Kiedy odejść od kredytu hipotecznego
Jeśli masz kredyt hipoteczny na kwotę wyższą niż wartość Twojej nieruchomości, co robisz? Jeśli jesteś właścicielem największej nieruchomości mieszkalnej na Manhattanie, możesz zdecydować się na odejście, pozostawiając bałagan swoim wierzycielom, podczas gdy będziesz zajmować się swoim biznesem.
W rzeczywistości tak właśnie stało się, gdy Tishman Speyer, amerykańska firma inwestująca w nieruchomości, porzuciła 11 000 jednostek Stuyvesant Town i Peter Cooper Village na Manhattanie w 2010 roku. Było to jedno z największych upadłości w historii – a firma nadal udało się pozostać w biznesie. Tishman Speyer po prostu podążał ścieżką wielu przedsiębiorstw zajmujących się nieruchomościami komercyjnymi, które istniały wcześniej.
Jeśli jednak jesteś posiadaczem hipoteki mieszkaniowej, odejście od kredytu hipotecznego prawdopodobnie będzie wyglądać inaczej (jest mało prawdopodobne, aby było tak czyste i łatwe). Mimo to, może Cię zaskoczyć ta rada: mówiąc matematycznie, odejście może być czasem najrozsądniejszym wyborem.
Kluczowe wnioski
- Są chwile, kiedy odejście od hipoteki mieszkaniowej jest najlepszą opcją.
- Podczas Wielkiej Recesji wielu właścicieli domów – nawet tych, którzy mieli wystarczające dochody, aby pokryć swoje kredyty hipoteczne – zdecydowało się odejść, gdy ich domy straciły na wartości.
- Niektórzy eksperci twierdzą, że odejście od kredytu hipotecznego może mieć sens zawsze, gdy można wynająć podobne miejsce za mniej niż spłatę kredytu hipotecznego.
- Posiadacze kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, którzy są właścicielami domów, które straciły na wartości, są bardziej skłonni do rezygnacji z kredytów hipotecznych w okresach wzrostu stóp procentowych.
- Jeśli odejście jest najlepszą opcją, bądź przygotowany i miej plan na następne miejsce do życia.
Kiedy odchodzenie ma sens
Przed ogólnokrajową bańką mieszkaniową pod koniec XXI wiekumożna było na ogół liczyć na wzrost cen nieruchomości w czasie.Podczas gdy kilka regionów geograficznych od czasu do czasu odnotowuje spadek wartości, w skali kraju domy zyskiwały na wartości z biegiem czasu. Do tego momentu był to długoterminowy trend w Stanach Zjednoczonych
Jednak w 2008 i 2009 r. Wartość nieruchomości gwałtownie spadła (czasami odnotowując dwucyfrowe spadki wartości). Gdy rok 2009 dobiegał końca, a rok 2010 rozpoczął się, około 25% wszystkich kredytów hipotecznych w kraju znajdowało się pod wodą – kwota zadłużenia z tytułu kredytów hipotecznych była wyższa niż wartość domów. W tym momencie wydarzyło się coś, co dla niektórych było wcześniej nie do pomyślenia: kredytobiorcy, których wciąż było stać na spłatę kredytu hipotecznego, postanowili tego nie robić.
Jeśli możesz wynająć podobny dom za mniej niż koszt kredytu hipotecznego, niektórzy eksperci sugerują, że odejście od domu to rozsądne posunięcie finansowe. W scenariuszu, w którym spłacasz swój kredyt hipoteczny i stoisz w obliczu rosnących stóp procentowych (z powodu kredytów hipotecznych o zmiennej stopie procentowej ), zachęta do odejścia może być jeszcze bardziej atrakcyjna.(Kiedy pojawia się kryzys mieszkaniowy, największymi zwycięzcami są często najemcy.)2
Obliczanie kosztu odejścia od kredytu hipotecznego
Kalkulacja umożliwiająca porównanie kosztu czynszu z kosztem kredytu hipotecznego to prosta kalkulacja. Jednym z narzędzi do oszacowania miesięcznych rat kredytu hipotecznego jestkalkulator kredytu hipotecznego. Określenie, ile czasu zajmie Twojemu domowi odzyskanie utraconej wartości, jest nieco bardziej złożonym wysiłkiem. Użycie 5% rocznego wzrostu wartości zapewni wartość balansową opartą na średnich krajowych. Trochę informacji może pomóc w dostosowaniu się do rynków regionalnych i lokalnych. Rozważ przykład:
- Oryginalna cena: 200 000 USD
- Dzisiejsza wartość: 150000 USD
- Utrata wartości: 25%
Jeśli wartość nieruchomości będzie rosła średnio o 5% rocznie, osiągnięcie ceny sprzedaży tego domu zajmie sześć lat. W ten sposób właściciel osiąga próg rentowności ale nie ma żadnego zysku do pokazania (a właściciel co roku spłacał odsetki od pożyczki). Jeśli ceny spadną o kolejne 10%, ożywienie potrwa jeszcze dłużej. (Oczywiście wzrost cen mieszkań nie jest gwarantowany).
- Oryginalna cena: 200 000 USD
- Wartość po 25% spadku: 150000 USD
- Wartość po kolejnym spadku o 10%: 135 000 USD
Czas rekonwalescencji wynosi teraz ponad osiem lat.
Metody wyjścia z kredytu hipotecznego
Trzy z najczęstszych metod odejścia od kredytu hipotecznego to krótka sprzedaż, dobrowolne wykluczenie i przymusowe wykluczenie. Krótka sprzedaż ma miejsce, gdy kredytobiorca sprzedaje nieruchomość za kwotę niższą od kwoty należnej z tytułu kredytu hipotecznego. Kupującym nieruchomość jest osoba trzecia (nie bank), a cały dochód ze sprzedaży trafia do pożyczkodawcy. Pożyczkodawca wybacza różnicę lub uzyskuje wyrok przeciwko pożyczkobiorcy. Następnie pożyczkobiorca jest zobowiązany do uregulowania spłaty całości lub części różnicy między ceną sprzedaży a pierwotną wartością kredytu hipotecznego.
Nie wszyscy pożyczkodawcy zgodzą się na krótką sprzedaż, ale jeśli to zrobią, krótka sprzedaż stanowi alternatywę dla wykluczenia.
W przypadku dobrowolnego wykluczenia właściciel domu dobrowolnie przekazuje nieruchomość pożyczkodawcy. Aby zorganizować dobrowolne wykluczenie, porozmawiaj ze swoim bankiem i zorganizuj dostarczenie kluczy do nieruchomości. Chociaż proces ten będzie miał negatywny wpływ na zdolność kredytową właściciela domu, dodatkowe spłaty kredytu hipotecznego nie są już wymagane.
Mimowolne wykluczenie jest inicjowane przez pożyczkodawcę z powodu braku płatności. Pożyczkodawca korzysta z systemu prawnego, aby przejąć nieruchomość w posiadanie. Podczas gdy właściciel domu często może mieszkać w nieruchomości przez miesiące (bezpłatnie), podczas gdy ma miejsce proces egzekucji, pożyczkodawca będzie aktywnie starał się odzyskać dług, a ostatecznie właściciel domu zostanie eksmitowany.
Podwójny standard
Firmy rutynowo redukują poziom zatrudnienia i restrukturyzują swoje zadłużenie. Może to zaszkodzić (a czasem zniszczyć) dostawców, którym nie płacą. Są to jednak uważane za „dobre” posunięcia biznesowe; Ceny akcji tych spółek zwykle rosną w następstwie.
Jednak gdy indywidualny właściciel domu próbuje podjąć taką samą decyzję, system prawny zostaje utworzony w celu ochrony zysków pożyczkodawcy. Chociaż tylko mniejszość banków zgodzi się na krótką sprzedaż dla właściciela domu, wszystkie z nich są skłonne do przejęcia.
Dyskryminacja w zakresie kredytów hipotecznych jest nielegalna. Consumer Financial Protection Bureau lub Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD) USA.
Równe szanse dla konsumentów i przedsiębiorstw oznaczałyby, że właściciele domów nie powinni mieć wyrzutów sumienia z powodu rezygnacji z pożyczki niż firmy, które nie wywiązują się z zobowiązań lub mają przejęte nieruchomości. Ponieważ pole nie jest wyrównane, pożyczkobiorcy, którzy odchodzą, muszą być gotowi zaakceptować konsekwencje, które mogą obejmować zniszczenie kredytu, nękanie przez agencje windykacyjne i trudności w uzyskaniu kredytu przez lata.
Podsumowanie
Po zakończeniu badań, jeśli odejście jest najlepszą opcją, bądź przygotowany. Aby upewnić się, że masz miejsce do życia, kup nowy, mniejszy dom – lub wynajmij mieszkanie – zanim wyjdziesz z obecnego domu. Kup samochód i inne ważne rzeczy, które wymagają finansowania, zanim Twoja zdolność kredytowa zostanie obniżona, i odłóż trochę gotówki, aby ułatwić przejście.