeznaczonymi dla pożyczkobiorców o niskich i umiarkowanych dochodach, nie podlegają żadnym karom za przedpłatę.
- Istnieją również koszty pośrednie potencjalnie związane z przedpłatą kredytów, w tym utrata ulg podatkowych, niższa płynność i utracone możliwości inwestowania w akcje.
Co to jest kara za przedpłatę?
Przedpłata kara określona w klauzuli w umowie kredytu hipotecznego, stwierdzające, że kara będzie oceniana jeśli kredytobiorca płaci znacznie w dół lub opłaca się kredyt przed terminem, zazwyczaj w ciągu pierwszych pięciu lat od popełnienia do kredytu. Kara jest czasami oparta na procencie pozostałego salda kredytu hipotecznego. Może to być również zainteresowanie z określonej liczby miesięcy.
Kary przedterminowe chronią pożyczkodawcę przed stratą finansową spodziewanych przychodów odsetkowych, które w innym przypadku zostałyby zapłacone. Zmniejszają również ryzyko przedterminowej spłaty w przypadku inwestycji w papiery wartościowe zabezpieczone hipoteką.
Jak obliczane są odsetki od kredytu hipotecznego w przypadku przedpłaty
W przypadku wszystkich pożyczek FHA zamkniętych przed 21 stycznia 2015 r., Chociaż nie musisz uiszczać dodatkowych opłat przy wcześniejszej spłacie pożyczki FHA, nadal jesteś odpowiedzialny za pełne odsetki od następnej spłaty raty. Na przykład załóżmy, że miesięczny termin spłaty pożyczki FHA przypada na piąty dzień każdego miesiąca. Jeżeli dokonałeś płatności do pierwszego dnia miesiąca, nadal jesteś zobowiązany do zapłaty odsetek aż do piątego.
Nawet jeśli spłaciłeś całe saldo kredytu hipotecznego, nadal jesteś odpowiedzialny za odsetki do terminu płatności.
Ta opłata za odsetki po dokonaniu płatności nie była technicznie karą za przedpłatę, ale wielu właścicieli domów tak uważało. W 2012 r. Posiadacze pożyczek FHA zapłacili szacunkowo 449 mln USD z tytułu odsetek po dokonaniu płatności. Aby zmniejszyć obciążenie właścicieli domów, FHA zrewidowała swoje zasady w celu wyeliminowania odsetek po spłacie pożyczek FHA zamkniętych 21 stycznia 2015 r. Lub później. saldo na dzień otrzymania przedpłaty.
Wydawcy pożyczek FHA mogą naliczać odsetki tylko do dnia spłaty kredytu hipotecznego.
Inne koszty przedpłaty
Chociaż nie ma bezpośrednich kar za wcześniejszą spłatę pożyczek FHA, istnieją koszty pośrednie. Na pierwszy rzut oka wydaje się, że utrata standardowe odliczenie do tego stopnia, że wielu podatników nie wyszczególnia już odliczeń. Oznacza to, że wielu kredytobiorców posiadających kredyty hipoteczne w pierwszej kolejności nie korzysta z odpisu na podatek od odsetek od kredytu hipotecznego.
Mówiąc bardziej subtelnie, przedpłata pożyczek FHA powoduje utratę płynności przez pożyczkobiorców. Właściciele domów, którzy wpłacili dodatkową gotówkę na swoje pożyczki FHA, będą mieli problem z odzyskaniem ich, jeśli będą potrzebować ich później. Linia kredytowa pod zdolności kredytowej dla HELOC, tak jak to zrobili podczas kryzysu związanego z koronawirusem.
Przed spłatą pożyczki FHA upewnij się, że masz wystarczające rezerwy gotówkowe. Posiadanie wystarczającej ilości gotówki na pokrycie wydatków przez kilka miesięcy lub nawet rok jest ogólnie dobrym pomysłem.
Wreszcie istnieje również koszt alternatywny związany z przedpłatą pożyczki FHA. Spłacając pożyczkę, właściciele domów tracą pieniądze, które mogliby zarobić, inwestując w inne aktywa.
Odsetki od kredytów mieszkaniowych są zwykle niższe niż oczekiwany długoterminowy zwrot z akcji, nieruchomości i wielu innych aktywów. W szczególności fundusze powiernicze na rynku nieruchomości ( REIT ETF ) zapewniają inwestorom łatwy sposób wykorzystania pełnych zwrotów z nieruchomości. Ponadto właściciele domów mogą szybko sprzedać fundusze REIT ETF, gdy potrzebują gotówki. Jednak ceny REIT ETF prawdopodobnie będą niższe w okresie spowolnienia gospodarczego.