5 ryzykownych typów kredytów hipotecznych, których należy unikać
Jedną z największych lekcji, jakie świat wyciągnął z krachu w 1987 r. I krachu subprime w 2008 r. Jest to, że wszyscy powinniśmy postępować ostrożnie, pożyczając pieniądze na zakup lub refinansowanie domu. Rodzaj kredytu hipotecznego, który wybierzesz, może oznaczać różnicę między posiadaniem domu na własność pewnego dnia w przyszłości a znalezieniem się w środku egzekucji lub nawet bankructwa w połowie okresu kredytowania. Czy jest sposób, aby uniknąć wpadnięcia w to drugie? Z pewnością możesz to zrobić, wybierając odpowiedni kredyt hipoteczny – taki, który nie będzie dla Ciebie zbyt ryzykowny. W tym artykule omawiamy rodzaje kredytów hipotecznych, z którymi ludzie często nie mogą sobie poradzić, i wyjaśniamy, dlaczego są one złym pomysłem, gdy są powiązane z niewłaściwym kredytobiorcą.
Kluczowe wnioski
- Kredyty hipoteczne są zwykle ryzykowne, gdy są powiązane z niewłaściwym typem kredytobiorcy.
- W rezultacie wyrzucisz więcej pieniędzy przez okno na odsetki dzięki 40-letniemu kredytowi hipotecznemu o stałym oprocentowaniu – nawet przy niższym oprocentowaniu.
- Oprocentowanie kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej może wzrosnąć, co oznacza, że po ich zresetowaniu zapłacisz więcej odsetek.
- Nie tylko oprocentowane kredyty hipoteczne są wyższe niż inne, ale także będziesz musiał spłacić kapitał w dół w określonym terminie.
- Kredyty hipoteczne o regulowanej stopie procentowej łączą dwa ryzykowne produkty w jeden równie ryzykowny.
Co sprawia, że kredyt hipoteczny jest ryzykowny?
Wielu z nas doszło do przekonania, że niektóre rodzaje kredytów hipotecznych są z natury ryzykowne, głównie z powodu tego, rynku kredytów hipotecznych nie były szczególnie ryzykowne dla odpowiednich konsumentów. Ryzykowny kredyt hipoteczny to tak naprawdę produkt pożyczkowy, który nie odpowiada zdolności pożyczkobiorcy do jego spłaty. W czasie kryzysu pewne rodzaje kredytów hipotecznych były kojarzone z niewłaściwymi kredytobiorcami, a pożyczkodawcy wprawiali ich w myśl o refinansowaniu. Mogło tak być, gdy ceny domów rosły. Ale tak nie jest, gdy wartości spadają.
Statystyki dotyczące rynku mieszkaniowego krótko po kryzysie potwierdzają te twierdzenia. Zgodnie z National Delinquency Survey przeprowadzonym przez Mortgage Bankers Association National Delinquency Survey, w drugim kwartale 2010 r. Kredyty, w przypadku których odsetek rozpoczynania egzekucji był najwyższy, to kredyty hipoteczne subprime o zmiennym oprocentowaniu (ARM). Pożyczki te miały wskaźnik rozpoczęcia egzekucji w wysokości 3,39%. Przy zmieniających się stopach procentowych ARM są szczególnie ryzykownym produktem hipotecznym dla pożyczkobiorców, których sytuacja finansowa jest odbiegająca od idealnej.
Oto wskaźniki rozpoczęcia wykluczenia dla innych produktów hipotecznych, zgodnie z ankietą:
- Pożyczki VA : 0,70%,
- Najwyższe pożyczki o stałym oprocentowaniu: 0,71%
- Pożyczki FHA: 1,02%
- Prime ARM: 1,96%
- Kredyty subprime o stałym oprocentowaniu: 2,3%
Na podstawie tych danych każdy rodzaj kredytu hipotecznego może być złym pomysłem dla kredytobiorcy subprime, a kredytobiorcy typu prime nie są odporni na kłopoty, jeśli nie rozumieją ARM. W rzeczywistości pożyczkobiorcy, którzy nie są dla nich dostosowani finansowo, mogą nawet uznać niektóre kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu za problematyczne, jak widać na poniższym przykładzie pierwszego ryzykownego rodzaju kredytu hipotecznego.
40-letnie kredyty hipoteczne o stałym oprocentowaniu
Kredytobiorcy z kredytami hipotecznymi o stałym oprocentowaniu mogą mieć niski wskaźnik przejęcia, ale to nie znaczy, że te kredyty hipoteczne są zawsze dobrym pomysłem. To dlatego, że na dłuższą metę płacisz więcej. Jak to działa? To proste. Im dłuższy okres pożyczki, tym większe odsetki zapłacisz.
Oto hipotetyczna sytuacja do zademonstrowania. Powiedzmy, że chcesz kupić dom za 200 000 $ z 10% zaliczką. Kwota, którą musisz pożyczyć to 180 000 USD (200 000 minus 20 000 USD). Przy oprocentowaniu 5%, oto miesięczne raty i łączna kwota, jaką zapłacisz za dom na różnych warunkach, jeśli utrzymasz pożyczkę przez cały okres jej użytkowania:
Jeśli więc nie refinansujesz i nie utrzymasz pożyczki bez zmian, zapłacisz 236617,86 USD samych odsetek do końca 40-letniego okresu. To oczywiście bardzo proste porównanie. Oprocentowanie będzie prawdopodobnie niższe dla pożyczki 15-letniej, a najwyższe dla pożyczki 40-letniej. Oto bardziej realistyczne porównanie przy użyciu stóp procentowych opartych na okresie pożyczki:
Jak widać na drugim wykresie, 40-letni kredyt hipoteczny jest oprocentowany o 0,6%, co obniża Twój miesięczny rachunek tylko o 23 USD, z 988 USD do 965 USD. Będzie to jednak kosztować dodatkowe 107 570,82 USD przez cały okres trwania pożyczki. Większość ludzi nie może sobie pozwolić na wyrzucenie tego rodzaju pieniędzy. Wzięcie 40-letniego kredytu hipotecznego zwiększa ryzyko, że nie będziesz mieć dość pieniędzy na emeryturę lub nie będziesz w stanie opłacić edukacji swoich dzieci w college’u – nie mówiąc już o jakimkolwiek innym scenariuszu. W najlepszym przypadku rezygnujesz z 107 570,82 USD, które mógłbyś wydać na wakacje, elektronikę, smaczne obiady i inne wydatki. Kto chce to zrobić?
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM)
Kredyty hipoteczne o zmiennym oprocentowaniu (ARM) mają stałą stopę procentową na krótki okres początkowy, który może wynosić od sześciu miesięcy do 10 lat. Ta początkowa stopa procentowa, zwana stopą zwiastuna, jest często niższa niż oprocentowanie stałej pożyczki na 15 lub 30 lat. Po początkowym okresie kurs jest okresowo dostosowywany. Może to mieć miejsce raz w roku, raz na sześć miesięcy lub nawet raz w miesiącu.
Pożyczki o stałym oprocentowaniu krótszym niż ich warunki są narażone na ryzyko stopy procentowej. Oznacza to, że jeśli stopy procentowe wzrosną, Twoje miesięczne płatności staną się droższe w ramach ARM. W niektórych przypadkach jest to wydatek, na który po prostu nie możesz sobie pozwolić. Ten stopień nieprzewidywalności, który towarzyszy ARM, jest problemem dla wielu ludzi, zwłaszcza dla tych, którzy mają stały dochód lub nie spodziewają się wzrostu swoich dochodów. ARM stają się jeszcze bardziej ryzykowne w przypadku dużych kredytów hipotecznych, ponieważ im wyższy kapitał, tym bardziej zmiana stopy procentowej wpłynie na miesięczną płatność.
Pamiętaj jednak, że regulowane stopy procentowe nie tylko rosną. Mogą również spaść, co może zmniejszyć miesięczną płatność. Dlatego ARM mogą być dobrą opcją, jeśli spodziewasz się spadku stóp procentowych w przyszłości. Oczywiście nie możesz przewidzieć przyszłości.
Kredyty hipoteczne z oprocentowaniem
Jeśli zaciągniesz kredyt hipoteczny tylko na odsetki, możesz spłacić saldo kwoty głównej w późniejszym terminie, co oznacza, że jesteś odpowiedzialny za spłatę odsetek od kredytu hipotecznego tylko przez pierwsze pięć do 10 lat. niższa miesięczna rata kredytu hipotecznego w tym czasie.
W wielu przypadkach kredyty hipoteczne z oprocentowaniem wymagają ryczałtowej spłaty salda kwoty głównej do określonej daty.
Jeśli masz nieregularne źródło dochodu lub wiesz, że Twoje dochody znacznie wzrosną w przyszłości, dobrym pomysłem może być kredyt hipoteczny tylko z oprocentowaniem. A może jesteś koszty utrzymania i posiadać dom tylko przez krótki czas.
Oczywiście jest wada. Oprocentowanie na odsetki tylko kredytów hipotecznych jest wyższa niż stopa można byłoby zapłacić na tradycyjnych kredytów hipotecznych o stałym oprocentowaniu, ponieważ ludzie domyślnie na tych kredytów częściej. A jeśli nie jesteś wyrafinowany finansowo, te kredyty hipoteczne mogą być niezwykle ryzykowne z jednego lub kilku z następujących powodów:
- Nie możesz sobie pozwolić na znacznie wyższe miesięczne płatności, gdy kończy się okres odsetkowy. Nadal będziesz płacić odsetki, ale spłacisz również kapitał w krótszym okresie niż w przypadku pożyczki o stałym oprocentowaniu.
- Nie możesz refinansować, ponieważ masz niewielki lub żaden kapitał własny.
- Nie możesz sprzedać, ponieważ masz niewielki kapitał własny lub nie masz go wcale, a ceny domów spadają, co sprawia, że jesteś pod wodą.
- Kredytobiorcy, którzy mają tylko oprocentowane pożyczki na okres spłaty kredytu, płacą znacznie wyższe odsetki niż w przypadku tradycyjnego kredytu hipotecznego.
- W zależności od struktury pożyczki, pod koniec okresu pożyczki może pojawić się duża spłata kwoty głównej.
Każdy z tych problemów może spowodować utratę domu w najgorszym przypadku, jeśli nie jesteś dobrym kandydatem na kredyt hipoteczny z oprocentowaniem. Jeśli nie masz wątpliwości i żadne z powyższych nie ma zastosowania, pożyczka może po prostu kosztować cię znacznie więcej, niż naprawdę musisz zapłacić, aby być właścicielem domu do wynajęcia.
ARM tylko dla odsetek
Na rynku jest również inny produkt oprocentowany tylko z oprocentowaniem – kredyt hipoteczny o regulowanej stopie procentowej. Podobnie jak zwykły ARM, stopa procentowa może wzrosnąć lub spaść w oparciu o rynkowe stopy procentowe. Zasadniczo ARM z oprocentowaniem obejmuje dwa potencjalnie ryzykowne typy kredytów hipotecznych i łączy je w jeden ryzykowny produkt.
Oto przykład działania tego produktu. Pożyczkobiorca płaci odsetki według stałej stopy tylko przez pierwsze pięć lat. Przez następne pięć lat pożyczkobiorca kontynuuje spłatę samych odsetek, ale stopa procentowa jest dostosowywana corocznie na podstawie rynkowych stóp procentowych. Oznacza to, że stopa procentowa może wzrosnąć lub spaść. Przez pozostały okres pożyczki – powiedzmy przez 20 lat – pożyczkobiorca spłaca co miesiąc stałą kwotę kapitału powiększoną o odsetki według stopy procentowej zmieniającej się co roku.
Wiele osób po prostu nie ma środków finansowych lub emocjonalnych, aby wytrzymać niepewność związaną z oprocentowaniem ARM.
Pożyczki z niskim zaliczeniem
Odkładanie tylko 3,5%, ponieważ nie chcesz rozstać się z dużą ilością gotówki, może wydawać się minimalnym ryzykiem. I to może być prawda. W rzeczywistości pożyczki VA i pożyczki Federalnej Administracji Mieszkalnictwa ( pożyczki FHA) – które mają odpowiednio niższe wymagania płatnicze o 0% i 3,5% – mają jedne z najniższych wskaźników rozpoczęcia egzekucji. Ale problem z dokonaniem niskiej zaliczki polega na tym, że jeśli ceny domów spadną, możesz utknąć w sytuacji, w której nie możesz sprzedać ani refinansować.
Jeśli masz wystarczająco dużo pieniędzy w banku, możesz wykupić swój kredyt hipoteczny, ale większość ludzi, którzy wpłacają niskie zaliczki na swoje domy, nie ma znacznych rezerw gotówkowych.
Podsumowanie
Podczas gdy większość pożyczek, które niektórzy pożyczkodawcy mogą uznać za naprawdę wysokie ryzyko, jak ARM tylko z oprocentowaniem, nie jest już na rynku, nadal istnieje wiele sposobów na uzyskanie złego kredytu hipotecznego, jeśli zarejestrujesz się w produkt, który naprawdę nie jest dla Ciebie odpowiedni.