Najem do woli
Co to jest umowa najmu na żądanie?
Najem na żądanie to umowa najmu nieruchomości, która może zostać wypowiedziana w dowolnym momencie przez najemcę lub właściciela / wynajmującego. Istnieje bez umowy lub dzierżawy i zwykle nie określa czasu trwania najmu najemcy ani wymiany płatności. Umowa podlega prawu stanowemu, a warunki mogą się różnić w zależności od stanu, chociaż w przypadkach dyskryminacji w grę wchodzi prawo federalne.1
„Estate-at-will” to inna nazwa najemcy do woli. Umowa dotycząca nieruchomości do woli lub umowy najmu na żądanie jest ogólnie korzystna zarówno dla najemców, jak i właścicieli, którzy mogą chcieć mieć elastyczność w łatwej zmianie sytuacji najmu bez zrywania umowy.
Kluczowe wnioski
- Najem na żądanie to umowa między wynajmującym a najemcą bez pisemnej umowy.
- Ten rodzaj najmu nie określa czasu jego trwania ani wymiany płatności i można go wypowiedzieć w dowolnym momencie.
- Najemcy i właściciele mogą uznać tego typu ustalenia za elastyczne, ponieważ pozwalają na zmiany w czynszach bez zrywania umowy.
Jak działa umowa najmu at will
Najemcy, którzy mają pozwolenie od swoich właścicieli, ale nie mają umów najmu, zazwyczaj mają umowę najmu do woli. Te umowy najmu są czasami nazywane umowami „z miesiąca na miesiąc ” lub „na życzenie”, ponieważ nie ma formalnej umowy określającej okres, w którym najem będzie miał miejsce.
Umowa najmu na żądanie określa stosunki między wynajmującym a najemcą, gdy ścisłe warunki – takie jak warunki zawarte w umowie najmu – nie są obecne, mają wadliwy charakter lub wygasły. Umowa najmu na żądanie może również zostać zawarta na początku relacji właściciel-najemca.
Najem na żądanie jest skuteczny, jeśli istnieje umowa ustna zamiast pisemnej między dwiema stronami, jeśli istnieje pisemna umowa stwierdzająca, że dzierżawa odbywa się z miesiąca na miesiąc lub nie ma określonego harmonogramu lub jeśli najem będzie kontynuowany po wygaśnięciu pierwotnej umowy najmu bez podpisywania nowej.
Najemcy na ogół obejmują strony, które są sobie znane. W niektórych przypadkach mają miejsce między członkami rodziny.
Najemcy bez lokalu
Najemca na żądanie różni się od najemcy pozostałego, mimo że obaj nie mają formalnej umowy najmu. Najemca pozostający na dłużej pozostaje na stałe po wygaśnięciu umowy na czas określony – czasami bez zgody właściciela. Jeśli wynajmujący nadal będzie akceptował opłaty za wynajem, najemca może legalnie zajmować lokal. Jeśli nie, najemca jest uważany za intruza i musi się wyprowadzić. Jeśli tego nie zrobią, wynajmujący może rozpocząć postępowanie eksmisyjne.
Ochrona najmu na żądanie
Obie strony mają zapewnioną ochronę prawną regulującą stosunki nawet w przypadku braku pisemnej umowy. Tylko jeden przykład: właściciel musi zapewnić bezpieczne środowisko zgodnie z wymogami prawa. Ponadto właściciel musi powiadomić o tym przed wejściem na lokal zajmowany przez najemcę, zgodnie z lokalnymi przepisami.
Najemca ma również pewne niewypowiedziane obowiązki, które musi wypełnić nawet w ramach najmu na żądanie. Czynsz najmu musi być opłacony, a najemca musi przestrzegać wszelkich zasad uzgodnionych z wynajmującym. Najemca jest również odpowiedzialny za wszelkie szkody wykraczające poza normalne zużycie nieruchomości. Obie strony muszą przestrzegać lokalnych przepisów, jeśli chodzi o wyprowadzanie się lub opuszczanie nieruchomości.
Nawet jeśli nie ma formalnej umowy, wypowiedzenie umowy najmu jest zwykle wymagane do wypowiedzenia umowy najmu do woli.
Opuszczanie najemcy do woli
Chociaż umowa najmu na żądanie może nie zawierać pisemnych i uzgodnionych wymagań dotyczących powiadomienia o zamiarze opuszczenia lokalu, warunki są zazwyczaj określone w lokalnych przepisach dotyczących wynajmującego i najemcy. Nierzadko zdarza się, że 30-dniowe wypowiedzenie dotyczy zarówno najemcy, jak i właściciela. Oznacza to, że jeśli najemca zamierza się opuścić lub właściciel chce, aby najemca się opuścił, należy powiadomić drugą stronę z 30-dniowym wyprzedzeniem. Żadna ze stron nie musi przytaczać powodu wniosku o zwolnienie. Zawiadomienie jest tradycyjnie przekazywane na piśmie.
Na przykład w stanie Maine właściciele lokali na zasadzie dobrowolności mogą eksmitować lokatorów bez podania przyczyny, ale muszą przekazać pisemne powiadomienie na 30 dni o planowanej eksmisji. Jednak w pewnych okolicznościach, takich jak poważne uszkodzenie lokalu, uciążliwość dla sąsiadów, sprawca przemocy domowej lub napaści na tle seksualnym i co najmniej siedem dni zalegania z czynszem, właściciel może dać najemcy siedem dni wypowiedzenie umowy najmu do woli w stanie Maine.
Istnieją również okoliczności, w których umowa najmu na żądanie może zostać rozwiązana bez konieczności wypowiedzenia. W przypadku śmierci najemcy lub właściciela nieruchomości, bądź też decyzji o sprzedaży nieruchomości przez wynajmującego, umowa najmu zostaje unieważniona.
Rodzaje najmu
Na ogół istnieją cztery różne rodzaje najmu, w tym najem na żądanie.
W przypadku najmu na lata umowa jest zawarta na czas określony. Ma określoną datę rozpoczęcia i zakończenia, w którym najemca powinien opuścić lokal. Ponieważ data zakończenia dzierżawy jest już ustalona, generalnie nie ma potrzeby powiadamiania o jej opuszczeniu. Wynajmujący może jednak zdecydować o przedłużeniu umowy najmu.
Okresowa umowa najmu umożliwia najemcy pozostanie w lokalu przez nieokreślony okres czasu, ponieważ umowa najmu nie ma określonej daty zakończenia. Jednak umowa najmu zazwyczaj określa, kiedy wymagane jest wypowiedzenie, a obie strony są zobowiązane do przestrzegania tej klauzuli.
Innym rodzajem najemu jest najem-at-cierpienie. W tego typu umowach najemca może legalnie zajmować nieruchomość po wygaśnięciu umowy najmu, ale zanim wynajmujący wyda wypowiedzenie. W ten sposób najemca przekroczył swoje powitanie.