Kompletny przewodnik po finansowaniu nieruchomości inwestycyjnej
Istnieje wiele powodów, dla których warto inwestować w nieruchomości inwestycyjnej wiąże się również wiele korzyści.
Zostanie właścicielem może być sprytnym sposobem na wygenerowanie stałego strumienia pasywnego dochodu, ale na początek potrzeba pewnej ilości gotówki. A kiedy nie masz dużego bankrolla, zaciągnięcie kredytu na nieruchomość inwestycyjną może być jedynym sposobem na sfinalizowanie transakcji.
Finansowanie nieruchomości inwestycyjnych może przybierać różne formy i istnieją określone kryteria, które kredytobiorcy muszą być w stanie spełnić. Wybór niewłaściwego rodzaju pożyczki może wpłynąć na powodzenie inwestycji, dlatego przed skontaktowaniem się z pożyczkodawcą ważne jest, aby zrozumieć wymagania każdego rodzaju pożyczki i poznać różne rozwiązania alternatywne.
Trzy rodzaje pożyczek, które można wykorzystać na nieruchomości inwestycyjne, to konwencjonalne pożyczki bankowe, pożyczki w formie twardej gotówki i pożyczki pod zastaw domu.
Kluczowe wnioski
- Istnieje kilka sposobów finansowania nieruchomości inwestycyjnych, w tym z kapitału własnego w domu.
- Jeśli nie masz gotówki na samodzielne opłacenie zaliczki, możesz skorzystać z darowizn, ale prezenty w postaci gotówki muszą być udokumentowane.
- Kupowanie nieruchomości i odnawianie ich w celu odsprzedaży z zyskiem nazywa się w żargonie nieruchomościowym flippingiem.
- Pożyczki w postaci twardych pieniędzy działają jako finansowanie krótkoterminowe i najczęściej mają krótszy okres spłaty niż konwencjonalny kredyt hipoteczny.
- Banki nie oferują twardych pożyczek, tylko konwencjonalne kredyty hipoteczne.
Opcja nr 1: konwencjonalne pożyczki bankowe
Jeśli masz już dom, który jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, prawdopodobnie znasz konwencjonalne finansowanie. Konwencjonalny kredyt hipoteczny jest zgodny z wytycznymi określonymi przez Fannie Mae lub Freddie Mac iw przeciwieństwie do pożyczki FHA, VA lub USDA nie jest wspierany przez rząd federalny.
W przypadku konwencjonalnego finansowania typowe oczekiwanie na zaliczkę wynosi 20% ceny zakupu domu, ale w przypadku nieruchomości inwestycyjnej pożyczkodawca może wymagać 30% zaliczki.
W przypadku konwencjonalnej pożyczki, Twoja osobista ocena kredytowa i historia kredytowa określają Twoją zdolność do uzyskania zezwolenia oraz rodzaj oprocentowania kredytu hipotecznego. Pożyczkodawcy dokonują również przeglądu dochodów i aktywów pożyczkobiorców. I oczywiście kredytobiorcy muszą być w stanie wykazać, że stać ich na istniejący kredyt hipoteczny i miesięczne spłaty kredytu na nieruchomość inwestycyjną.
Przyszły dochód z wynajmu nie jest uwzględniany w obliczeniach stosunku zadłużenia do dochodu, a większość pożyczkobiorców oczekuje, że pożyczkobiorcy będą mieli co najmniej sześć miesięcy gotówki odłożonych na pokrycie obu zobowiązań hipotecznych.
Opcja nr 2: pożyczki typu „napraw i odwróć”
Bycie wynajmującym ma swoje zalety, ale wiąże się również z pewnymi bólami głowy. Dla niektórych inwestorów odwracanie domów jest bardziej atrakcyjną alternatywą, ponieważ pozwala im otrzymywać zyski w formie ryczałtu przy sprzedaży domu, zamiast czekać na miesięczny czek na czynsz.
Pożyczka typu fix-and-flip to rodzaj krótkoterminowej pożyczki, która pozwala pożyczkobiorcy na dokończenie remontu, tak aby dom mógł jak najszybciej wrócić na rynek. Pożyczki typu „fix-and-flip” to zasadniczo pożyczki w formie twardych pieniędzy, co oznacza, że pożyczka jest zabezpieczona samą nieruchomością. Pożyczkodawcy twardych pieniędzy specjalizują się w tego rodzaju pożyczkach, ale niektóre platformy finansowania społecznościowego na rynku nieruchomości również je oferują.
Zaletą korzystania z pożyczki pieniężnej na sfinansowanie kupna domu jest to, że może być ona łatwiejsza do zakwalifikowania w porównaniu z tradycyjną pożyczką. Podczas gdy pożyczkodawcy nadal biorą pod uwagę takie rzeczy, jak kredyt i dochód, głównym celem jest rentowność nieruchomości.
Szacunkowa wartość domu po naprawie (ARV) służy do oceny, czy będziesz w stanie spłacić pożyczkę. Możliwe jest również uzyskanie finansowania pożyczki w ciągu kilku dni, zamiast czekać tygodnie lub miesiące na zamknięcie konwencjonalnego kredytu hipotecznego.
Największą wadą korzystania z pożyczki typu fix-and-flip jest to, że nie będzie ona tania. Oprocentowanie tego rodzaju pożyczki może sięgać nawet 18%, w zależności od pożyczkodawcy, a czas na jej spłatę może być krótki. Nie jest niczym niezwykłym, że pożyczki w twardych pieniądzach mają okres krótszy niż rok. Opłaty za rozpoczęcie działalności i koszty zamknięcia mogą również być wyższe w porównaniu z konwencjonalnym finansowaniem, które może zmniejszyć zwroty.
Opcja nr 3: Tapping Home Equity
Korzystanie z kapitału własnego domu, poprzez pożyczkę pod zastaw domu, HELOC lub refinansowanie w formie wypłaty, jest trzecim sposobem zabezpieczenia nieruchomości inwestycyjnej na wynajem długoterminowy lub finansowania klapki. W większości przypadków możliwe jest pożyczenie do 80% wartości domu na zakup drugiego domu.
Wykorzystanie kapitału własnego do finansowania inwestycji w nieruchomości ma swoje wady i zalety, w zależności od rodzaju kredytu, który wybierzesz. Na przykład dzięki HELOC możesz zaciągnąć pożyczkę pod zastaw kapitału w taki sam sposób, jak w przypadku karty kredytowej, a miesięczne płatności są często oprocentowane. Stawka jest zwykle zmienna; jednakże, co oznacza, że może wzrosnąć, jeśli zmieni się pierwsza stopa procentowa.
Refinansowanie typu cash-out będzie miało stałą stopę procentową, ale może wydłużyć okres obowiązywania istniejącego kredytu hipotecznego. Dłuższy okres kredytowania może oznaczać płacenie wyższych odsetek za główne miejsce zamieszkania. Należałoby to porównać z przewidywanymi zwrotami, jakie przyniosłaby nieruchomość inwestycyjna.
Podsumowanie
Inwestowanie w wynajmowaną nieruchomość lub zajmowanie się projektem zmiany domu to ryzykowne przedsięwzięcia, ale oferują one potencjał do dużej korzyści. Znalezienie pieniędzy na skorzystanie z okazji inwestycyjnej nie musi być przeszkodą, jeśli wiesz, gdzie szukać. Porównując różne opcje pożyczki, pamiętaj, jakie są koszty krótko- i długoterminowe i jak może to wpłynąć na wynik finansowy inwestycji.