Jak uzyskać i zrozumieć swój kredyt hipoteczny
Jedną z największych decyzji finansowych w życiu jest zakup domu. Posiadanie domu umożliwia budowanie kapitału własnego i odliczanie odsetek od kredytu hipotecznego od podatków. Dom może z czasem zyskać na wartości, a istnieją niematerialne korzyści, takie jak większa kontrola nad renowacjami. Kiedy osoba fizyczna kupuje dom, miesięczne wydatki zwykle rosną. Niemniej jednak posiadanie domu może być satysfakcjonujące, jeśli od samego początku podejmiesz właściwe decyzje.
Kluczowe wnioski
- Upewnij się, że Twoja zdolność kredytowa jest jak najlepsza, zanim zaczniesz kupować kredyt hipoteczny
- Miej oko na opłaty pożyczkodawcy. Niektóre są nieuniknione, a niektóre podlegają negocjacjom.
- Możesz zostać obciążony opłatą za PMI. Jeśli tak, pozbądź się go jak najszybciej.
Krok pierwszy: popraw zdolność kredytową
Przygotowanie to połowa sukcesu w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Pierwszym krokiem jest uzyskanie raportu kredytowego i sprawdzenie wyniku FICO, czyli tego, czy zostaniesz uznany za posiadającego zdolność kredytową. Twój wynik będzie między 300 a 850.
Od 2010 roku Federal Housing Administration (FHA) wymaga oceny kredytowej wynoszącej 580 lub więcej, aby kwalifikować się do pożyczki FHA z 3,5% zaliczką. Osoby z oceną kredytową między 500 a 579 muszą odłożyć 10%, podczas gdy pożyczkobiorcy z wynikiem poniżej 500 nie kwalifikują się. Inne programy, takie jakFannie Mae, ustanowiły wyższe minimum od 620 do 640 dla osób ubiegających się o kredyt hipoteczny.
Co z tym zrobić
Jeśli Twój wynik jest niski, pracuj nad spłatą długu o wysokim oprocentowaniu. Płać rachunki na czas. Nie ubiegaj się o kolejną kartę kredytową. Nie zamykaj jednak żadnych niewykorzystanych kart kredytowych. Posiadanie dostępnego kredytu, ale nie korzystanie z niego, w rzeczywistości poprawia Twoją zdolność kredytową, zwiększając współczynnik wykorzystania kredytu. Sprawdź również, czy w raporcie kredytowym nie ma błędów lub rozbieżności i postępuj zgodnie z instrukcjami, aby je poprawić.
Krok drugi: kup pożyczkodawcę
Gdy Twoja zdolność kredytowa będzie tam, gdzie jej potrzebujesz, kup pożyczkodawcę. Zakładając, że jesteś dobrą perspektywą, pozwól trzem lub czterem pożyczkodawcom konkurować o Twój biznes. Nie udzielaj każdemu pożyczkodawcy zgody na dostęp do raportu kredytowego. Uzyskajoszacowanie kredytu (wcześniej zwaneszacunkiem w dobrej wierze ) i przeanalizuj każdą opłatę. Dopiero po wybraniu pożyczkodawcy należy pozwolić mu sprawdzić stan swojego kredytu.
Punkty hipoteczne są naliczane z góry. Unikaj ich, jeśli to możliwe.
Opłaty pożyczkodawców na rzecz pożyczkobiorcy mogą być bardzo kreatywne i podlegać negocjacjom. Opłaty, takie jak udzielenie pożyczki, opłaty manipulacyjne i opłaty za ubezpieczenie, często mogą być negocjowane w dół o co najmniej 50%, a nawet mogą zostać zniesione przez pożyczkodawcę, jeśli chce, aby Twoja działalność była prowadzona.
Odmów zapłaty punktów
Unikaj punktów, jeśli możesz. Kiedy płacisz punkty, płacisz odsetki w formie ryczałtu z góry, aby uzyskać niższą stopę procentową od kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Jeden punkt to 1%. To w zasadzie zwiększa kwotę zaliczki. Punkty to niepotrzebne dodatkowe opłaty pobierane przez pożyczkodawcę. Odmów im płacenia lub przenieś swoją firmę gdzie indziej.
W niektórych przypadkach warto zatrudnić prawnika od nieruchomości, aby zidentyfikował niepotrzebne koszty. Doświadczony agent nieruchomości może powiedzieć, które koszty są zwyczajowe, a które można potencjalnie wyeliminować. Na przykładkoszty ubezpieczeniatytułu własności w niektórych hrabstwach na Florydzie ponosi kupujący (chyba że sprzedawca zgodzi się na pokrycie kosztów). Jeśli kupujesz w tym miejscu, koszty te powinny pojawić się w oszacowaniu kredytu. W każdym razie nie chcesz żadnych wielkich niespodzianek, gdy otrzymasz Ujawnienie Zamknięcia przed zamknięciem.
Krok 3: Informacje o PMI
Większość pożyczkodawców pobiera prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego (PMI), jeśli wpłacisz pierwszą zaliczkę w wysokości mniej niż 20% za swój dom. Ubezpieczenie to chroni pożyczkodawcę, a nie Ciebie, w przypadku niespłacenia kredytu. PMI może być nieuniknione, jeśli nie możesz osiągnąć progu 20%. Jeśli ubiegasz się o pożyczkę w wysokości 200 000 USD z 10% zaliczką, możesz spodziewać się zapłaty co najmniej 100 USD miesięcznie za płatność PMI. Płatności PMI mieszczą się w przedziale od 150 do 200 USD miesięcznie.
Rzuć to
Powinieneś jednak wiedzieć, że kiedy osiągniesz pewien procent kapitału własnego w swoim domu, zwykle 20%, możesz anulować PMI. I będziesz chciał. W ciągu 30 lat miesięczna płatność PMI w wysokości 150 USD może przekroczyć 54 000 USD. Pożyczkodawcy nie będą przypominać o możliwości anulowania dopłaty.
Unikanie PMI
Powiedzmy, że patrzysz na dom za 200 000 $ i masz 10 000 $ na zaliczkę. Większość pożyczkodawców będzie wymagać płatności PMI, jeśli nie odłożysz co najmniej 40 000 USD, z wyłączeniem opłat za pożyczkę. Dla wielu kupujących dom po raz pierwszy, zaliczka w wysokości 40 000 $ nie wchodzi w rachubę.
Możesz jednak spróbować zaciągnąć pożyczki na barana, aby w pożyczce wzięło udział dwóch pożyczkodawców. Może to przypominać plan typu 80-15-5: finansujesz 80% pierwotnego kredytu hipotecznego, 15% drugiego kredytu hipotecznego lub pożyczki pod zastaw domu i 5% zaliczki. Korzystając z pożyczki pod zastaw domu wraz z zaliczką, możesz wykorzystać tę kwotę w stosunku do ceny zakupu domu i pokryć wymóg 20% obniżki, unikając w ten sposób wskaźnika PMI.
Kapitał własny lub druga pożyczka najprawdopodobniej będzie miała zmienną lub wyższą stopę procentową niż podstawowa pożyczka hipoteczna, więc musisz mieć oko na tę pożyczkę i najpierw spróbować ją spłacić. Odsetki od pożyczki pod zastaw domu są również odliczane od podatków federalnych, jeśli pożyczka została wykorzystana na zakup, budowę lub znaczną poprawę domu podatnika. Jednak małżonkowie mogą odliczyć odsetki od całkowitego zadłużenia hipotecznego do 750 000 USD.
Rodzaje pożyczek
30-letnia pożyczka o stałym oprocentowaniu jest nadal najpopularniejszym kredytem hipotecznym. Większość właścicieli domów preferuje ten rodzaj pożyczki, ponieważ ich miesięczne raty pozostaną na stałym poziomie przez lata.
Pożyczka stała na 15 lat staje się coraz bardziej popularna, ponieważ skraca horyzont czasowy pożyczki, co zmniejsza wysokość odsetek płaconych przez cały okres trwania pożyczki. Te pożyczki krótkoterminowe mają zazwyczaj wyższe oprocentowanie, ponieważ pożyczkodawca rezygnuje z możliwości zarabiania pieniędzy, zwłaszcza jeśli stopa procentowa rośnie.
Hipotecznych zmiennym oprocentowaniu (ARM) oferuje nisko oprocentowane na określony okres czasu. Stopę procentową można następnie korygować corocznie lub podać jako „3-1”, „5-1” lub „7-1”. W przypadku pożyczki o zmiennym oprocentowaniu „7-1” kwota pożyczki zostanie ustalona przez pierwsze siedem lat, a następnie zostanie dostosowana począwszy od ósmego roku w oparciu o aktualne warunki rynkowe. Są one zwykle oparte na rocznym indeksie skarbowym.
Jak działają ARM
Początkowo oprocentowanie ARM może być od jednego do trzech punktów procentowych poniżej konwencjonalnego kredytu hipotecznego. To, czy ARM jest dla Ciebie odpowiednie, często zależy od tego, jak długo planujesz pozostać w domu. W przypadku „7-1”, jeśli planujesz zostać w domu tylko przez siedem lat, może to być dla Ciebie idealny kredyt. Jeśli jednak planujesz zostać w domu dłużej, a stopy procentowe zaczną rosnąć, Twoje miesięczne koszty mogą znacznie wzrosnąć.
Podsumowanie
Warto dołożyć dodatkowych starań, aby przejrzeć ujawnienie dotyczące zamknięcia i porównać je z oszacowaniem kredytu przed datą zamknięcia nowego domu. Jeśli wartości są zawyżone lub zauważysz nowe opłaty, skontaktuj się z pożyczkodawcą i poproś o wyjaśnienie lub poprawienie błędów. Zakup domu to zobowiązanie długoterminowe, dlatego chcesz w pełni zrozumieć wszystkie warunki kredytu i nie przeoczyć żadnych ukrytych opłat.