Pożyczka typu „Wrap-Around Loan”
Co to jest pożyczka typu „wrap-around”?
Pożyczka typu wrap-around to rodzaj kredytu hipotecznego, który można wykorzystać w transakcjach finansowania przez właściciela. Ten rodzaj pożyczki obejmuje hipotekę domu sprzedającego i dodaje dodatkową wartość przyrostową, aby uzyskać całkowitą cenę zakupu, która musi zostać zapłacona sprzedającemu w czasie.
Kluczowe wnioski
- Pożyczka typu wrap-around to forma finansowania przez właściciela, w ramach której sprzedawca nieruchomości utrzymuje niespłacony pierwszy kredyt hipoteczny, który jest następnie częściowo spłacany przez nowego nabywcę.
- Zamiast ubiegać się o tradycyjną hipotekę bankową, kupujący podpisuje hipotekę ze sprzedającym, a nowa pożyczka nie jest wykorzystywana na spłatę istniejącej pożyczki sprzedającego.
- Pożyczki typu wrap-around mogą być ryzykowne ze względu na fakt, że sprzedający-finansujący bierze na siebie pełne ryzyko niewypłacalności związane z obiema pożyczkami.
Zrozumienie pożyczek typu wrap-Around
Forma finansowania, na której opiera się pożyczka typu wrap-around, jest powszechnie stosowana w transakcjach finansowanych przez sprzedawcę. Pożyczka typu wrap-around ma te same cechy, co pożyczka finansowana przez sprzedającego, ale uwzględnia aktualny kredyt hipoteczny sprzedającego w warunkach finansowania.
Finansowanie sprzedającego to rodzaj finansowania, który umożliwia kupującemu zapłacenie kwoty głównej bezpośrednio sprzedającemu. Umowy finansowania sprzedającego wiążą się z wysokim ryzykiem dla sprzedającego i zwykle wymagają wyższych niż przeciętne zaliczek. W przypadku transakcji finansowanej przez sprzedającego umowa opiera się na wekslu, który szczegółowo określa warunki finansowania. Ponadto umowa finansowana przez sprzedającego nie wymaga wymiany kapitału z góry, a kupujący dokonuje płatności rat bezpośrednio na rzecz sprzedającego, które obejmują kwotę główną i odsetki.
Pożyczki typu wrap-around mogą być ryzykowne dla sprzedających, ponieważ przejmują one pełne ryzyko związane z pożyczką. Sprzedający muszą również mieć pewność, że ich istniejący kredyt hipoteczny nie zawiera klauzuli dotyczącej przeniesienia własności, która nakłada na nich obowiązek spłaty całości instytucji udzielającej kredytu hipotecznego w przypadku przeniesienia własności zabezpieczenia lub sprzedaży zabezpieczenia. Klauzule alienacji są powszechne w przypadku większości kredytów hipotecznych, które często uniemożliwiają zawieranie transakcji pożyczki typu wrap-around.
Jak działa pożyczka typu „wrap-around”
Pożyczki typu „wrap-around” opierają się na koncepcji finansowania przez właściciela i mają tę samą podstawową strukturę. Struktura pożyczki typu wrap-around jest stosowana w transakcji finansowanej przez właściciela, gdy sprzedający ma pozostałe saldo do spłaty pierwszej pożyczki hipotecznej na nieruchomość. Pożyczka typu wrap-around uwzględnia pozostałe saldo istniejącego kredytu hipotecznego sprzedającego według zakontraktowanej stopy kredytu hipotecznego i dodaje saldo przyrostowe, aby uzyskać całkowitą cenę zakupu.
W przypadku pożyczki typu wrap-around podstawowa stopa procentowa sprzedającego jest oparta na warunkach istniejącej pożyczki hipotecznej. Aby wyjść na zero, sprzedawca musi przynajmniej zarabiać odsetki odpowiadające oprocentowaniu kredytu, które nadal musi zostać spłacone. W ten sposób sprzedający ma swobodę negocjowania stopy procentowej kupującego na podstawie obecnych warunków. Zasadniczo sprzedawca będzie chciał wynegocjować najwyższą możliwą stopę procentową, aby dokonać spłaty pierwszego kredytu hipotecznego, a także zarobić na marży na transakcji.
Przykład pożyczki typu „wrap-around”
Powiedzmy, że Joyce ma niespłacony kredyt hipoteczny w wysokości 80 000 dolarów w swoim domu ze stałą stopą procentową w wysokości 4%.
Zgadza się sprzedać swój dom Brianowi za 120 000 dolarów, który odkłada 10% na dół, a pozostałą część, czyli 108 000 dolarów, pożycza w wysokości 7%.
Joyce zarabia 7% na 28 000 $ (różnica między 108 000 $ a 80 000 $, które wciąż jest winna), plus różnica między 7% a 4% (tj. 3%) z salda 80 000 $ kredytu hipotecznego.