11 błędów popełnianych przez niedoświadczonych właścicieli
Choć może wydawać się dość łatwe, aby być wynajmującym – kup dom, dokonaj kilku remontów i wynajmij go za więcej niż miesięczna rata kredytu hipotecznego – skuteczne zarządzanie własnymi nieruchomościami inwestycyjnymi wymaga mentalności profesjonalisty biznesowego.
Bez doświadczenia łatwo można szybko stracić pieniądze, czas i sen, popełniając te typowe błędy właściciela. (Zobacz też: 5 rzeczy, które wie każdy specjalista od nieruchomości ).
- Brak odpowiednich kontroli potencjalnego najemcy. Chociaż możesz być niespokojny, aby dostać najemcę i zapłacić czynsz, nie warto spieszyć się bez uprzedniego raportu kredytowego (aby sprawdzić historię opóźnionych płatności, zaległych rachunków itp.) I poświęć czas na weryfikację referencji, w tym pracodawców i byłych właścicieli. Nawet jeśli najemca jest „zdesperowany”, aby się wprowadzić i może natychmiast dokonać wpłaty, najpierw sprawdź jego historię. Nie pozwól sobie na pośpiech lub presję, aby popełnić potencjalnie kosztowny błąd.
- Myśląc, że nieruchomość będzie zawsze wynajmowana. Przed zamknięciem nieruchomości musisz przeprowadzić własną analizę finansową i upewnić się, że możesz spłacić hipotekę (jeśli bierzesz kredyt) w przypadku, gdy przez kilka miesięcy najemca nie płaci czynszu. Nie ryzykuj potencjalnego wykluczenia i ruiny finansowej, ponieważ nie wykonałeś prostej analizy przepływów pieniężnych i nie utrzymałeś wystarczających funduszy na pokrycie spłat kredytu hipotecznego, gdy najemców jest niewielu.
- Niedoszacowanie kosztów napraw lub bieżącej konserwacji nieruchomości. Aby utrzymać zainteresowanie najemców (i opłacić) nieruchomość, będziesz musiał ją utrzymywać. Upewnij się, że czynsz jest wystarczająco obciążony, aby przynajmniej pokryć część bieżących kosztów utrzymania (tj. Malowania, czyszczenia i czyszczenia dywanów między lokatorami). Zaplanuj również konieczność wyciągania pieniędzy z firmy lub własnej kieszeni w przypadku, gdy nie masz gotówki potrzebnej do dokonania poważnych jednorazowych napraw (takich jak naprawa uszkodzeń strukturalnych, wymiana urządzeń itp.).
- Traktujemy to jako hobby. Posiadanie nieruchomości na wynajem to biznes i aby przynosić zyski, musisz nim zarządzać. Oznacza to utworzenie oddzielnych rachunków bankowych dla depozytów i wydatków, korzystanie z systemu księgowego i konsultację z doradcą podatkowym, aby upewnić się, że prawidłowo obsługujesz (i płacisz!) Podatki od swojej firmy. Jeśli nie zapewnisz sobie niezbędnych zasobów i relacji, najprawdopodobniej stracisz pieniądze. (Zobacz także: Odliczenia podatkowe dla właścicieli nieruchomości na wynajem ).
- Polegając na uścisku dłoni. W biznesie nie można polegać na obietnicach. Dla własnej ochrony prawnej ważne jest, aby najemcy podpisali umowę najmu na zamieszkanie w nieruchomości i upewnili się, że rozumieją warunki umowy. Jeśli napotkasz problemy ze swoim najemcą, będziesz potrzebować pisemnej, wiążącej dokumentacji (np. Umowy najmu), aby sędzia mógł wydać orzeczenie. Zapoznaj się z przepisami dotyczącymi dzierżawy w Twoim stanie i upewnij się, że używasz odpowiedniego formularza dla swojego stanu. FindLaw.com przygotował listę stanów w zakresie przepisów dotyczących umów najmu i dzierżawy.
- Zadawanie nielegalnych pytań podczas rozmowy kwalifikacyjnej.Nie chcesz ryzykować, że potencjalny lokator będzie miał wystarczające powody, by pozwać Cię za dyskryminację, zadając niewłaściwe pytania podczas rozmowy kwalifikacyjnej. Ustawa o sprawiedliwym mieszkaniu z Ustawy o prawach obywatelskich z 1968 r. Wymaga, abyś nie mógł odrzucić wniosku najemcy ze względu na rasę, kolor skóry, religię, pochodzenie narodowe, płeć, stan cywilny, niepełnosprawność lub stan rodzinny (tj. Jeśli planuje on mieć dzieci).
- Zaniedbani najemcy. Za wynajmowany dom (domy) odpowiadasz sam. Jeśli nie będziesz regularnie sprawdzać swoich najemców i sprawdzać stanu nieruchomości, nie będziesz mógł winić nikogo poza sobą, jeśli coś pójdzie nie tak. Upewnij się jednak, że nie naruszasz przepisów stanu dotyczących prywatności najemców, zanim zatrzymasz się przed nieruchomością bez zapowiedzi. Możesz nieumyślnie dać im prawo do pozwania Cię lub zwolnienia z warunków umowy najmu.
- Nieprzestrzeganie stanowych i lokalnych przepisów mieszkaniowych. Jako właściciel musisz upewnić się, że nieruchomość spełnia normy BHP. Jeśli nie zadbasz o zakończenie umowy prawnej, Twoi najemcy mogą mieć podstawy do złamania warunków umowy najmu, potencjalnie pozwać Cię, a nawet być prawnym uprawnionym do odszkodowania za szkody lub obrażenia spowodowane Twoim zaniedbaniem.
- Opóźnianie eksmisji. Brak rozpoczęcia postępowania eksmisyjnego tak szybko, jak jest to prawnie możliwe, może być bardzo kosztownym błędem. Jeśli napotkasz problemy z najemcą i nie jesteś pewien swoich praw lub sposobu postępowania, jak najszybciej skontaktuj się z prawnikiem ds. Eksmisji. (Zobacz także: Wskazówki dla potencjalnego właściciela ).
- Brak egzekwowania warunków najmu. Jeśli zaznaczyłeś, że spóźniona płatność czynszu pociąga za sobą karę, nalicz ją. Jeśli zauważyłeś, że zwierzęta nie są akceptowane, a nowy lokator kupuje doga niemieckiego, wyegzekwuj karę. Jeśli najemcy zdadzą sobie sprawę, że nie podoba Ci się warunki najmu, prawdopodobnie pójdą w ich ślady. Ustal – i egzekwuj – standard, którego chcesz przestrzegać.
- Nie zapisuję tego. Ważne jest, aby zachować pisemną dokumentację interakcji z lokatorami na wypadek konieczności wniesienia ich do sądu. Zanotuj rozmowy telefoniczne i zachowaj kopie wiadomości e-mail, poczty głosowej, wiadomości tekstowych itp., Aby móc wesprzeć swoje zarzuty.
Jeśli nie masz pewności, jak z powodzeniem rozpocząć karierę jako wynajmujący lub obawiasz się, że możesz nie mieć czasu niezbędnego do dobrego wykonywania pracy, rozważ współpracę z profesjonalną firmą zarządzającą nieruchomościami. Przeprowadź wywiady z kilkoma firmami, sprawdź ich pochodzenie i referencje oraz upewnij się, że podobnie jak Twoi najemcy rozumiesz i zgadzasz się na warunki stosunku umownego. (Zobacz także: 10 najważniejszych cech opłacalnej nieruchomości na wynajem ).