Timeshare
Co to jest rezerwacja w oznaczonym czasie?
Prawo własności do nieruchomości w oznaczonym czasie to model współwłasności nieruchomości wakacyjnych, w którym wielu nabywców posiada przydziały do użytkowania, zazwyczaj w odstępach tygodniowych, w tej samej nieruchomości. Model użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie można zastosować do wielu różnych typów nieruchomości, takich jak ośrodki wypoczynkowe, mieszkania własnościowe, apartamenty i kempingi.
Współwłasność to forma własności ułamkowej, w ramach której kupujący nabywają prawo do zajmowania lokalu nieruchomościowego na określone okresy. Na przykład zakup jednego tygodnia prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie oznacza, że kupujący jest właścicielem 1/52 jednostki. Kupno jednego miesiąca równa się jednej dwunastej własności. Dzielenie się czasem jest popularne w miejscach wakacyjnych. Typy nieruchomości obejmują domy, mieszkania własnościowe i ośrodki wypoczynkowe. Model może mieć również zastosowanie do pojazdów rekreacyjnych i prywatnych odrzutowców.
Kluczowe wnioski
- Współwłasność to model współwłasności nieruchomości wakacyjnych, w ramach którego wielu właścicieli ma wyłączne użytkowanie nieruchomości przez określony czas.
- Działy czasowe są dostępne dla różnych typów nieruchomości wakacyjnych, takich jak ośrodki wypoczynkowe, mieszkania własnościowe i apartamenty.
- Dzielenia czasowe są dostępne na stały tydzień – kupujący ma ustalony tydzień każdego roku lub zmienny tydzień – użytkowanie nieruchomości jest ograniczone do sezonu.
- Korzyści z posiadania nieruchomości w oznaczonym czasie obejmują wakacje w profesjonalnie zarządzanym ośrodku wypoczynkowym w przewidywalnym otoczeniu.
- Wady korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie obejmują brak elastyczności we wprowadzaniu zmian, roczne opłaty za utrzymanie i trudności w odsprzedaży.
Jak działa rezerwacja w oznaczonym czasie
Umowy timeshare dają kupującym prawo do corocznego wyłącznego korzystania z nieruchomości wakacyjnej przez określony czas, który jest zazwyczaj mierzony w odstępach tygodniowych. W przypadku timeshare zazwyczaj stosuje się jeden z następujących trzech systemów:
Naprawiono tydzień
Umowa timeshare na określony tydzień daje kupującemu prawo do wyłącznego korzystania z nieruchomości przez określony tydzień (lub tygodnie) każdego roku. Chociaż zaletą tej struktury jest to, że kupujący może planować coroczne wakacje o tej samej porze każdego roku, drugą stroną medalu jest to, że w razie potrzeby zmiana ustalonego tygodnia na inny okres może być niezmiernie trudna.
Pływający tydzień
Zmienny tygodniowy udział w oznaczonym czasie daje kupującemu wyłączne użytkowanie nieruchomości przez tydzień lub tygodnie w określonym z góry okresie lub nawet przez cały rok. Chociaż jest bardziej elastyczny niż system stałego tygodnia, „zmienny tydzień” może nie być dostępny w najbardziej ruchliwych porach roku i może wymagać rezerwacji z dużym wyprzedzeniem, aby zapewnić dostępność.
Zwrotnica
System punktów wykorzystuje punkty do reprezentowania własności w oznaczonym czasie na podstawie takich czynników, jak lokalizacja ośrodka wypoczynkowego, wielkość nieruchomości wakacyjnej i czas dostępności. Punkty są wykorzystywane przez deweloperów w celu ułatwienia wymiany w oznaczonym czasie w ramach własnych ośrodków (wymiana wewnętrzna) lub również z innymi ośrodkami (wymiana zewnętrzna). Chociaż system punktowy zapewnia użytkownikom większy wybór wakacji, istnieje duża rozbieżność między punktami przydzielanymi różnym ośrodkom wakacyjnym ze względu na wyżej wymienione czynniki.
Rodzaje własności nieruchomości w oznaczonym czasie
Akcje timeshare są zazwyczaj zorganizowane jako współwłasność lub współwłasność w dzierżawie.
Wspólna umowa własności
Współwłasność umowna daje każdemu kupującemu procentowy udział w fizycznym majątku, odpowiadający zakupionemu okresowi. Jednostka mieszkaniowa w ośrodku wypoczynkowym, która jest sprzedawana w okresach użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie co jeden tydzień, technicznie może mieć łącznie 52 akty własności. Innymi słowy, zakup jednego tygodnia dałby jeden pięćdziesięciosekundowy (1/52) udział własnościowy w jednostce, podczas gdy dwa tygodnie dałby jeden dwadzieścia szósty (1/26) odsetek i tak dalej. Wspólny akt własności jest często utrzymywany bezterminowo i może zostać odsprzedany innej stronie lub przeniesiony na własność.
Wspólne odsetki od dzierżawionej własności
Dzierżawiony udział we współwłasności uprawnia kupującego do korzystania z określonej nieruchomości przez określony lub zmienny tydzień (lub tygodnie) każdego roku przez określoną liczbę lat. W tej strukturze deweloper z prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie zachowuje akt prawny do nieruchomości, w przeciwieństwie do struktury współwłasności, w której właściciel posiada akt własności. Przeniesienie własności lub odsprzedaż jest również bardziej restrykcyjne niż w przypadku umowy timeshare. W rezultacie dzierżawiony udział we własności może mieć niższą wartość niż umowa z prawem do użytkowania w oznaczonym czasie.
Na podstawie powyższego oczywiste jest, że posiadanie dzierżawionych praw do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie niekoniecznie oznacza „ułamkową własność” bazowej nieruchomości. Według American Resort Development Association (ARDA), stowarzyszenia branżowego dla branży timeshare, „własność cząstkowa” jest zwykle kojarzona z segmentem luksusowych nieruchomości wakacyjnych, które oferują więcej usług i udogodnień, i jest sprzedawana w odstępach dłuższych niż tydzień. i mniej niż pełna własność. Pojęcie własności cząstkowej zostało również rozszerzone na inne aktywa, takie jak prywatne odrzutowce i pojazdy rekreacyjne.
Według ARDA, rok 2019 był dziewiątym z rzędu rokiem wzrostu dla branży nieruchomości w oznaczonym czasie ze sprzedażą 10,2 mld USD i przychodem 2,4 mld USD z 1580 ośrodków.
Timeshares a Airbnb
Czy umowy timeshare są w ogóle istotne w dobie ekonomii współdzielenia, czego przykładem są Airbnb i Uber? Badanie przeprowadzone w 2018 roku przez International Society of Hospitality Consultants (ISHC) wykazało, że 69% ankietowanych członków uważa, że atrakcyjność timesharingów maleje. Jednak w każdej debacie na temat zalet umów timeshare w porównaniu z Airbnb, rzeczywistość jest taka, że oba mają specyficzne cechy, które są atrakcyjne dla dwóch rozbieżnych i ogromnych kohort demograficznych.
Główną zaletą Airbnb i innych witryn do udostępniania domów jest ich elastyczność i zdolność do zapewniania wyjątkowych wrażeń – atrybutów cenionych przez milenialsów. Wadą, o czym potwierdzą zwykli użytkownicy Airbnb, jest to, że jakość zakwaterowania nie zawsze jest gwarantowana i istnieje możliwość, że przystań, o której myślałeś, że rezerwujesz, to w rzeczywistości ruda. Ponadto, ponieważ większość wypożyczalni Airbnb ma charakter mieszkaniowy, udogodnienia i usługi dostępne w ramach umów timeshare mogą być niedostępne.
Dzielenie czasu pracy zazwyczaj oferuje przewidywalność, wygodę oraz szereg udogodnień i zajęć – wszystko to oczywiście za odpowiednią cenę, ale są to atrybuty często cenione przez Baby Boomers. Gdy Baby Boomers z głębokimi kieszeniami przechodzą na emeryturę, prawdopodobnie kupują udziały w oznaczonym czasie, dołączając do milionów, które już je posiadają, jako bezstresową opcję spędzenia części swoich złotych lat.
Wiele firm korzystających z nieruchomości w oznaczonym czasie umożliwia właścicielom „zamianę” ich lokalizacji w oznaczonym czasie na inną, aby zapewnić właścicielom większą elastyczność w różnych miejscach.
Zalety i wady timeshare
Chociaż timeshare nie są dla wszystkich, mają pewne zalety dla tych, którzy szukają wygodnego i niezawodnego miejsca na wakacje. Istnieją jednak pewne wyraźne wady, które inwestorzy powinni wziąć pod uwagę przed zawarciem umowy o użytkowaniu nieruchomości w oznaczonym czasie.
Zalety
Większość udziałów w oznaczonym czasie jest własnością dużych korporacji w atrakcyjnych lokalizacjach wakacyjnych. Właściciele nieruchomości typu timeshare mogą spać spokojnie, wiedząc, że co roku mogą spędzać wakacje w znanym miejscu bez przykrych niespodzianek.
Nieruchomości typu timeshare często oferują udogodnienia i usługi podobne do ośrodków wypoczynkowych i są profesjonalnie zarządzane. W porównaniu z typowym pokojem hotelowym, nieruchomość w oznaczonym czasie będzie prawdopodobnie znacznie większa i będzie miała o wiele więcej funkcji, ułatwiających bardziej komfortowy pobyt.
Dzielenie czasu pracy może być zatem odpowiednie dla osób, które wolą spędzać wakacje w przewidywalnym otoczeniu każdego roku, bez kłopotów z wyruszeniem w nieznane w związku z następnymi wakacjami.
Niedogodności
Wadą użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie może być to, że koszty bieżące mogą być znaczne, po uwzględnieniu znacznych opłat z góry i rocznych opłat za utrzymanie, przy czym te ostatnie z roku na rok wykazują tendencję wzrostową w ujęciu procentowym. W przypadku umowy timeshare właściciel musi również pokryć proporcjonalną część miesięcznego kredytu hipotecznego. W rezultacie całkowite koszty posiadania prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie mogą być dość wysokie w porównaniu z tygodniowym pobytem w porównywalnym ośrodku wypoczynkowym lub hotelu w tej samej lokalizacji bez prawa do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie.
Istnieje również niewielka elastyczność, jeśli chodzi o zmianę stałego pobytu w oznaczonym czasie; zmienny tydzień musi być zarezerwowany z dużym wyprzedzeniem, ponieważ potwierdzenie odbywa się na zasadzie kto pierwszy, ten lepszy, a mimo to może być niedostępne w najbardziej ruchliwych porach roku. Ponadto umowa użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie jest wiążąca; właściciel nie może po prostu odstąpić od umowy użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie, ponieważ zmieniła się jego sytuacja finansowa lub osobista.
Odsprzedaż prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie jest niezwykle trudna – zakładając, że umowa pozwala w pierwszej kolejności na odsprzedaż – a ten brak płynności może zniechęcać potencjalnego inwestora. Odsprzedaż prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie może przynieść znacznie niższą cenę niż początkowy koszt z dwóch powodów. Udziały w oznaczonym czasie mają tendencję do szybkiego tracenia na wartości, a podaż i popyt są niedopasowane ze względu na liczbę właścicieli praw do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie, którzy chcą rozwiązać swoje umowy.
Plusy
- Znajoma lokalizacja co roku bez przykrych niespodzianek
- Udogodnienia i usługi podobne do ośrodków wypoczynkowych
- Pozwala uniknąć kłopotów z rezerwacją nowych wakacji każdego roku
Cons
- Bieżące koszty mogą być znaczne
- Mała elastyczność przy zmianie tygodni lub umowy
- Dzielenie czasu pracy jest trudne do odsprzedaży
- Agresywne praktyki marketingowe
Uwagi specjalne
Branża nieruchomości w oznaczonym czasie słynie z agresywnych praktyk marketingowych. Wiele przejęć w oznaczonym czasie to impulsywne i emocjonalne zakupy dokonywane przez konsumentów, których kojarzy zręczny marketing i wysokie obietnice.
Na przykład Las Vegas jest pełne sprzedawców nieruchomości w oznaczonym czasie, którzy zachęcają klientów do wysłuchania prezentacji w oznaczonym czasie poza siedzibą firmy. W zamian za wysłuchanie ich prezentacji oferują zachęty, takie jak bezpłatne bilety na imprezy i bezpłatne zakwaterowanie w hotelu. Sprzedawcy pracują dla deweloperów i często stosują metody sprzedaży pod wysokim ciśnieniem, mające na celu przekształcenie „nie tak” w „tak”. Ceny, jakie żądają deweloperzy, są znacznie wyższe niż te, które kupujący mógłby zrealizować na rynku wtórnym, przy czym nadwyżka dewelopera pokrywa prowizje i koszty marketingu. Sprzedawcy nieruchomości w oznaczonym czasie mogą również często ukrywać rzeczywisty koszt posiadania nieruchomości w oznaczonym czasie i wyolbrzymiać potencjalne korzyści.
Ponieważ rynek użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie obfituje w szare strefy i wątpliwe praktyki biznesowe, konieczne jest, aby potencjalni nabywcy prawa do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie przeprowadzili należytą staranność przed zakupem.
Federalna Komisja Handlu (FTC) nakreśliła kilka podstawowych kroków w zakresie należytej staranności w swoim raporcie „ Timeshares and Vacation Plans ”, który powinien przeczytać każdy potencjalny nabywca. W raporcie FTC zauważa:
„Wartość tych opcji (własności wakacji) polega na ich wykorzystaniu jako miejsc wakacyjnych, a nie jako inwestycji”.
Ogólnie rzecz biorąc, dyskusyjne jest, czy znaczne koszty początkowe związane z timesharingami, bieżące opłaty za utrzymanie i ograniczona płynność czynią je odpowiednimi inwestycjami dla przeciętnego inwestora. Dla tych, którzy szukają nieruchomości w oznaczonym czasie jako oferty wakacyjnej, a nie inwestycji, jest całkiem prawdopodobne, że najlepsze oferty można znaleźć na wtórnym rynku odsprzedaży, a nie na rynku pierwotnym utworzonym przez deweloperów nieruchomości wakacyjnych lub ośrodków wypoczynkowych.
Najczęstsze pytania dotyczące podziału czasu
Jak zrezygnować z umowy timeshare?
W zależności od języka zawartego w umowie istnieją zwykle trzy sposoby pozbycia się prawa do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie. Pierwszym jest próba sprzedaży swojego prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie komuś innemu, chociaż w przypadku zakupu nowego prawa do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie prawie na pewno będzie to strata finansowa. Drugi to próba negocjacji z firmą zajmującą się użytkowaniem nieruchomości w oznaczonym czasie w celu zerwania umowy. ale może to wiązać się z kosztami i opłatami. Wreszcie, jeśli Twoja umowa ma okres „odstąpienia” lub odstąpienia, a Ty nadal w nim jesteś, często możesz zwrócić umowę bez ponoszenia kary. Konieczne może być zatrudnienie prawnika specjalizującego się w podziale czasu, aby przejrzeć warunki umowy. Jeśli wszystko inne zawiedzie, możesz spróbować podarować swój użytek w oznaczonym czasie znajomemu lub członkowi rodziny, który jest gotów pokryć bieżące koszty utrzymania.
Jak sprzedajesz nieruchomości w oznaczonym czasie?
Jeśli jesteś właścicielem prawa do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie i chcesz go sprzedać, istnieje teraz kilka witryn internetowych, które możesz wykorzystać do wystawienia swojej listy. Możesz również poszukać pośrednika zajmującego się nieruchomościami w oznaczonym czasie, który pomoże znaleźć nowego nabywcę. Jak wspomniano, cena odsprzedaży prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie jest prawie zawsze dużo niższa niż początkowa cena zakupu.
Jak dowiedzieć się, ile warte są moje usługi w oznaczonym czasie?
Timeshares będzie miał wartości, które zależą od kilku czynników, takich jak rozmiar i udogodnienia, lokalizacja oraz to, jak łatwo jest zamienić lub zamienić swoją lokalizację na inne. Wartość Twojego prawa do korzystania z nieruchomości w oznaczonym czasie jest następnie określana poprzez porównanie oferowanych cen podobnych nieruchomości w oznaczonym czasie, które są ogłaszane na sprzedaż i do wynajęcia na różnych platformach internetowych.
Jak mogę tanio kupić timeshare?
Zakup prawa do użytkowania nieruchomości w oznaczonym czasie z drugiej ręki będzie zazwyczaj najbardziej opłacalną drogą. Pamiętaj, aby zwracać uwagę na bieżące opłaty i koszty, takie jak opłaty za konserwację i zmiany, oprócz ceny zakupu.
Jak pozbyć się usługi timeshare bez rujnowania kredytu?
Jeśli po prostu przestaniesz płacić opłaty i prowizje za użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie, mogą one zgłosić tę zaległość agencjom kredytowym i zobaczyć wpływ na swoją zdolność kredytową. Jeśli nie stać Cię już na użytkowanie nieruchomości w oznaczonym czasie, powinieneś ją sprzedać lub wynegocjować umowę z firmą zajmującą się użytkowaniem nieruchomości w oznaczonym czasie, aby zachować swój kredyt.