Odwrócony kredyt hipoteczny: narzędzie emerytalne
Jeśli jesteś właścicielem własnego domu i masz co najmniej 62 lata, odwrócona hipoteka daje możliwość zamiany części kapitału własnego domu na gotówkę. Mówiąc najprościej, odwrócony kredyt hipoteczny umożliwia zaciągnięcie pożyczki pod zastaw kapitału w domu, przy czym nie musisz spłacać pożyczki przez całe życie, o ile mieszkasz w domu i go nie sprzedałeś.
Jeśli chcesz zwiększyć dostępne środki na sfinansowanie swojej emerytury, ale nie podoba Ci się pomysł spłaty kredytu, warto rozważyć opcję odwróconego kredytu hipotecznego. Jednak istnieje również kilka zagrożeń, kosztów i pułapek, o których należy pamiętać.
Kluczowe wnioski
- Odwrotny kredyt hipoteczny umożliwia starszym właścicielom domów zamianę wartości kapitału własnego domu na gotówkę.
- Dom służy jako zabezpieczenie, a spłaty są wymagane tylko wtedy, gdy właściciel domu się przeprowadzi lub po śmierci.
- Istnieje kilka rodzajów odwróconych kredytów hipotecznych, zoptymalizowanych pod kątem różnych celów lub celów.
- Istnieje również kilka różnych opcji otrzymywania pieniędzy z odwróconego kredytu hipotecznego.
Jak oni pracują
W przypadku odwróconej hipoteki pożyczkodawca dokonuje płatności na rzecz właściciela domu w oparciu o procent wartości domu. Kiedy właściciel domu umiera lub wyprowadza się z lokalu, może wydarzyć się jedna z trzech rzeczy:
- Właściciel domu lub spadkobiercy mogą go sprzedać, aby spłacić pożyczkę.
- Właściciel domu lub spadkobiercy mogą refinansować istniejącą pożyczkę, aby utrzymać dom.
- Pożyczkodawca może zostać upoważniony do sprzedaży domu w celu uregulowania salda kredytu.
Chociaż istnieje kilka rodzajów odwróconych kredytów hipotecznych, w tym te oferowane przez prywatnych pożyczkodawców, zazwyczaj mają one następujące cechy:
- Starszym właścicielom domów oferuje się większe kwoty pożyczek niż młodszym właścicielom domów. Droższe domy kwalifikują się do większych pożyczek.
- Hipoteka odwrócona musi być głównym długiem domu. Pozostali pożyczkodawcy muszą zostać spłaceni lub zgodzić się na podporządkowanie swoich pożyczek głównemu posiadaczowi hipoteki.
- Opłaty za finansowanie mogą być wliczone w koszt kredytu.
- Pożyczkodawca może zażądać spłaty w przypadku, gdy właściciel domu nie utrzyma nieruchomości, nie będzie jej ubezpieczał, nie zapłaci podatku od nieruchomości, ogłosi upadłość, porzuci nieruchomość lub popełni oszustwo. Pożyczkodawca może również zażądać spłaty, jeśli dom zostanie skazany na skazanie lub jeśli właściciel domu doda nowego właściciela do tytułu własności, podnajmuje całość lub część nieruchomości, zmienia klasyfikację nieruchomości lub zaciąga dodatkowe pożyczki pod zastaw tej nieruchomości.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Pożyczki HECM
Odwrócone kredyty hipoteczne istnieją od lat sześćdziesiątych XX wieku, ale najczęściej spotykanym odwróconym kredytem hipotecznym jest ubezpieczony na szczeblu federalnym hipoteka na konwersję kapitału do domu (HECM). Te kredyty hipoteczne zostały po raz pierwszy zaoferowane w 1989 r. I są udzielane przez Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) Stanów Zjednoczonych.
HECM to jedyne odwrócone kredyty hipoteczne wydawane przez rząd federalny, co ogranicza koszty pożyczkobiorców i gwarantuje, że pożyczkodawcy wywiążą się ze zobowiązań. Podstawową wadą HECM jest to, że maksymalna kwota pożyczki jest ograniczona.
Pożyczki inne niż HECM
Odwrócone kredyty hipoteczne inne niż HECM są dostępne w różnych instytucjach pożyczkowych. Główną zaletą tych odwróconych kredytów hipotecznych jest to, że oferują one pożyczki w kwotach wyższych niż limit HEMC. Jedną z wad pożyczek innych niż HECM jest to, że nie są one objęte ubezpieczeniem federalnym i mogą być znacznie droższe niż pożyczki HECM.
Całkowity roczny koszt pożyczki
Chociaż oprocentowanie kredytu hipotecznego HECM jest ustalane przez rząd, a koszt udzielenia kredytu HECM jest ograniczony do 2% wartości domu, całkowity koszt kredytu może nadal różnić się w zależności od pożyczkodawcy. Ponadto, szukając pożyczkodawcy, pożyczkobiorcy muszą wziąć pod uwagę koszty zamknięcia strony trzeciej, ubezpieczenie kredytu hipotecznego i opłatę za obsługę.
Aby pomóc pożyczkobiorcom w porównywaniu kosztów kredytu hipotecznego, federalna ustawa Truth in Lending Act wymaga od dostawców kredytów hipotecznych przedstawienia pożyczkobiorcom wykazu kosztów w postaci całkowitego rocznego kosztu kredytu ( TALC ). Użyj tej liczby podczas porównywania pożyczek od różnych dostawców; pamiętaj tylko, że faktyczne koszty odwróconego kredytu hipotecznego będą w dużej mierze zależeć od wybranych opcji dochodu.
Opcje dochodu
Odwrócone kredyty hipoteczne HECM zapewniają najszerszą gamę opcji generujących dochód, w tym wypłaty ryczałtowe, linie kredytowe, miesięczne zaliczki gotówkowe lub dowolną kombinację tych opcji.
Linia kredytowa jest prawdopodobnie najbardziej interesującą cechą pożyczki HECM, ponieważ kwota pieniędzy dostępna dla pożyczkobiorcy rośnie z czasem o kwotę odsetek. Pożyczki inne niż HECM oferują mniej opcji dochodu.
Stopy procentowe
Oprocentowanie odwróconych kredytów hipotecznych HECM jest powiązane z roczną stopą procentową papierów skarbowych USA. Pożyczkobiorcy mają możliwość wyboru stopy procentowej, która może zmieniać się co roku lub co miesiąc.
Roczna, regulowana stopa procentowa zmienia się o tę samą stopę, co jakikolwiek wzrost lub spadek rocznej stopy papierów wartościowych amerykańskiego Departamentu Skarbu. Ta roczna zmienna stopa procentowa jest ograniczona do 2% rocznie lub 5% przez cały okres trwania pożyczki. Miesięczny kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu (ARM) rozpoczyna się od niższej stopy procentowej niż ARM i jest dostosowywany co miesiąc. W okresie spłaty pożyczki może wzrosnąć lub spaść o 10%.
Jak mogą pomóc odwrócone kredyty hipoteczne: studium przypadku
Prawie połowa seniorów w wieku 70 lat i starszych, którzy mają kartę kredytową, nie spłaca w całości salda każdego miesiąca, ale odwrócone kredyty hipoteczne mogą pomóc w rozwiązaniu tego problemu.
W artykule „ How Home Equity Extraction and Reverse Mortgages Affect the Credit Outstanding of Senior Households ”, dokumencie roboczym finansowanym przez US Social Security Administration i opublikowanym we wrześniu 2016 r. Przez Michigan Retirement Research Center Uniwersytetu Michigan, badacze Stephanie Moulton, Donald Haurin, Samuel Dodini i Maximilian D. Schmeiser odkryli, że odnawialne zadłużenie na kartach kredytowych spada, gdy seniorzy zaciągają odwrotną hipotekę.
Zajęcia z nieruchomości i zaległości w spłacie długów również stają się mniej powszechne, przynajmniej w ciągu trzech lat po zaciągnięciu odwróconej hipoteki. Najbardziej skorzystali na tym seniorzy, którzy doświadczyli szoku kredytowego w ciągu dwóch lat przed zaciągnięciem odwróconej hipoteki. (Naukowcy zdefiniowali „szok kredytowy” jako spadek oceny kredytowej o 25 punktów lub więcej.) Ci seniorzy mogli nie kwalifikować się do innego rodzaju pożyczki pod zastaw domu ze względu na swój kredyt; kwalifikacja do odwróconej hipoteki nie zależy od zdolności kredytowej seniora.
Badanie wykazało, że pożyczkobiorcy odwróconych kredytów hipotecznych zmniejszyli zadłużenie z tytułu kart kredytowych bardziej niż kredytobiorcy, którzy zaciągnęli inne rodzaje pożyczek pod zastaw domu (zamknięte pożyczki pod zastaw domu, linie kredytowe pod refinansowanie w formie wypłaty. kwoty zaliczkowe i zwiększone miesięczne przepływy pieniężne zapewniane przez odwrócone kredyty hipoteczne pomogły seniorom spłacić zadłużenie na karcie kredytowej.
Według badania seniorzy, którzy początkowo wycofali 10 000 dolarów za pomocą odwróconego kredytu hipotecznego, zmniejszyli zadłużenie na karcie kredytowej o 2364 dolary w pierwszym roku po pożyczeniu tej kwoty. Dodatkowe pożyczki skutkowały minimalnymi dodatkowymi spłatami długu: za każde dodatkowe wypłacone z góry 10000 USD seniorzy spłacali kolejne 166 USD, a za każde dodatkowe 100 USD miesięcznych przepływów pieniężnych wygenerowany odwrócony kredyt hipoteczny, seniorzy spłacali dodatkowe 45 USD długu na cały rok.
Warto zauważyć, że badanie to obejmuje pożyczkobiorców, którzy zaciągnęli odwrócony kredyt hipoteczny w latach 2008–2011 – wyjątkowo niepewnym okresie w najnowszej historii finansowej. Podobne badanie przeprowadzone w okresie dobrej koniunktury gospodarczej może przynieść inne wyniki.
Seniorzy rozważający odwrócony kredyt hipoteczny jako rozwiązanie problemu zadłużenia z tytułu kart kredytowych powinni ocenić, czy kwota kapitału własnego domu, którą stracą z tytułu opłat za odwrócony kredyt hipoteczny i odsetki, jest tego warta pod względem kwoty odsetek na karcie kredytowej, którą zaoszczędzą. Jest to złożona kalkulacja, którą najlepiej wykonać księgowy lub planista finansowy. Doradca ds. Kredytów hipotecznych może nie mieć wystarczającej wiedzy, aby odpowiedzieć na to pytanie.
Podsumowanie
Zaciągnięcie pożyczki pod zastaw domu to poważna decyzja, która wpłynie na Twoje obecne finanse i majątek, który zostawiasz swoim spadkobiercom. Wiąże się to ze znacznymi kosztami, w tym udzieleniem pożyczki, obsługą i odsetkami.
Musisz również pamiętać, że w przypadku odwróconej hipoteki, Twoje zadłużenie rośnie z czasem ze względu na odsetki od pożyczki. Jeśli zmienisz zdanie co do pożyczki lub z powodów zdrowotnych musisz wyprowadzić się z nieruchomości, wpływy ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na spłatę odwróconego kredytu hipotecznego. W zależności od wielkości pożyczki i wartości nieruchomości, po spłacie pożyczki może pozostać niewiele lub wcale pieniędzy.
Przed zaciągnięciem odwróconego kredytu hipotecznego należy dokładnie zbadać ten temat, porównać koszty różnych pożyczkodawców i przeczytać wszystkie dokumenty ujawniające. Podczas gdy inwestowanie wpływów z odwróconej hipoteki jest generalnie niewskazane ze względu na potrzebę odzyskania kosztów pożyczki wraz z odsetkami, dochód z odwróconej hipoteki może stanowić okazję do zmiany ukierunkowania innych elementów portfela inwestycyjnego. Przed założeniem kredytu hipotecznego, weź pod uwagę przepływy pieniężne, jakie zapewni odwrotna hipoteka, i przeanalizuj wpływ tego nowego źródła dochodu na ogólną strategię inwestycyjną.