Obliczanie odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego (HMID)
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego (HMID) jest jedną z najbardziej cenionych ulg podatkowych w Ameryce. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami, właściciele domów, przyszli właściciele domów, a nawet księgowi podatkowi zachwalają jego wartość. Prawdę mówiąc, mit jest często lepszy niż rzeczywistość.
Kluczowe wnioski
- Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego (HMID) pozwala właścicielom domów na odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego zapłaconego od kwoty głównej pożyczki o wartości do 750 000 USD.
- Ustawa o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA) uchwalona w 2017 r. Zmniejszyła maksymalny kapitał hipoteczny kwalifikujący się do odliczenia odsetek do 750 000 USD (z 1 mln USD) w przypadku nowych pożyczek.
- TCJA również prawie podwoiła standardowe odliczenia, przez co wielu podatników nie musi ich wyszczególniać.
- W rezultacie większość z nich całkowicie zrezygnowała z odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego.
Większość właścicieli domów teraz nic nie dostaje
Do główną kredytu hipotecznego kwalifikującą się do odliczenia odsetek do 750 000 USD (z 1 miliona USD) w przypadku nowych pożyczek (co oznacza, że właściciele domów mogą odliczyć odsetki zapłacone od zadłużenia hipotecznego do 750 000 USD). Ale także prawie podwoił standardowe odliczenia, przez co wielu podatników nie musi ich wyszczególniać.
W rezultacie większość z nich całkowicie zrezygnowała z odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego. W pierwszym roku po wprowadzeniu TCJA szacowano, że 135,2 mln podatników zdecyduje się na odliczenie standardowe.
Dla porównania oczekiwano, że wyszczególnione zostanie 20,4 miliona, z czego 16,46 miliona zażąda odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. W Stanach Zjednoczonych jest ponad 80 milionów niespłaconych kredytów hipotecznych, co sugeruje, że zdecydowana większość właścicieli domów nie otrzymuje żadnych korzyści z odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego.
Odliczenie podatku odsetki kredytów hipotecznych jest chyba najbardziej niezrozumiany aspekt homeownership. Nabrał niemal mitycznego statusu do tego stopnia, że wielu potencjalnym właścicielom domów sprzedaje się korzyści, zanim jeszcze przeanalizują matematykę, aby określić, czy się kwalifikują. U podstaw tego mitu leżą dwa podstawowe nieporozumienia: pierwszy to błędny pogląd, że każdy właściciel domu otrzymuje ulgę podatkową. Po drugie, każdy dolar zapłacony z tytułu odsetek od kredytu hipotecznego powoduje zmniejszenie zobowiązania z tytułu podatku dochodowego w przeliczeniu na dolara.
Odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego teraz
Fałszywy pogląd 1: Otrzymasz ulgę podatkową
Pomimo szumu, przytłaczająca większość właścicieli domów nie otrzymuje żadnej ulgi podatkowej z odliczenia podatku od odsetek od kredytu hipotecznego. Należy pamiętać, że aby nawet kwalifikować się do odliczenia, właściciele domów muszą wyszczególnić swoje odliczenia przy określaniu zobowiązania z tytułu podatku dochodowego. Wyszczególnianie daje możliwość uwzględnienia określonych wydatków, w tym odsetek od kredytu hipotecznego, podatków od nieruchomości i częściowych kosztów leczenia. Ponieważ odsetki od kredytu hipotecznego są często największym z tych kosztów, które płaci podatnik, ich odliczenie jest często wymieniane jako zachęta finansowa do zakupu domu.
Po raz kolejny, chociaż teoretycznie atrakcyjny pomysł, rzeczywistość jest taka, że fragment TCJA oznacza, że wyszczególnianie dedukcji nie ma już sensu dla większości ludzi. W przypadku podatników będących w stanie wolnym lub będących w związku małżeńskim, ale rozliczających się oddzielnie, standardowe odliczenie wynosi 12 400 USD w 2020 r. I 12550 USD w 2021 r. W przypadku głowy rodziny jest to 18 650 USD w 2020 r. I 18 800 USD w 2021 r. W przypadku małżeństw rozliczających się łącznie standardowe odliczenie wynosi 24 800 USD w 2020 i 25100 $ w 2021 r.5
Podatnicy, którzy nie mają odliczeń, których suma przekracza standardowe kwoty odliczeń, nie będą musieli wyszczególniać, a zatem nie będą czerpać korzyści podatkowych z płacenia odsetek od kredytów hipotecznych.
Fałszywy pogląd 2: To będzie duże odliczenie
Nawet w przypadku właścicieli domów, którzy wyszczególniają swoje podatki i kwalifikują się do odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego, kwota odliczenia stanowi zaledwie ułamek ulgą podatkową.
Nie otrzymasz 1 dolara ulgi podatkowej za każdego wydanego dolara; za dolara dostajesz grosze. W przeciwieństwie do kredytu – który zapewnia obniżenie faktycznych należnych podatków w wysokości dolara za dolara – odliczenie odsetek od kredytu hipotecznego zmniejsza całkowitą kwotę dochodu podlegającego opodatkowaniu w oparciu o przedział podatkowy podatnika.
Uproszczony przykład: podatnik wydający 12 000 USD na odsetki od kredytu hipotecznego i płacący podatki według indywidualnej stawki podatku dochodowego w wysokości 24% mógłby wyłączyć 12 000 USD z zobowiązania z tytułu podatku dochodowego, uzyskując oszczędności w wysokości 2880 USD. W efekcie właściciel domu zapłacił bankowi 12 000 dolarów odsetek, aby mniej niż jedna czwarta tej kwoty została wyłączona z opodatkowania.
Wydanie 12 000 dolarów na zmniejszenie kwoty podatków o 2880 dolarów po prostu nie ma sensu. Co gorsza, uczciwa ocena rzeczywistych oszczędności netto powinna uwzględniać wartość standardowego odliczenia. Poniższa tabela zawiera porównanie.
Posługując się naszym przykładem odsetek od kredytu hipotecznego w wysokości 12 000 USD, małżeństwo objęte 24% progiem podatkowym otrzymałoby w 2021 r. Standardową ulgę w wysokości 25100 USD, która jest warta 6024 USD w postaci obniżonych podatków. Gdyby para wyszczególniła swoje odliczenia w wykazie A, kwota odliczenia kredytu hipotecznego wyniosłaby 2880 USD. Para uzyskałaby wartość obniżenia podatku standardowego odpisu, nawet jeśli nie ma kredytu hipotecznego. Różnica między nimi – ulga podatkowa uzyskana dzięki zapłaceniu bankowi 12 000 realnych dolarów odsetek od kredytu hipotecznego – byłaby stratą w wysokości 3 144 USD. Przyjęcie standardowego odliczenia byłoby znacznie mądrzejszym działaniem niż wyszczególnienie tylko po to, aby otrzymać odliczenie od podatku od odsetek od kredytu hipotecznego.
Nawet podatnicy z wyższych przedziałów podatkowych nie uzyskaliby żadnych korzyści, chyba że mają do wyszczególnienia inne wysokie odliczenia wartości dolara. Podatnik wydający 12 000 USD na odsetki od kredytu hipotecznego i płacący podatki według indywidualnej stawki podatku dochodowego w wysokości 35% otrzyma odliczenie tylko w wysokości 4 200 USD. To nieco mniej niż to, co podatnik otrzymałby z potrącenia standardowego. „Korzyść” z odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego została przedstawiona w poniższej tabeli.
W ten sposób nie jest zaskakujące, że ulgi podatkowe zapewne wprowadzone w celu zachęcenia do zakupu domu są zwykle wykorzystywane głównie przez gospodarstwa domowe o wyższych dochodach. Spośród 14,35 mln podatników w 2019 r., Którzy mają ubiegać się o świadczenie w 2019 r., 10,56 mln to gospodarstwa domowe zarabiające co najmniej 100 000 USD rocznie.
Ponadto obowiązuje ograniczenie dotyczące odliczenia odsetek od kredytu hipotecznego. Na 2021 r. Limitem są odsetki od kredytu hipotecznego wypłacane od pierwszych 750 000 USD zadłużenia dla małżeństwa lub 375 000 USD, jeśli osoba samotna lub małżeństwo składa osobne zgłoszenie. Nieco wyższy limit istnieje w przypadku zadłużenia zaciągniętego przed 16 grudnia 2017 r. (1 000 000 USD w przypadku małżeństwa składającego wniosek łącznie i 500 000 USD w przypadku złożenia wniosku w pojedynkę lub w związku małżeńskim oddzielnie).
Lepszy sposób
Zamiast wydawać duże kwoty na odsetki za niewielką kwotę w zamian, znacznie lepiej byłoby zapłacić gotówką za nowy dom. Zakup gotówki pozwoli Ci zaoszczędzić dziesiątki tysięcy dolarów, ponieważ nie będą płacić odsetek.
Oczywiście zawsze istnieje argument, że możesz zarobić więcej pieniędzy, płacąc odsetki, a resztę inwestując na giełdzie. Wydaje się, że to świetna strategia, gdy rynek idzie w górę, ale prognostów udzielających tej rady nigdzie nie widać, gdy rynek akcji spada o 40%, wartości domów spadają o 40%, a ich porady inwestycyjne powodują, że właściciele domów są dłużni z tytułu kredytów hipotecznych niż dom jest wart.
Ponieważ na rynku nie ma inwestycji, która zagwarantuje lepsze zwroty niż kwota, którą można by zaoszczędzić dzięki całkowitemu uniknięciu spłaty odsetek, wybór konserwatywny jest oczywisty. Unikaj płacenia odsetek, jeśli możesz. Jeśli nie możesz, spłacaj szybko dom.