Tytuł zombie
Co to jest tytuł zombie?
Tytuł zombie to tytuł własności, który pozostaje w posiadaniu właściciela domu, który ma błędne wrażenie, że nieruchomość została utracona w wyniku egzekucji, w wyniku czego tytuł przeszedł na pożyczkodawcę. Tytuły zombie są wynikiem wszczęcia przez pożyczkodawców postępowania egzekucyjnego poprzez wydanie zawiadomienia o egzekucji, a następnie nieoczekiwanego odrzucenia go.
Jeśli właściciel domu nie jest świadomy zwolnienia z powodu wykluczenia, pozostanie z tytułem zombie. Pożyczkodawca może zdecydować o odrzuceniu egzekucji z różnych powodów, w tym z powodu nadwyżki zapasów lub nieuzasadnionych kosztów.
Tytuł zombie może stanowić znaczące ryzyko finansowe dla właściciela domu, który nadal jest widoczny na tytule własności, ponieważ pozostaje on odpowiedzialny za podatki od nieruchomości i naruszenia kodeksu.
Kluczowe wnioski
- Tytuł zombie to taki, który pozostaje u właściciela domu, gdy wyklucza się wykluczenie, ale właściciel nie jest świadomy zwolnienia. Tak więc tytuł pozostaje nieświadomy właścicielowi domu.
- Pożyczkodawca może nie przejmować tytułu prawnego do przejętej nieruchomości, jeśli koszty związane ze sprzedażą nieruchomości (wynikające z niezapłaconych podatków, zastawów i kar) lub potencjalna odpowiedzialność są zbyt wysokie i może odejść, raczej przejmując tytuł.
- Tytuły zombie powstają, ponieważ instytucja finansowa nie jest zobowiązana do przyjęcia tytułu prawnego do nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji i nie może (lub może nie być w stanie) skontaktować się z właścicielem domu, jeśli odrzuci ona przejęcie.
Zrozumieć tytuł zombie
Tytuły zombie są często wynikiem zamieszania ze strony właścicieli domów w odniesieniu do zasad wykluczenia. Właściciel domu, który nie spłacił kredytu hipotecznego, może porzucić nieruchomość i wyprowadzić się po otrzymaniu zawiadomienia o przejęciu od pożyczkodawcy. Pożyczkodawca oceni nieruchomość przed sprzedażą przejęcia. Jeśli nieruchomość jest w złym stanie i wymaga znacznych nakładów na naprawy i niezapłacone podatki, zanim będzie mogła zostać sprzedana, pożyczkodawca może zdecydować się nie przejmować tytułu prawnego, wychodząc z założenia, że nie ma sensu wyrzucać dobrych pieniędzy za złe. Jeśli pożyczkodawca anuluje lub odrzuci proces wykluczenia, właścicielowi domu pozostanie tytuł zombie.
Tytuły zombie powstają z dwóch powodów. Po pierwsze, pożyczkodawca ani instytucja finansowa nie mają obowiązku przejmowania tytułu prawnego do nieruchomości będącej przedmiotem egzekucji, nawet jeśli właściciel domu nie spłacił pożyczki. Jeśli koszty sprzedaży nieruchomości lub potencjalne zobowiązanie związane z nieruchomością są zbyt wysokie, pożyczkodawca może odejść, zamiast przejmować tytuł własności do nieruchomości. Po drugie, pożyczkodawca nie jest również zobowiązany do informowania właściciela domu o decyzji o odrzuceniu egzekucji; nawet jeśli pożyczkodawca zdecyduje się poinformować właściciela domu, może nie mieć adresu ani danych kontaktowych właściciela domu, który obecnie mieszka gdzie indziej.
Właściciel domu w takiej sytuacji nieświadomie nadal będzie posiadał tytuł do nieruchomości, wraz ze wszystkimi związanymi z tym kosztami i obowiązkami związanymi z posiadaniem domu, bez żadnych związanych z tym korzyści. Własność nie zmienia się, dopóki w tytule nie pojawi się imię innej osoby.
Kryzys kredytów hipotecznych w latach 2007-2008 spowodował, że miliony właścicieli domów stanęły w obliczu egzekucji. Podczas gdy większość tych egzekucji została przeprowadzona, wiele z nich zostało zawieszonych w środku procesu lub nieoczekiwanie zwolnionych, w wyniku czego dziesiątki tysięcy właścicieli domów nieświadomie posiadało tytuły zombie w latach po kryzysie finansowym.
Wraz z stopniowym umacnianiem się amerykańskiego rynku nieruchomości, liczba przypadków RealtyTrac pod koniec drugiego kwartału 2016 r. Liczba wolnych domów zombie w Stanach Zjednoczonych wynosiła nieco ponad 19 000, co stanowi 30% spadek w porównaniu z rokiem ubiegłym i stanowi 4,7% wszystkich nieruchomości mieszkalnych objętych przejęciem.
Według dostawcy danych dotyczących nieruchomości ATTOM Data Solutions, z około 288000 domów, które były w trakcie egzekucji w czwartym kwartale 2019 r., Nieco ponad 8500 lub 2,96% było pustych w wyniku przejęcia przez zombie.
Wpływ finansowy na pożyczkodawców i właścicieli domów
Jakie są konsekwencje finansowe dla pożyczkodawcy? Raport Reutera cytuje dokument Rezerwy Federalnej z 2010 roku, w którym stwierdza się, że odchodząc od takich kredytów hipotecznych, banki mogą przynajmniej uzyskać korzyści ubezpieczeniowe, podatkowe i księgowe wynikające z takich strat. Pożyczkodawca może również sprzedać niespłacony dług windykatorom w celu odzyskania całości lub części pożyczki.
Chociaż wpływ finansowy tytułów zombie na instytucje finansowe z głębokimi kieszeniami może być w ten sposób ograniczony, mogą one prowadzić do znaczących i często katastrofalnych problemów finansowych dla właścicieli domów, którzy myśleli, że się wyprowadzili i wyprowadzili. Tytuł zombie oznacza podwójną klęskę dla właściciela domu, który jest już zestresowany finansowo z powodu bankructwa i może stanąć w obliczu ogromnego rachunku za zaległe podatki i naruszenia przepisów, gdy znów stają na nogi.
Na przykład niezamieszkany dom może łatwo popaść w ruinę. Właściciel domu nie tylko pozostaje odpowiedzialny za podatki od nieruchomości, ale może również zostać pociągnięty do odpowiedzialności przez władze lokalne za konserwację i naprawy nieruchomości. Jeśli dom jest opuszczony i musi zostać zburzony, koszty te musi ponieść właściciel domu zombie.
Właściciel domu musi również borykać się z wieloma problemami, które pojawiają się w związku z opuszczoną nieruchomością. Mogą to być problemy związane z uciążliwością publiczną wynikające z inwazji szkodników lub wykorzystywania do działalności przestępczej, a także komplikacje wynikające z nielegalnych lokatorów lub niekorzystnego posiadania.
Opuszczone nieruchomości negatywnie wpływają również na wartość innych domów w sąsiedztwie. Skargi sąsiadów i mieszkańców okolicy dotyczące opuszczonych i zaniedbanych domów często zmuszają lokalną gminę do interwencji i wykonywania podstawowych prac konserwacyjnych, takich jak przycinanie zarośniętych podwórek lub usuwanie śmieci, ponieważ ani pożyczkodawca, ani nieobecny właściciel domu nie ponoszą odpowiedzialności za utrzymanie nieruchomości.
Koszty takiej obsługi przez stronę trzecią i kary nakładane za naruszenia kodeksu mogą z czasem rosnąć. Jeśli te koszty pozostaną nieuregulowane, właściciel domu może ponieść kary i opłaty, a nawet stanąć przed sądem. Ponadto posiadacze tytułów zombie mogą mieć zajęte zarobki i zwroty podatków, a ich kredyt zniszczony, co spowoduje więcej problemów finansowych w przyszłości. Wielu właścicieli domów nie zdaje sobie sprawy, że posiadają tytuły zombie, dopóki nie są ścigani przez usługodawców hipotecznych, windykatorów i samorządy.
Kupujący, którzy nieświadomie kupują domy z tytułem zombie, mogą również pozostawać w zawieszeniu prawnym, ponieważ poprzedni właściciel domu może nie być w stanie przenieść tytułu własności na kupującego z powodu zastawów na nieruchomości wynikających z niezapłaconych podatków i kar. Caveat emptor powinien być główną zasadą przewodnią przed zakupem domu, co jest największą decyzją zakupową dla większości ludzi.
Niektórzy specjaliści od nieruchomości doradzają, że jedyną ucieczką właściciela domu jest pozostanie w domu przez proces wykluczenia, aby zapewnić mu bezpieczeństwo i dobre utrzymanie. W każdym razie właściciele domów mogą chronić się przed tytułami zombie, obserwując proces wykluczenia, a także upewniając się, że tytuł do ich domu zostanie legalnie przeniesiony na inną stronę.