Szacunki Zillow: nie tak dokładne, jak myślisz
Zillow to jedna z najpopularniejszych internetowych baz danych dotyczących nieruchomości. Założona w 2006 roku przez byłych dyrektorów Microsoftu Richa Bartona i Lloyda Frinka, firma Zillow z siedzibą w Seattle zawiera informacje o milionach domów na sprzedaż i do wynajęcia w Stanach Zjednoczonych i Kanadzie. Użytkownicy mogą wyszukiwać dom w określonym obszarze, stosując różne kryteria, w tym między innymi ceny, liczbę sypialni i łazienek, powierzchnię, typ domu i inne udogodnienia.
Jedną z kluczowych cech Zillow jestZestimates, popularne narzędzie konsumenckie do sprawdzania, ile warte są domy. Szacunki te opierają się na informacjach z takich źródeł, jak porównywalna sprzedaż i dane publiczne. Uruchomiony w 2011 roku z informacjami o 90 milionach domów, Zestimates rozszerzył swój zasięg, udostępniając użytkownikom dane o ponad 100 milionach domów w Stanach Zjednoczonych.2
Niezależnie od tego, czy chcesz zobaczyć, jak zmieniła się wartość Twojego domu, czy wyceniona wartość Twojego domu jest wystarczająco wysoka, aby umożliwić Ci refinansowanie, czy też ciekawi Cię, ile Twój współpracownik wydał na swój nowy dom, Zestimates oferuje użytkownikom punkt wyjścia do wyceny domu.
Ale jest kilka powodów, dla których te liczby mogą nie być tak dokładne, jak byś chciał.
Kluczowe wnioski
- Zestimates firmy Zillow pozwala użytkownikom sprawdzić, ile warte są domy.
- Dane liczbowe opierają się na informacjach ze źródeł, takich jak porównywalna sprzedaż i dane publiczne.
- Zestimates są tak dokładne, jak zawarte w nich dane, co oznacza, że mogą być nieaktualne lub niepoprawne.
- Mogą wystąpić błędy w zapłaconych podatkach od nieruchomości lub wycenach podatkowych, a Zestimates może nie uwzględniać żadnych ulepszeń ani ulepszeń wprowadzonych przez właścicieli domów.
- Zillow uwzględnia również wskaźnik obrotów, więc obszar, w którym ludzie przebywają w domach przez dłuższy czas, może nie być tak dokładny.
Niedokładne informacje podstawowe
Unikalne algorytmy Zillowaktualizują swój zbiór wartości nieruchomości trzy razy w tygodniu, w oparciu o informacje zarówno z danych publicznych, jak i danych przesłanych przez użytkowników. Według Zillow większość Zestimates mieści się „w granicach 10 procent ceny sprzedaży domu”. Ale Zestimates są tak dokładne, jak dane za nimi, więc jeśli liczba sypialni lub łazienek w domu, jego powierzchnia lub wielkość parceli są niedokładne na Zillow, Zestimate będzie wyłączony.
Użytkownicy mogą poprawić te błędy. Jednak Zillow ostrzega, że aktualizacja szczegółów nieruchomości nie spowoduje natychmiastowej zmiany w Zestimate domu, a czasami nie spowoduje żadnych zmian. Na przykład posiadanie czwartej łazienki może niekoniecznie wpłynąć na wartość domu w Twoim mieście. Tak więc wprowadzenie tych informacji może nie mieć żadnego skutku.
Oprócz akceptowania danych przesłanych przez użytkowników, Zillow radzi sobie z problemami niedokładności, raportując szacunkowe zakresy wartości dla poszczególnych nieruchomości. Im mniejszy zakres, tym bardziej niezawodny Zestimate, ponieważ oznacza to, że Zillow ma więcej dostępnych danych na temat tej właściwości. Spojrzenie na górną i dolną granicę zakresu daje lepsze wyobrażenie o tym, ile wart jest dom.
Zillow nazywa swoje Zestimates punktem wyjścia do określenia wartości domu, więc użytkownicy nie powinni w żaden sposób traktować ich jako oceny.
Błędy w kluczowych liczbach
Firma Zillow uwzględnia w swoich szacunkach datę i cenę ostatniej sprzedaży. W niektórych obszarach te informacje stanowią dużą część tej liczby. Ale jeśli te informacje są niedokładne, mogą zepsuć Zestimate. A ponieważ porównywalna sprzedaż wpływa również na Zestimate domu, błąd w zapisie ceny sprzedaży jednego domu może wpłynąć na Zestimates innych domów w okolicy.
Zestimate bierze również pod uwagę rzeczywiste podatki od nieruchomości płacone, wyjątki od podatku ocenach i innych publicznie dostępnych danych z podatku od nieruchomości. Jednak wartości nieruchomości rzeczoznawcy podatkowego mogą być niedokładne. Baza danych rzeczoznawcy podatkowego może zawierać błąd związany z podstawowymi informacjami o nieruchomości, powodując, że oszacowana wartość będzie zbyt wysoka lub zbyt niska.
Właściciele domów, którzy zauważą rozbieżności, mogą zgłaszać Zillow online nieprawidłowe dane sprzedaży lub dane podatkowe.
Gdzie są ulepszenia?
Czasami właściciel domu dokonuje ulepszeń lub modernizacji nieruchomości, co powinno zwiększyć wartość domu. Ale Zillow niekoniecznie musi być świadomy tych czynników. To znaczy, chyba że lokalny doradca podatkowy ma takie informacje. Jeśli właściciel domu uzyska zezwolenie od miasta na dokonanie jakichkolwiek modernizacji, informacje te mogą zostać przekazane organom podatkowym od nieruchomości i wprowadzone do rejestru publicznego. Firma Zillow może aktualizować swoje oferty tylko wtedy, gdy takie informacje są dostępne.
Na przykład, jeśli dodasz dozwoloną piątą sypialnię do swojego domu, a rzeczoznawca podatkowy uzna, że podwyższenie klasy podwyższy wartość Twojego domu, informacje te prawdopodobnie w pewnym momencie trafią do Zestimate w Twoim domu. Ale jeśli Twój dom ma zupełnie nową, designerską kuchnię, która nie wymagała żadnych większych pozwoleń, a dom Twojego sąsiada ma oryginalną kuchnię z 1975 roku, Zillow wyceni oba domy podobnie, nawet jeśli Twój dom może uzyskać wyższą cenę sprzedaży.
Jednak ulepszenia nie zawsze są tak cenne, jak myślisz. W dużej mierze zależy to od lokalnych warunków na rynku mieszkaniowym i projektów, które wykonałeś. Więc tylko dlatego, że wartość Twojego domu na Zillow nie zmieniła się od czasu dodania tej sypialni lub przebudowy kuchni, nie zakładaj, że możesz przeznaczyć dodatkowe 30000 $ na Zestimate. I odwrotnie, jeśli Zillow mówi, że Twój dom jest wart 300 000 USD, ale wiesz, że nie zaktualizowałeś go tak często, jak podobne domy w Twojej okolicy, może sprzedać się mniej lub znaleźć zainteresowanego nabywcę.
Wskaźnik rotacji mieszkań
Im więcej domów jest sprzedawanych w Twojej okolicy, tym więcej danych Zillow ma na temat wartości, jaką kupujący uważają za te domy. To sprawia, że Zestimates jest dokładniejszy. Jeśli więc mieszkasz na gorącym rynku w rejonie zatoki San Francisco, Twój Zestimate może być dokładniejszy niż w wiejskim miasteczku, w którym ludzie przebywają w domach przez dziesięciolecia, a sprzedaż jest rzadka.
Aktualizacje algorytmu Zillow
Zillow aktualizuje swój algorytm, gdy znajduje więcej sposobów na poprawę jego dokładności. W takim przypadku Zestimates może się znacznie zmienić, mimo że nic się nie zmieniło w tych domach ani na rynku nieruchomości.
W styczniu 2019 roku firma Zillow ogłosiła, że przyznała zespołowi naukowców i inżynierów danych kontrakt na kwotę 1 miliona dolarów, aby pomóc poprawić dokładność Zestimates na stronie. Zespół wykorzystał różne czynniki wpływające na wartość domu, w tym dane publiczne, czas dojazdów, hałas drogowy i inne informacje, aby uwzględnić w algorytmie. Zillow oszacował, że ogólnokrajowy poziom błędu spadnie poniżej 4%.
Firma była przedmiotem pozwu zbiorowego złożonego w 2017 roku przez właścicieli domów w Chicago, którzy twierdzili, że wprowadziła w błąd nabywców domów, dostarczając im bardzo niskie liczby. Powodowie stwierdzili również, że większość użytkowników traktowała Zestimates jak wyceny. Według raportu MarketWatch, Zillow powiedział, że pozew nie miał podstaw, zaprzeczając, że jego Zestimates były wycenami. Zamiast tego nazwał je punktem odniesienia, w którym użytkownicy mogą rozpocząć wyszukiwanie wartości domowych.
Podsumowanie
Zillow nie stara się ukrywać niedoskonałości swoich Zestimates przed konsumentami, a także nie można oczekiwać idealnie dokładnych szacunków z konkurencyjnych witryn. Chodzi o to, aby właściciele domów traktowali ceny z Zestimates jako szeroką wskazówkę i porównali te dane z innymi źródłami. W żadnym wypadku nie należy go traktować jako wyceny. Porównywalna analiza rynku przeprowadzona przez lokalnego agenta nieruchomości i profesjonalna wycena domu to najlepsze sposoby na poznanie jego wartości.
Nawet te narzędzia są niedoskonałe: czasami nie ma ostatnio sprzedaży podobnych domów, a rzeczoznawcy – którzy są tylko ludźmi – mogą być nieco subiektywni w swoich ocenach. Ostatecznie nie ma sposobu, aby uzyskać idealną wycenę domu, ale są tylko wskazówki, którymi dysponujemy, kupując, sprzedając, starając się o kredyt i kiedy musimy znać wartość domu.