Wynajem sufitu
Co to jest sufit do wynajęcia?
Termin „pułap czynszu” odnosi się do maksymalnej kwoty czynszu, jaką właściciel może pobierać od najemcy. Pułapy czynszu są formą kontroli czynszu i są zwykle ustalane przez prawo, ograniczając wysokość czynszu na określonym obszarze w danym momencie. Limity mają na celu ochronę najemców, uniemożliwiając właścicielom zawyżanie cen ich nieruchomości.
Niektórzy uważają, że pułapy czynszu skutkują spadkiem ilości dostępnych mieszkań, ponieważ właściciele nie są skłonni do wynajmowania swojej nieruchomości po niskiej cenie, decydując się zamiast tego na przekształcenie swoich budynków mieszkalnych w mieszkania własnościowe.
Kluczowe wnioski
- Pułap czynszu to maksymalna kwota czynszu, jaką właściciel może pobierać od najemcy.
- Pułapy czynszu są częścią przepisów regulujących czynsz egzekwowanych przez lokalne gminy.
- Limity te mają na celu ochronę praw lokatorów poprzez utrzymywanie przystępnych cen mieszkań – zwłaszcza dla osób o niskich lub stałych dochodach, osób starszych lub o innych umiejętnościach.
- Wielu ekonomistów twierdzi, że pułapy czynszów – i ogólnie kontrola czynszu – są destrukcyjne, ponieważ powodują niedobory mieszkań i zniechęcają do inwestycji.
Zrozumieć pułapy czynszu
Kontrola czynszów obowiązuje w Stanach Zjednoczonych od początku XX wieku jako sposób na ochronę społeczeństwa przed niedoborami mieszkań i bardzo zawyżonymi cenami najmu. Przepisy dotyczące kontroli czynszu są nadal uchwalane przez samorządy lokalne, a w niektórych przypadkach przez stany. Obejmują one kilka kluczowych aspektów traktowania wynajmowanych nieruchomości, w tym wysokość czynszu, jaki właściciele mogą pobierać od swoich najemców, a także kwotę, o jaką mogą zwiększyć ten czynsz i kiedy można to zrobić.
Właściciele muszą zarejestrować swoje nieruchomości za pośrednictwem lokalnej komisji kontroli czynszów, przesyłając regularne listy czynszów na obszarach, na których obowiązuje prawo. Rada ds. Kontroli czynszów określa maksymalną kwotę czynszu na podstawie lokalizacji, wielkości i stanu nieruchomości, a także innych istotnych informacji, takich jak stan gospodarki. Rada decyduje również o stopie dopuszczalnego wzrostu – jeśli w ogóle – każdego roku.
Przepisy dotyczące kontroli czynszów – w tym egzekwowanie pułapów czynszów – są w sposób istotny stosowane na gęsto zaludnionych obszarach, gdzie czynsze są wysokie, a mieszkania po przystępnych cenach są rzadkie lub trudne do zdobycia. Jak wspomniano powyżej, przepisy te mają na celu pomóc lokatorom w utrzymaniu przystępnych cen mieszkań – zwłaszcza dla osób o niskich lub umiarkowanych dochodach, osób o stałych dochodach, osób starszych i osób o różnych umiejętnościach.
Te prawa nie są jednak egzekwowane jednolicie w całych Stanach Zjednoczonych. W rzeczywistości, tylko 182 samorządy mają prawa kontroli czynszów z najmu sufitów w miejsce, z których wszystkie są w Kalifornii, Nowym Jorku, New Jersey, Maryland i Waszyngtonie Oregon uchwalił ustawę sterowania wynajem całym stanie w 2019- pierwszy stan, który to uczyni. Trzydzieści siedem stanów faktycznie zakazuje swoim gminom ustanawiania przepisów dotyczących kontroli czynszu.
Uwagi specjalne
Wielu ekonomistów kwestionuje skuteczność pułapów czynszów. Twierdzą, że te prawa nie mają wpływu, jeśli cena równowagi jest poniżej pułapu. Jeśli jednak pułap jest ustalony poniżej poziomu równowagi, powstaje strata masy własnej. Dzieje się tak, gdy czarnych rynków, czasu wyszukiwania i opłat.
Toczy się wiele debat na temat tego, czy pułapy czynszów i kontrola czynszu są skuteczne – z jednej strony pomagają utrzymać przystępne ceny mieszkań; z drugiej, niektórzy ekonomiści uważają, że zniechęcają do inwestycji.
Ekonomiści są dość zgodni w konkluzji, że kontrola czynszu jest destrukcyjna i koliduje z koncepcją wolnego rynku. W ankiecie z 2012 r. 41 czołowych ekonomistów przeprowadzonej przez University of Chicago’s Initiative on Global Markets 81% respondentów nie zgodziło się lub zdecydowanie nie zgodziło się z tym, że „lokalne rozporządzenia ograniczające wzrost czynszów w przypadku niektórych mieszkań na wynajem, takich jak Nowy Jork i San Francisco, miały pozytywny wpływ w ciągu ostatnich trzech dekad na ilość i jakość ogólnie dostępnych mieszkań na wynajem w miastach, które z nich korzystały ”.
Zalety i wady sufitów do wynajęcia
Zalety
W niektórych dużych miastach czynsz jest często bardzo wysoki. Na przykład w Nowym Jorku znajdują się jedne z najdroższych nieruchomości w Stanach Zjednoczonych, co sprawia, że ludzie prawie nie mogą sobie pozwolić na wynajem. Samorządy mogą wkroczyć, aby spróbować naprawić tę sytuację – szczególnie w przypadku mieszkańców, których nie stać na mieszkania po cenach rynkowych.
Pułapy czynszu i inne formy kontroli czynszu mogą chronić interesy najemców, którzy w przeciwnym razie mogliby zostać zmuszeni do płacenia wysokich czynszów pobieranych przez pozbawionych skrupułów właścicieli. Według Brookings Institute przepisy dotyczące czynszów chronią również najemców o niskich dochodach, którzy rozwinęli „kapitał specyficzny dla sąsiedztwa, taki jak sieć przyjaciół i rodziny, bliskość pracy lub dzieci uczęszczające do lokalnych szkół”, którymi w innym przypadku mogłyby być wyparte przez nagły wzrost czynszu.
Niedogodności
Jednak sztuczne obniżanie cen poprzez maksymalne stawki czynszu zwiększa popyt na nieruchomości z maksymalnymi czynszami, zmniejszając w ten sposób dostępną podaż. Dzieje się tak, ponieważ pułap czynszu zwiększa liczbę osób, które faktycznie są w stanie zapłacić za mieszkanie.
Jak wspomniano powyżej, pułapy czynszów mogą również prowadzić do czarnych rynków. Jeśli potencjalny najemca oferuje na przykład dodatkowe 100 do 150 USD za czynsz, może być w stanie pominąć listę oczekujących na mieszkanie z regulowanym czynszem. Jedyny haczyk: dodatkowy czynsz byłby płacony osobno w gotówce, więc pozostaje poza księgami.
Ekonomiści twierdzą również, że kontrola czynszu kieruje nowe inwestycje, które w innym przypadku trafiłyby do mieszkań czynszowych i bardziej zielonych pastwisk – bardziej ekologicznych pod względem potrzeb konsumentów. Uważają, że prowadzi to do pogorszenia stanu mieszkań, mniejszej liczby napraw i mniejszej konserwacji. Usunięcie kontroli czynszu powoduje również wzrost wartości nieruchomości, które nie są objęte kontrolą czynszu.