Jakie są zagrożenia związane z funduszami inwestycyjnymi na rynku nieruchomości (REIT)?
Fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości (REIT) są popularnymi instrumentami inwestycyjnymi, które generują dochód dla swoich inwestorów. REIT to spółka posiadająca i zarządzająca różnymi nieruchomościami, z których 90% generowanego dochodu jest wypłacane akcjonariuszom w formie dywidend.
W rezultacie REIT mogą zaoferować inwestorom stały strumień dochodów, który jest szczególnie atrakcyjny w środowisku o niskich stopach procentowych. Mimo to istnieje ryzyko związane z REIT, które należy zrozumieć przed dokonaniem inwestycji.
Kluczowe wnioski
- Fundusze inwestycyjne w nieruchomości (REIT) są popularnymi instrumentami inwestycyjnymi, które wypłacają dywidendy inwestorom.
- Jednym z zagrożeń związanych z REIT-ami niepodlegającymi obrotowi (tymi, które nie są przedmiotem publicznego obrotu na giełdzie) jest to, że ich zbadanie może być trudne dla inwestorów.
- Nienotowane REIT-y mają niewielką płynność, co oznacza, że inwestorom trudno jest je sprzedać.
- REIT będące w obrocie publicznym niosą ze sobą ryzyko utraty wartości wraz ze wzrostem stóp procentowych, co zazwyczaj powoduje przeniesienie kapitału inwestycyjnego na obligacje.
Jak działają fundusze inwestycyjne na rynku nieruchomości
Ponieważ REIT wrócić co najmniej 90% ich opodatkowania dochodów dla akcjonariuszy, zwykle oferują wyższą wydajność w stosunku do reszty rynku. REIT wypłacają swoim akcjonariuszom dywidendy, czyli płatności gotówkowe od korporacji na rzecz ich inwestorów. Chociaż wiele korporacji również wypłaca dywidendy swoim akcjonariuszom, zwrot z dywidend z REIT przewyższa zwrot z większości spółek wypłacających dywidendę.
REIT muszą wypłacać 90% dochodu podlegającego opodatkowaniu w postaci dywidendy dla akcjonariuszy, więc zazwyczaj płacą więcej niż większość spółek wypłacających dywidendy.
Niektóre REIT specjalizują się w konkretnym sektorze nieruchomości, podczas gdy inne są bardziej zróżnicowane pod względem posiadanych zasobów. REIT może obejmować wiele różnych typów nieruchomości, w tym:
- Kompleksy mieszkaniowe
- Ośrodki opieki zdrowotnej
- Hotele
- Budynki biurowe
- Magazyny samoobsługowe
- Centra handlowe, takie jak centra handlowe
REIT są atrakcyjne dla inwestorów, ponieważ oferują możliwość uzyskania dochodu z dywidend z tych nieruchomości bez posiadania żadnej z nich. Innymi słowy, inwestorzy nie muszą inwestować pieniędzy i czasu bezpośrednio w zakup nieruchomości, co może prowadzić do zaskakujących wydatków i niekończących się bólów głowy.
Jeśli REIT ma dobry zespół zarządzający, udokumentowane doświadczenie i ekspozycję na dobre nieruchomości, kuszące jest myślenie, że inwestorzy mogą usiąść i obserwować wzrost ich inwestycji. Niestety, istnieją pewne pułapki i zagrożenia związane z REIT-ami, o których inwestorzy muszą wiedzieć przed podjęciem jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych.
Ryzyko związane z nienotowanymi REITami
REIT nienotowane lub REIT nienotowane na giełdzie nie są przedmiotem obrotu na giełdzie, co naraża inwestorów na szczególne ryzyko.
Wartość akcji
Nienotowane REIT-y nie są przedmiotem publicznego obrotu, co oznacza, że inwestorzy nie są w stanie przeprowadzić badań swoich inwestycji. W efekcie trudno jest określić wartość REIT. Niektóre REIT-y niebędące przedmiotem obrotu ujawnią wszystkie aktywa i wartość po 18 miesiącach swojej oferty, ale to wciąż nie jest pocieszające.
Brak płynności
Nienotowane REIT są również niepłynne, co oznacza, że na rynku mogą być niedostępni kupujący lub sprzedający, gdy inwestor chce dokonać transakcji. W wielu przypadkach nienotowane REIT-y nie mogą być sprzedawane przez co najmniej siedem lat. Jednak niektóre pozwalają inwestorom odzyskać część inwestycji po roku, ale zazwyczaj wiąże się to z opłatą.
Dystrybucje
Nienotowane REIT-y muszą gromadzić pieniądze, aby kupować nieruchomości i zarządzać nimi, co blokuje pieniądze inwestorów. Ale może być też ciemniejsza strona tych połączonych pieniędzy. Ta ciemniejsza strona dotyczy czasami wypłaty dywidend z pieniędzy innych inwestorów – w przeciwieństwie do dochodu generowanego przez nieruchomość. Proces ten ogranicza przepływy pieniężne dla REIT i zmniejsza wartość akcji.
Opłaty
Kolejną wadą niezastąpionych REIT-ów są opłaty z góry. Większość z nich pobiera opłatę z góry w przedziale od 9% do 10%, a czasami nawet do 15%. Są przypadki, w których niezastąpione REIT mają dobre zarządzanie i doskonałe właściwości, co prowadzi do znakomitych zwrotów, ale tak jest również w przypadku publicznego obrotu REIT-y.
Nienotowane REIT mogą również pobierać opłaty menedżerskie z zewnątrz. Jeśli REIT niebędący przedmiotem obrotu płaci zewnętrznemu menedżerowi, wydatek ten zmniejsza zwroty inwestorów. Jeśli zdecydujesz się zainwestować w REIT niebędący przedmiotem obrotu, konieczne jest zadawanie kierownictwu wszystkich niezbędnych pytań związanych z powyższym ryzykiem. Im większa przejrzystość, tym lepiej.
Ryzyko REIT-ów w obrocie publicznym
REIT notowane na giełdzie oferują inwestorom sposób na dodanie nieruchomości do portfela inwestycyjnego i uzyskanie atrakcyjnej dywidendy. REIT-y notowane na giełdzie są bezpieczniejsze niż ich odpowiedniki niebędące giełdami, ale nadal istnieje ryzyko.
Ryzyko stopyprocentowej
Największym ryzykiem dla REITów jest wzrost stóp procentowych, co zmniejsza popyt na REIT-y. W środowisku rosnących stóp procentowych inwestorzy zazwyczaj wybierają bezpieczniejsze gry dochodowe, takie jak amerykańskie obligacje skarbowe. Obligacje skarbowe są gwarantowane przez rząd i większość z nich płaci stałą stopę procentową. W rezultacie, gdy stopy rosną, REIT wyprzedają się, a rynek obligacji rośnie wraz z napływem kapitału inwestycyjnego do obligacji.
Można jednak argumentować, że rosnące stopy procentowe wskazują na silną gospodarkę, co z kolei będzie oznaczać wyższe czynsze i wskaźniki obłożenia. Ale historycznie REIT nie radzi sobie dobrze, gdy rosną stopy procentowe.
Wybór niewłaściwego REIT
Innym podstawowym ryzykiem jest wybór niewłaściwego REIT-a, co może wydawać się uproszczone, ale chodzi o logikę. Na przykład podmiejskie centra handlowe podupadają. W rezultacie inwestorzy mogą nie chcieć inwestować w REIT z ekspozycją na podmiejskie centrum handlowe. Ponieważ milenialsi preferują życie w mieście ze względu na wygodę i oszczędność kosztów, miejskie centra handlowe mogłyby być lepszą zabawą.
Trendy się zmieniają, dlatego ważne jest, aby zbadać nieruchomości lub gospodarstwa w ramach REIT, aby mieć pewność, że są one nadal aktualne i mogą generować dochód z wynajmu.
Opodatkowanie
Chociaż nie jest to ryzyko samo w sobie, dla niektórych inwestorów może być istotnym czynnikiem, że dywidendy z REIT są opodatkowane jako zwykły dochód. Innymi słowy, zwykła stawka podatku dochodowego jest taka sama, jak stawka podatku dochodowego inwestora, która jest prawdopodobnie wyższa niż stawki podatku od dywidend lub podatku od zysków kapitałowych w przypadku akcji.
Podsumowanie
Inwestowanie w REIT może być pasywną, przynoszącą dochód alternatywą dla bezpośredniego zakupu nieruchomości. Jednak inwestorzy nie powinni ulegać dużym wypłatom dywidend, ponieważ REIT mogą osiągać gorsze wyniki na rynku w warunkach rosnących stóp procentowych.
Zamiast tego ważne jest, aby inwestorzy wybierali REIT-y, które mają solidne zespoły zarządzające, wysokiej jakości nieruchomości oparte na aktualnych trendach i są notowane na giełdzie. Dobrym pomysłem jest również współpraca z zaufanym księgowym w celu ustalenia sposobów uzyskania najkorzystniejszego traktowania podatkowego. Na przykład możliwe jest trzymanie REIT-ów na rachunku podatkowym, takim jak Roth IRA.