1031 Zasady wymiany: co musisz wiedzieć
W przypadku nieruchomości wymiana 1031 to zamiana jednej nieruchomości inwestycyjnej na inną, która umożliwia odroczenie podatku od zysków kapitałowych. Termin, którego nazwa pochodzi od kodu IRS w sekcji 1031, jest używany przez pośredników w handlu nieruchomościami, firmy zajmujące się tytułem własności, inwestorów i mamy piłkarskie. Niektórzy nawet nalegają na zrobienie z tego czasownika, na przykład: „1031 ten budynek dla innego”.
Sekcja 1031 IRS zawiera wiele ruchomych części, które inwestorzy w nieruchomości muszą zrozumieć, zanim zaczną go używać. Wymiany można dokonać tylko z nieruchomościami podobnego rodzaju, a zasady IRS ograniczają użycie w przypadku nieruchomości wakacyjnych. Istnieją również konsekwencje podatkowe i ramy czasowe, które mogą być problematyczne. Jeśli jednak rozważasz 1031 – lub jesteś po prostu ciekawy – oto, co powinieneś wiedzieć o zasadach.
Kluczowe wnioski
- Wymiana 1031 to zamiana nieruchomości, które są utrzymywane w celach biznesowych lub inwestycyjnych.
- Wymieniane nieruchomości należy traktować jako podobne w oczach IRS, aby podatek od zysków kapitałowych został odroczony.
- Jeśli jest używany prawidłowo, nie ma ograniczenia co do tego, ile razy lub jak często możesz dokonać 1031 wymian.
- Zasady mogą mieć zastosowanie do byłego głównego miejsca zamieszkania na bardzo szczególnych warunkach.
Co to jest sekcja 1031?
Mówiąc ogólnie, giełda 1031 (zwana również wymianą podobnego rodzaju lub Starker) to zamiana jednej nieruchomości inwestycyjnej na inną. Chociaż większość swapów podlega opodatkowaniu jako sprzedaż, jeśli twój spełnia wymagania 1031, w momencie wymiany nie będziesz mieć podatku lub ograniczonego podatku należnego.
W efekcie możesz zmienić formę swojej inwestycji bez (jak widzi to IRS) wypłaty lub rozpoznania zysku kapitałowego. To pozwala na dalszy wzrost odroczonych podatków. Nie ma ograniczeń co do tego, ile razy lub jak często możesz wykonać 1031. Możesz przenosić zysk z jednej nieruchomości inwestycyjnej na inną, na inną i na inną. Chociaż możesz mieć zysk na każdej zamianie, unikasz podatku, dopóki nie sprzedasz za gotówkę wiele lat później. Następnie, jeśli wszystko wyjdzie zgodnie z planem, zapłacisz tylko jeden podatek i to według długoterminowej stopy zysków kapitałowych (obecnie 15% lub 20%, w zależności od dochodu – i 0% dla niektórych podatników o niższych dochodach).
Większość wymian musi być po prostu „podobnego rodzaju” – enigmatyczna fraza, która nie oznacza tego, co myślisz, że oznacza. Możesz wymienić budynek mieszkalny na surową ziemię lub ranczo na centrum handlowe. Zasady są zaskakująco liberalne. Możesz nawet zamienić jedną firmę na inną. Ale są pułapki na nieostrożnych.
Przepis 1031 dotyczy nieruchomości inwestycyjnych i biznesowych, chociaż zasady mogą mieć zastosowanie do byłego głównego miejsca zamieszkania pod pewnymi warunkami. Istnieją również sposoby wykorzystania 1031 do zamiany domów wakacyjnych – więcej o tym później – ale ta luka jest znacznie węższa niż kiedyś.
Aby kwalifikować się do wymiany 1031, obie nieruchomości muszą znajdować się w USA
Specjalne zasady dotyczące nieruchomości podlegających amortyzacji
W przypadku wymiany nieruchomości podlegającej amortyzacji obowiązują specjalne zasady. Może wywołać zysk znany jako odzyskanie amortyzacji, który jest opodatkowany jak zwykły dochód. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli zamienisz jeden budynek na inny, możesz uniknąć ponownego zdobycia. Ale jeśli zamienisz ulepszony grunt na budynek na nieulepszony teren bez budynku, amortyzacja, o którą wcześniej ubiegałeś się o budynek, zostanie odzyskana jako zwykły dochód.
Takie komplikacje są powodem, dla którego podczas wykonywania 1031 potrzebujesz profesjonalnej pomocy.
Zmiany w przepisach 1031
Przed uchwaleniem nowejustawy o cięciach podatkowych i zatrudnieniu (TCJA) w grudniu 2017 r. Niektóre wymiany majątku osobistego – takie jak licencje franczyzowe, samoloty i sprzęt – kwalifikowały się do wymiany 1031. Obecnie kwalifikują się tylko nieruchomości (lub nieruchomości) zdefiniowane w sekcji 1031.
Warto zwrócić uwagę na to, że TCJA pełny odpis wydatkowy na niektóre dobra materialne może pomóc zrekompensować tę zmianę w prawie podatkowym.
TCJA zawiera zasadę przejściową, która zezwalała na 1031 wymianę kwalifikowanego majątku osobistego w 2018 r., Jeśli pierwotna nieruchomość została sprzedana lub nieruchomość zastępcza nabytej do 31 grudnia 2017 r. Zasada przejściowa jest specyficzna dla podatnika i nie zezwala na odwrócenie 1031 wymiana, w przypadku gdy nowa nieruchomość została zakupiona przed sprzedażą starej nieruchomości.
Giełdy akcji korporacyjnych lub udziałów w spółkach nigdy się nie kwalifikowały – i nadal nie kwalifikują – ale interesy wspólnego najemcy (TIC) w nieruchomościach nadal się kwalifikują.
Opóźnione wymiany i zasady czasowe
Zwykle wymiana polega na prostej zamianie jednej nieruchomości na inną między dwiema osobami. Ale szanse na znalezienie kogoś, kto ma dokładnie taką nieruchomość, jaką chcesz, jest nikły. Z tego powodu większość wymian to giełdy opóźnione, trójstronne lub wymiany Starkera (nazwane od pierwszego przypadku podatkowego, który na to zezwalał).
W przypadku wymiany z opóźnieniem potrzebny jest wykwalifikowany pośrednik (pośrednik), który będzie przechowywał gotówkę po „sprzedaży” nieruchomości i wykorzysta ją do „zakupu” nieruchomości zastępczej. Ta trójstronna wymiana jest traktowana jako zamiana.
Istnieją dwie kluczowe zasady dotyczące czasu, których należy przestrzegać w przypadku opóźnionej wymiany:
Zasada 45 dni
Pierwsza dotyczy wyznaczenia nieruchomości zamiennej. Po sprzedaży nieruchomości pośrednik otrzyma gotówkę. Nie możesz otrzymać gotówki lub zepsuje to leczenie 1031. Ponadto w ciągu 45 dni od sprzedaży swojej nieruchomości musisz pisemnie wskazać pośrednikowi nieruchomość zamienną, określając nieruchomość, którą chcesz nabyć. IRS twierdzi, że możesz wyznaczyć trzy nieruchomości, o ile ostatecznie zamkniesz jedną z nich. Możesz nawet wyznaczyć więcej niż trzy, jeśli mieszczą się one w określonych testach wyceny.
Reguła 180 dni
Druga reguła czasowa w przypadku giełdy opóźnionej dotyczy zamknięcia. Musisz zamknąć nową nieruchomość w ciągu 180 dni od sprzedaży starej.
Te dwa okresy biegną równolegle, co oznacza, że zaczynasz liczyć, kiedy kończy się sprzedaż Twojej nieruchomości. Jeśli na przykład wyznaczysz nieruchomość zamienną dokładnie 45 dni później, pozostało Ci tylko 135 dni na zamknięcie tej nieruchomości.
Implikacje podatkowe: gotówka i dług
Po nabyciu nieruchomości zastępczej przez pośrednika mogą pozostać środki pieniężne. Jeśli tak, pośrednik zapłaci Ci to po upływie 180 dni. Ta gotówka – znana jako „but” – będzie opodatkowana jako częściowe wpływy ze sprzedaży Twojej nieruchomości, zazwyczaj jako zysk kapitałowy.
Jednym z głównych powodów, dla których ludzie wpadają w kłopoty z tymi transakcjami, jest nieuwzględnianie pożyczek. Musisz wziąć pod uwagę kredyty hipoteczne lub inne zadłużenie na nieruchomości, którą zrzekasz się, oraz wszelkie długi na nieruchomości zastępczej. Jeśli nie otrzymasz zwrotu gotówki, ale Twoje zobowiązanie spadnie – to również zostanie potraktowane jako dochód, podobnie jak gotówka.
Załóżmy, że masz kredyt hipoteczny w wysokości 1 miliona dolarów na starej nieruchomości, ale Twój kredyt hipoteczny na nowej nieruchomości, który otrzymujesz w zamian, wynosi tylko 900 000 USD. Masz 100 000 USD zysku, który jest również klasyfikowany jako „rozruch” i zostanie opodatkowany.
1031s dla domów wakacyjnych
Być może słyszałeś opowieści o podatnikach, którzy skorzystali z przepisu 1031, aby zamienić jeden dom wakacyjny na inny, być może nawet na dom, w którym chcą przejść na emeryturę, a sekcja 1031 opóźniła uznanie zysku. Później przeprowadzili się do nowej posiadłości, uczynili z niej swoje główne miejsce zamieszkania i ostatecznie planowali skorzystać z wyłączenia 500 000 dolarów za kapitał. Wykluczenie pozwala sprzedać swoje główne miejsce zamieszkania i, w połączeniu ze współmałżonkiem, zabezpieczyć zysk kapitałowy w wysokości 500 000 USD, o ile mieszkałeś tam przez dwa z ostatnich pięciu lat.
W 2004 roku Kongres zaostrzył tę lukę. Tak, podatnicy nadal mogą zamienić domy wakacyjne w nieruchomości do wynajęcia i dokonać 1031 wymian. Przykład: Przestajesz używać swojego domu na plaży, wynajmujesz go na sześć miesięcy lub rok, a następnie wymieniasz na inną nieruchomość. Jeśli zdobędziesz najemcę i będziesz postępować w sposób biznesowy, prawdopodobnie przekształciłeś dom w nieruchomość inwestycyjną, co powinno sprawić, że Twoja zamiana 1031 będzie OK.
Jeśli jednak oferujesz go tylko do wynajęcia, ale w rzeczywistości nigdy nie masz najemców, prawdopodobnie nie jest to dozwolone. Kluczowe będą fakty, podobnie jak termin. Im więcej czasu upłynie po zmianie sposobu użytkowania nieruchomości na wynajem, tym lepiej. Chociaż nie ma absolutnego standardu, najprawdopodobniej mniej niż sześć miesięcy użytkowania w dobrej wierze to za mało. Rok byłby lepszy.
Przeprowadzka do 1031 Swap Residence
Jeśli chcesz wykorzystać nieruchomość, na którą się zamieniłeś, jako nowy drugi lub nawet główny dom, nie możesz się wprowadzić od razu. W 2008 r. IRS ustanowił zasadę „bezpiecznej przystani”, zgodnie z którą nie będzie kwestionował, czy lokal zastępczy kwalifikuje się jako nieruchomość inwestycyjna dla celów art. 1031. Aby spełnić tę „bezpieczną przystań”, w każdym z dwóch 12-miesięcznych okresów natychmiast po wymianie.
- Musisz wynająć mieszkanie innej osobie na uczciwy wynajem na 14 dni lub dłużej.
- Użytek własny lokalu mieszkalnego nie może przekraczać 14 dni lub 10% liczby dni w okresie 12 miesięcy, w których lokal jest wynajmowany na warunkach godziwego wynajmu.
Co więcej, po pomyślnej zamianie jednego urlopu lub nieruchomości inwestycyjnej na inną, nie możesz od razu zamienić nowej nieruchomości na swój główny dom i skorzystać z wyłączenia 500 000 $.
Przed zmianą prawa w 2004 r. Inwestor mógł przenieść jedną nieruchomość do wynajęcia w zamian za inną nieruchomość pod wynajem, wynająć nową nieruchomość do wynajęcia na okres, wprowadzić się do nieruchomości na kilka lat, a następnie sprzedać, korzystając z wyłączenie zysku ze sprzedaży głównego miejsca zamieszkania. Teraz, jeśli nabędziesz nieruchomość na giełdzie 1031, a później spróbujesz sprzedać tę nieruchomość jako swoje główne miejsce zamieszkania, wykluczenie nie będzie miało zastosowania w okresie pięciu lat, począwszy od daty nabycia nieruchomości w 1031 podobnej wymianie. Innymi słowy, będziesz musiał czekać dużo dłużej, aby skorzystać z ulgi podatkowej z tytułu zysków kapitałowych dla miejsca zamieszkania.
Podsumowanie
Giełda 1031 może być wykorzystywana przez doświadczonych inwestorów w nieruchomości jako strategia odroczenia podatku w celu budowania bogactwa. Wiele skomplikowanych ruchomych części wymaga nie tylko zrozumienia zasad, ale także skorzystania z profesjonalnej pomocy – nawet dla doświadczonych inwestorów.