Model automatycznej wyceny (AVM)
Co to jest model automatycznej wyceny (AVM)?
Automated Valuation Model (AVM) to termin określający usługę wykorzystującą modelowanie matematyczne lub statystyczne w połączeniu z bazami danych istniejących nieruchomości i transakcji w celu obliczenia wartości nieruchomości. Większość automatycznych modeli wyceny (AVM) porównuje wartości podobnych nieruchomości w tym samym czasie. Wielu rzeczoznawców, a nawet instytucje z Wall Street, stosuje ten typ modelu do wyceny nieruchomości mieszkalnych.
Dostępne są również gotowe do użytku konsumenckiego AVM, w tym „ Zestimate ” firmy Zillow i podobne internetowe narzędzia do wyceny nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Modele wyceny automatycznej (AVM) to oparte na oprogramowaniu modele wyceny stosowane na rynku nieruchomości do wyceny nieruchomości.
- AVM są bardziej wydajne i spójne niż ludzki rzeczoznawca, ale są również tak dokładne, jak dane za nimi stojące, co oznacza, że mogą być nieaktualne lub niepoprawne.
- Dostawcy AVM obejmują platformy komercyjne, takie jak CoreLogic, Freddie Mac i Equifax; a także bezpłatne witryny konsumenckie, takie jak Zillow i Trulia.
Zrozumienie modeli automatycznej wyceny
Dostawcy Automated Valuation Model (AVM) oferują swoje usługi klientom, w tym agentom nieruchomości i brokerom, kredytodawcom hipotecznym i głównym instytucjom finansowym. Wiodący dostawcy AVM to CoreLogic, The Federal Home Loan Mortgage Corporation ( Freddie Mac ), VeroValue i Equifax. Główni dostawcy chwalą ich dokładność, wszechstronny zasięg i oszczędność czasu.
Raporty AVM są oparte na technologii, w tym zastrzeżonych algorytmach, i mogą być uzyskane w ciągu kilku sekund przez pożyczkodawców i agentów. Zwykle zawierają zarówno model hedoniczny (rodzaj statystycznej analizy regresji ), jak i indeks powtarzalnej sprzedaży, które są ważone i analizowane w celu oszacowania ceny. AVM zwykle obejmuje wartość rzeczoznawcy podatkowego, wszystkie istotne informacje dotyczące danej nieruchomości, takie jak historia sprzedaży, oraz analizę sprzedaży podobnych nieruchomości. Aby model działał dobrze, potrzebują one wysokiej jakości danych w wystarczającej ilości, aby były reprezentatywne. Chociaż modele te są szybkie i tanie, nie uwzględniają stanu nieruchomości w celu określenia jej wartości.
Są one również wykorzystywane do wspierania gwarantowania kredytów hipotecznych i hipotecznych kredytów hipotecznych, decyzji dotyczących refinansowania, a także wspomagania działań związanych z ograniczaniem strat i zarządzaniem ryzykiem kredytowym, takich jak wycena rynkowa posiadanych nieruchomości w portfelach inwestycji instytucjonalnych. Chociaż początkowo AVM były używane do wyceny nieruchomości mieszkalnych, ich zastosowanie rozszerzyło się na inne typy, w tym nieruchomości komercyjne.
AVM i oceny fizyczne
Pomimo ich powszechnego stosowania w dzisiejszych czasach, pozostają pytania, jak dokładne są te zautomatyzowane modele w porównaniu z fizycznymi ocenami. Dokument konferencyjny z 2017 r. Zatytułowany „Automated Valuation Models (AVMs): a brave new world?” George’a Andrew Matysiaka z Uniwersytetu Ekonomicznego w Krakowie, odwołuje się do innych badań na ten temat, odnosząc się do mocnych i słabych stron tych modeli jako narzędzia wyceny. Ze względu na obawy o dokładność niektórzy uczestnicy branży sugerują przeglądanie wyników z wielu AVM jako sposób na zwiększenie zaufania do wyników.
Podczas gdy ich wykorzystanie rośnie, nie wyparły one ludzkich rzeczoznawców, między innymi dlatego, że większość transakcji hipotecznych wymaga wyceny danej nieruchomości przez biegłych rewidentów.