15-letni a 30-letni kredyt hipoteczny: jaka jest różnica?
15-letni a 30-letni kredyt hipoteczny: przegląd
Dostępna może być oszałamiająca różnorodność kredytów hipotecznych, ale w praktyce dla większości nabywców domów jest tylko jedna.30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu jest praktycznie amerykańskim archetypem, szarlotką instrumentów finansowych. To droga, którą pokolenia Amerykanów wybrały do posiadania domu po raz pierwszy.
Ale wielu z tych nabywców mogłoby być lepiej obsłużonych, gdyby zamiast tego zdecydowali się na 15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu.
Pożyczki mają podobną strukturę – główną różnicą jest termin. Podczas gdy 30-letni kredyt hipoteczny może uczynić Twoje miesięczne raty bardziej przystępnymi, 15-letni kredyt hipoteczny generalnie kosztuje mniej w dłuższej perspektywie.
Kluczowe wnioski
- Większość nabywców domów wybiera 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu, ale dla niektórych może to być dobry wybór na 15 lat.
- 30-letni kredyt hipoteczny może sprawić, że Twoje miesięczne raty będą bardziej przystępne.
- Podczas gdy miesięczne spłaty 15-letniego kredytu hipotecznego są wyższe, w dłuższej perspektywie koszt kredytu jest niższy.
Jak warunki kredytu hipotecznego wpływają na koszt
Hipoteczny to po prostu szczególny rodzaj kredytu terminowego-one zabezpieczone przez nieruchomości. W przypadku pożyczki terminowej pożyczkobiorca płaci odsetki naliczane corocznie od pozostałego salda pożyczki. Zarówno stopa procentowa, jak i miesięczna rata są stałe.
Ponieważ miesięczna rata jest stała, część będzie spłacać odsetki, a część, która będzie spłacać kapitał, zmienia się w czasie. Na początku, ponieważ saldo pożyczki jest tak wysokie, większość spłaty stanowią odsetki. Ale gdy saldo maleje, udział odsetek w płatności spada, a udział w kapitale rośnie.
Pożyczka krótkoterminowa oznacza wyższą miesięczną ratę, przez co 15-letni kredyt hipoteczny wydaje się mniej dostępny. Ale krótszy okres sprawia, że pożyczka jest tańsza z kilku powodów. W rzeczywistości przez cały okres trwania pożyczki 30-letni kredyt hipoteczny będzie kosztował ponad dwukrotnie więcej niż opcja 15-letnia.
Ponieważ pożyczki 15-letnie są mniej ryzykowne dla banków niż pożyczki 30-letnie – i ponieważ udzielanie pożyczek krótkoterminowych kosztuje mniej banków niż pożyczki długoterminowe – 30-letni kredyt hipoteczny ma zwykle wyższe oprocentowanie.
30-letni kredyt hipoteczny
Oczywiście w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego saldo zmniejsza się znacznie wolniej – w rzeczywistości nabywca domu pożycza tę samą kwotę na ponad dwa razy dłużej. W rzeczywistości jest on ponad dwa razy dłuższy, a nie tylko dwa razy dłuższy, ponieważ w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego saldo kapitału nie spada tak szybko, jak w przypadku 15-letniej pożyczki.
Im wyższe oprocentowanie, tym większa luka między dwoma hipotekami. Na przykład, gdy oprocentowanie wynosi 4%, pożyczkobiorca w rzeczywistości płaci prawie 2,2 razy więcej odsetek, aby pożyczyć tę samą kwotę kapitału w ciągu 30 lat, niż w przypadku pożyczki 15-letniej.
Główną zaletą 30-letniego kredytu hipotecznego jest stosunkowo niska rata miesięczna. A nawet jeśli przystępność cenowa nie jest problemem, istnieją inne zalety:
- Niższa rata może pozwolić pożyczkobiorcy na zakup większej ilości domu, niż byłby w stanie pozwolić sobie na 15-letnią pożyczkę, ponieważ ta sama miesięczna rata pozwoliłaby pożyczkobiorcy na zaciągnięcie większej pożyczki w ciągu 30 lat.
- Niższa rata pozwala pożyczkobiorcy gromadzić oszczędności.
- Niższa płatność uwalnia środki na inne cele.
90%
Odsetek kupujących domy, którzy wybrali 30-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu w 2019 r., Według Freddie Mac.
15-letni kredyt hipoteczny
Konsumenci płacą mniej w przypadku 15-letniego kredytu hipotecznego – od ćwierć procenta do pełnego procentu (lubpunktu) mniej, a na przestrzeni dziesięcioleci to naprawdę może się zsumować.
Agencje wspierane przez rząd, które obsługują większość kredytów hipotecznych, takie jak Freddie Mac, nakładają dodatkowe opłaty, zwane korektami cen na poziomie kredytu, które powodują, że 30-letnie kredyty hipoteczne są droższe.
Opłaty te zwykle dotyczą pożyczkobiorców z niższą oceną kredytową, mniejszymi zaliczkami lub jednym i drugim. Federal Housing Administration obciąża także wyższych składek ubezpieczeniowych hipotecznych kredytobiorców 30-letnich.
„Niektóre korekty cen na poziomie kredytów, które istnieją w okresie 30 lat, nie występują w przypadku 15 lat” – mówi James Morin, starszy wiceprezes ds. Kredytów detalicznych w Norcom Mortgage w Avon w stanie Connecticut. Większość ludzi, według Morina, wrzucaj te koszty do kredytu hipotecznego jako część wyższej stopy procentowej, zamiast płacić je od razu.
Wyobraźmy sobie zatem pożyczkę w wysokości 300 000 dolarów, dostępną na 4% na 30 lat lub na 3,25% na 15 lat. Połączony efekt szybszej amortyzacji i niższej stopy procentowej oznacza, że pożyczenie pieniędzy na zaledwie 15 lat kosztowałoby 79 441 USD, w porównaniu z 215 609 USD w ciągu 30 lat, czyli prawie dwie trzecie mniej.
Oczywiście jest haczyk. Cena za zaoszczędzenie tak dużej ilości pieniędzy na dłuższą metę to znacznie wyższe miesięczne wydatki – spłata hipotetycznej pożyczki na 15 lat wynosi 2108 USD, 676 USD (lub około 38%) więcej niż miesięczna rata za 30-letnią pożyczkę (1432 USD ).
W przypadku niektórych ekspertów możliwość opłacenia wyższej raty wiąże się z ukrytym funduszem na deszczowy dzień. To, co wielu planistów finansowych lubi w odniesieniu do 15-letniego kredytu hipotecznego, to fakt, że jest on efektywnie „wymuszonym oszczędzaniem” w postaci kapitału w aktywach, które normalnie rosną (chociaż, podobnie jak akcje, domy rosną i tracą na wartości).
Jeśli inwestora stać na wyższą płatność, to w jego interesie jest pójście na krótszą pożyczkę, zwłaszcza jeśli zbliża się do emerytury, kiedy będzie uzależniony od stałego dochodu.
Uwagi specjalne
Istnieją przypadki, w których pożyczkobiorca może mieć motywację do inwestowania dodatkowych pieniędzy wydawanych każdego miesiąca na 15-letni kredyt hipoteczny w innym miejscu, na przykład na koncie 529 na czesne lub w planie 401 (k) z odroczonym podatkiem, zwłaszcza jeśli pracodawca dopasowuje składki pożyczkobiorcy. A przy tak niskich oprocentowaniu kredytów hipotecznych rozsądny i zdyscyplinowany inwestor mógłby zdecydować się na 30-letnią pożyczkę i umieścić różnicę między 15-letnimi a 30-letnimi spłatami w papierach wartościowych o wyższej rentowności.
Korzystając z poprzedniego przykładu, jeśli miesięczna rata pożyczki na okres 15 lat wynosiła 2108 USD, a miesięczna rata pożyczki na okres 30 lat wynosiła 1432 USD, pożyczkobiorca mógłby zainwestować tę różnicę w wysokości 676 USD gdzie indziej. Obliczenie na koniec koperty określa, o ile (lub czy) zwrot z inwestycji zewnętrznej, pomniejszony o należny podatek od zysków kapitałowych, przekracza stopę procentową kredytu hipotecznego po uwzględnieniu odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. W przypadku osoby objętej 24-procentowym przedziałem podatkowym odliczenie może obniżyć efektywną stopę procentową kredytu hipotecznego z, na przykład, 4% do 3%.
Ogólnie rzecz biorąc, pożyczkobiorca wychodzi na wierzch, jeśli zwrot z inwestycji po opodatkowaniu jest wyższy niż koszt kredytu hipotecznego pomniejszony o odliczenie odsetek.
Według Shashina Shaha, certyfikowanego planisty finansowego z Dallas w Teksasie, ten gambit wymaga jednak skłonności do ryzyka, ponieważ pożyczkobiorca będzie musiał inwestować w akcje niestabilne.
„Obecnie nie ma inwestycji o stałym dochodzie, które przyniosłyby wystarczająco wysoki zwrot, aby to zadziałało” – mówi Shah. Ryzyko to może nie zawsze się opłacać, jeśli zbiega się z gwałtownymi spadkami na giełdzie, które miały miejsce podczas pandemii COVID-19. Wymaga również dyscypliny w systematycznym inwestowaniu równowartości tych miesięcznych różnic oraz czasu na skupienie się na inwestycjach, których, jak dodaje, brakuje większości ludzi.
Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest wymagane przez pożyczkodawców, gdy wpłacasz zaliczkę, która jest mniejsza niż 20% wartości domu.
Opcja najlepsza z obu światów
Większości pożyczkobiorców ewidentnie brakuje – lub przynajmniej wydaje im się, że ich brakuje – środków na spłatę wyższych rat wymaganych przez 15-letni kredyt hipoteczny. Istnieje jednak proste rozwiązanie, aby uchwycić większość oszczędności wynikających z krótszego kredytu hipotecznego: po prostu dokonaj większych spłat zgodnie z 15-letnim harmonogramem 30-letniego kredytu hipotecznego, zakładając, że kredyt hipoteczny nie podlega karze przedpłaty.
Kredytobiorca jest uprawniony do skierowania dodatkowych płatności na kapitał, a jeśli płatności będą spójne, kredyt hipoteczny zostanie spłacony w ciągu 15 lat. W przypadku napiętych czasów pożyczkobiorca może zawsze wrócić do normalnych, niższych płatności z 30-letniego harmonogramu. Jednak pożyczkobiorca przyspieszający spłaty będzie również podlegał oprocentowaniu według stosunkowo wyższej 30-letniej stopy procentowej, podczas gdy być może lepiej spłacił hipotekę za 15 lat po niższej stopie oferowanej w przypadku krótszej pożyczki.
Podsumowanie
Decyzja między 30-letnim a 15-letnim kredytem hipotecznym to taka, która wpłynie na Twoje finanse na nadchodzące dziesięciolecia, więc pamiętaj, aby oszacować liczby, zanim zdecydujesz, która z nich jest najlepsza. Jeśli Twoim celem jest wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego i możesz pozwolić sobie na wyższe miesięczne raty, lepszym wyborem może być pożyczka na 15 lat. Z kolei niższa miesięczna rata 30-letniej pożyczki może pozwolić na zakup większego domu lub uwolnienie środków na inne cele finansowe.