Klauzula Recapture
Co to jest klauzula Recapture?
Klauzula ponownego przejęcia odnosi się do umowy najmu, powszechnej w przypadku nieruchomości komercyjnych, która umożliwia właścicielowi wypowiedzenie umowy najmu i zachowanie posiadania nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Klauzula ponownego przejęcia jest elementem umowy najmu komercyjnego, która mówi, że właściciel może odebrać nieruchomość przed wygaśnięciem dzierżawy.
- Wynajmujący może odebrać nieruchomość dopiero po zdarzeniu inicjującym, które zostało wcześniej wynegocjowane przez właściciela i potencjalnego najemcę.
- Typowym zdarzeniem wyzwalającym może być decyzja najemcy o wydzierżawieniu nieruchomości stronie trzeciej za pomocą podnajmu.
- Zdarzeniem wyzwalającym w przypadku leasingu procentowego – w którym wynajmujący otrzymuje czynsz i obniżkę przychodów – może być sytuacja, w której sprzedaż najemcy spadnie poniżej określonego wskaźnika.
Jak działa klauzula Recapture
Klauzula dotycząca odzyskania odnosi się do postanowienia zawartego w umowie, który umożliwia sprzedającemu składnik aktywów odebranie go z powrotem pod pewnymi warunkami. Jest to powszechny składnik umów najmu nieruchomości komercyjnych, w przeciwieństwie do umów najmu nieruchomości mieszkalnych. W takiej umowie dzierżawy klauzula przyznaje właścicielowi prawo do odzyskania własności nieruchomości przed wygaśnięciem umowy najmu. Szczegóły klauzuli są negocjowane przez leasingodawcę i najemcę i zawarte w umowie najmu. Najważniejszym szczegółem klauzuli ponownego przechwycenia jest tak zwany wyzwalacz – zdarzenie, które pozwala właścicielowi na rozpoczęcie ponownego przechwycenia.
Klauzule cesji i przechwytywania
Częstym wyzwalaczem jest zamiar najemcy przekazania nieruchomości osobie trzeciej w drodze podnajmu. Z tego powodu klauzula recapture jest ściśle związana z klauzulą cesji leasingu i obie są zazwyczaj negocjowane razem. Właściciele wolą pozostawić sformułowanie klauzuli o ponownym przejęciu niejasnym, aby pozwolić sobie na elastyczność, gdy najemca prosi o pozwolenie na cesję.
Jeśli firma najemca radzi sobie słabo i zamierza ją zamknąć, może raczej starać się podnajmować wynajmowaną nieruchomość innej firmie, niż nie wywiązywać się z umowy z właścicielem. Jednak właściciel zazwyczaj wolałby rozpocząć nową umowę najmu bezpośrednio z nową firmą. Kiedy pierwszy najemca poinformuje wynajmującego o zamiarze przypisania nieruchomości do nowej firmy, może on skorzystać z klauzuli dotyczącej ponownego przejęcia umowy najmu.
Klauzule odzyskania w leasingu procentowym
Drugi częsty bodziec wynika z zainteresowania wynajmującego utrzymaniem określonego poziomu przychodów najemcy. W przypadku dzierżawy procentowej właściciel i najemca zgadzają się na zapłacenie wynajmującemu czynszu bazowego powiększonego o dodatkowy procent od przychodu. Może to być korzystne dla najemcy, ponieważ czynsz bazowy jest zwykle niższy od stawki rynkowej, a czynsz krańcowy jest należny tylko wtedy, gdy sprzedaż ma dobre wyniki.
Dzierżawa procentowa pozwala wynajmującemu na odwołanie się do klauzuli odzyskania, gdy przychody najemcy spadną poniżej określonego poziomu. To jest zdarzenie wyzwalające. W przypadku współdzielonej nieruchomości, takiej jak galeria handlowa, właściciel odzyska nieruchomość w nadziei, że uda mu się pozyskać kolejnego najemcę z wyższymi przychodami. Pomaga to w zyskach wynajmującego, a także może przynieść dodatkowe zyski innym najemcom wynajmującego.