Zalety i wady 15-letniego kredytu hipotecznego
15-letni kredyt hipoteczny: przegląd
Kredyt hipoteczny na 15 lat to pożyczka na zakup domu, przy czym oprocentowanie i miesięczna rata są stałe przez cały okres trwania pożyczki. Niektórzy pożyczkobiorcy wybierają 15-letni kredyt hipoteczny zamiast bardziej konwencjonalnego 30-letniego kredytu hipotecznego, ponieważ w dłuższej perspektywie może on zaoszczędzić znaczną ilość pieniędzy.
Obecnie na rynku dostępnych jest kilka rodzajów produktów hipotecznych. 15-letni kredyt hipoteczny ma pewne zalety i wady w porównaniu z 30-letnim. Jednak oba produkty mają podobne podobieństwa, na przykład na stopę procentową może wpływać historia kredytowa pożyczkobiorcy i jego ocena kredytowa.
Ocena kredytowa to liczbowa reprezentacja prawdopodobieństwa, że pożyczkobiorca spłaci należne mu pieniądze. Terminowe płatności, długość historii kredytowej i liczba otwartych rachunków kredytowych to czynniki, które mają wpływ na zdolność kredytową. Oczywiście zarówno pożyczka 15-letnia, jak i 30-letnia wymagają również wystarczających miesięcznych dochodów na pokrycie potencjalnej spłaty kredytu hipotecznego i innych długów.
Kluczowe wnioski
- Kredyt hipoteczny na 15 lat, podobnie jak kredyt hipoteczny na 30 lat, to kredyt mieszkaniowy, w przypadku którego oprocentowanie i miesięczna rata nie zmieniają się w trakcie trwania kredytu hipotecznego.
- Wybór pomiędzy stałym 15- lub 30-letnim kredytem hipotecznym zależy od Twojej sytuacji finansowej i celów.
- 15-letni kredyt hipoteczny może zaoszczędzić nabywcy domu znaczne pieniądze w okresie trwania kredytu, ponieważ zapłacone odsetki są krótsze niż 30-letni kredyt hipoteczny.
- Jeśli jesteś już w połowie spłacony 30-letnim kredytem hipotecznym, refinansowanie do 15-letniego kredytu hipotecznego może obniżyć Twoje odsetki, jednocześnie spłacając kredyt w oczekiwanym czasie.
- Ponieważ płatności 15-letniej pożyczki są znacznie wyższe, kupujący ryzykują niespłacenie pożyczki, jeśli nie mogą nadążyć ze spłatami.
Zalety 15-letniego kredytu hipotecznego
Poniżej przedstawiamy zalety 15-letniego kredytu hipotecznego w porównaniu z 30-letnim. Obie mają stałe stawki i stałe płatności ponad ich warunki.
Mniejsze zainteresowanie
Piętnastoletni kredyt hipoteczny kosztuje mniej w dłuższej perspektywie, ponieważ łączne spłaty odsetek są mniejsze niż 30-letni kredyt hipoteczny. Koszt kredytu hipotecznego jest obliczany na podstawie rocznej stopy procentowej, a ponieważ pożyczasz pieniądze na połowę krótszego okresu, całkowite zapłacone odsetki będą prawdopodobnie równe połowie tego, co zapłacisz w ciągu 30 lat.
Niższe oprocentowanie
Ponieważ pożyczki krótkoterminowe są mniej ryzykowne i tańsze w finansowaniu przez banki niż pożyczki długoterminowe, 15-letni kredyt hipoteczny ma zazwyczaj niższą stopę procentową. Stawka może wynosić od ćwierć punktu do całego punktu mniej niż 30-letni kredyt hipoteczny.
Fannie Mae
Jeśli Twój kredyt hipoteczny zostanie zakupiony przez jedną z firm sponsorowanych przez rząd, taką jakFannie Mae, prawdopodobnie zapłacisz mniej opłat za 15-letnią pożyczkę. Fannie Mae i inne wspierane przez rząd przedsiębiorstwa pobierają to, co nazywają korektami cen na poziomie pożyczki, które często mają zastosowanie tylko do 30-letnich kredytów hipotecznych lub są wyższe.
Opłaty te zwykle dotyczą pożyczkobiorców o niższej ocenie kredytowej, którzy wpłacają mniejsze zaliczki. Federal Housing Administration (FHA) pobiera niższe składki na ubezpieczenie kredytu hipotecznego od 15-letnich pożyczkobiorców. Prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego lub PMI jest wymagane przez pożyczkodawców, gdy wpłacasz zaliczkę mniejszą niż 20% wartości domu. PMI chroni pożyczkodawcę na wypadek, gdybyś nie mógł dokonać płatności. PMI jest naliczany jako miesięczna opłata dodawana do spłaty kredytu hipotecznego, ale jest ona tymczasowa, co oznacza, że przestaje istnieć, gdy spłacisz 20% kredytu hipotecznego.
Wymuszone oszczędności
Ponieważ miesięczna rata jest wyższa w przypadku 15-letniego kredytu hipotecznego, planiści finansowi uważają to za rodzaj wymuszonych oszczędności. Innymi słowy, zamiast pobierać miesięczne oszczędności z 30-letniego okresu i inwestować środki na koncie rynku pieniężnego lub na giełdzie, zainwestowałbyś je w swój dom, który w dłuższej perspektywie również prawdopodobnie zyska na wartości..
Wady 15-letniego kredytu hipotecznego
Pomimo odsetek zaoszczędzonych 15-letnim kredytem hipotecznym, kredytobiorcy powinni zastanowić się nad kilkoma względami i wadami przed podjęciem decyzji o terminie spłaty kredytu.
Wyższe płatności miesięczne
15-letni kredyt hipoteczny ma wyższą miesięczną spłatę niż 30-letni, ponieważ kredyt musi zostać spłacony o połowę krócej. Na przykład 15-letnia pożyczka na 250 000 USD z oprocentowaniem 4% ma miesięczną spłatę 1849 USD w porównaniu z 1194 USD za 30 lat. Innymi słowy, miesięczna rata 15-letnia jest o 55% wyższa niż 30-letnia dla tej samej kwoty i tej samej stawki.
Większość pożyczkobiorców będzie miała niższe opłaty z góry za produkty sponsorowane przez rząd, prawdopodobnie zapłacą te koszty w ramach wyższej stopy procentowej.
Mniejsza przystępność cenowa
Wyższa płatność może ograniczyć kupującego do skromniejszego domu, niż byłby w stanie kupić za 30-letnią pożyczkę. Korzystając z powyższego przykładu, powiedzmy, że pożyczkodawca hipoteczny zatwierdzi maksymalnie 1500 USD miesięcznie. Pożyczkobiorca musiałby kupić tańszy dom – hipoteka w wysokości 200 000 dolarów z oprocentowaniem 4% na 15 lat skutkuje płatnością w wysokości 1479 dolarów.
Z drugiej strony 30-letnia pożyczka (na 250 000 dolarów) przyniosłaby miesięczną płatność w wysokości 1194 dolarów – znacznie poniżej kwoty maksymalnej 1500 dolarów, lub 30-letnia pożyczka może pozwolić pożyczkobiorcy na zakup większego domu lub zaciągnięcie większego kredytu hipotecznego. Na przykład 30-letni kredyt hipoteczny na dom o wartości 300 000 USD kosztowałby 1432 USD miesięcznie. Pożyczka na 30 lat obniża spłatę do kwoty maksymalnej 1500 USD i pozwala pożyczkobiorcy na zaciągnięcie większej pożyczki – przypuszczalnie na zakup większego domu lub lepszej lokalizacji.
Mniej pieniędzy idzie na oszczędności
Wyższa płatność wymaga większych rezerw gotówkowych – nawet rocznych dochodów w postaci płynnych oszczędności. Ponadto wyższa miesięczna rata oznacza, że pożyczkobiorca może zrezygnować z możliwości gromadzenia oszczędności lub oszczędzania na cele, takie jak czesne dla dziecka lub emerytura.
Zarówno konta oszczędnościowe, jak i emerytalne są odroczone podatkowo, a 401 tys. Kont emerytalnych ma składkę pracodawcy. Poza tym rozsądny i zdyscyplinowany inwestor straciłby możliwość zainwestowania różnicy między 15-letnimi a 30-letnimi płatnościami w papiery wartościowe o wyższej rentowności.
Plusy
- Piętnastoletni kredyt hipoteczny kosztuje mniej, jeśli chodzi o łączne odsetki, niż 30-letni kredyt hipoteczny
- 15-latek ma zwykle bardziej korzystną stopę procentową
- Piętnaście lat to wymuszone oszczędności, ponieważ dodatkowe wpłacone pieniądze są inwestowane w dom, a nie wydawane
Cons
- Pożyczki 15-letnie mają wyższe miesięczne raty
- Mniejsza przystępność przy 15-letnich kredytach hipotecznych
- Mniej pieniędzy przeznaczanych na oszczędności lub emeryturę
- Trudności finansowe mogą wyniknąć, jeśli pożyczkobiorca nie będzie w stanie spłacić wyższej 15-letniej kwoty pożyczki
Przykład 15-letniej hipoteki
Kwota kredytu hipotecznego w wysokości 250 000 USD przez 30 lat przy oprocentowaniu 4% kosztowałaby 429 674 USD w postaci spłaty kapitału i odsetek do końca pożyczki, a łączne odsetki wyniosłyby 179 674 USD w przypadku pożyczki na 30 lat.
Ta sama kwota pożyczki i oprocentowanie przez 15 lat kosztowałyby 332 860 USD do końca okresu. Całkowite odsetki za pożyczkę na 15 lat wyniosłyby 82 860 USD. Przy 4% zapłaciłbyś tylko około 46% całkowitego oprocentowania za 15 lat, niż zapłaciłbyś za 30-letnią pożyczkę. Im wyższe oprocentowanie, tym większa różnica między dwoma hipotekami.
Często zadawane pytania dotyczące kredytu hipotecznego na 15 lat
Dlaczego powinienem uzyskać 15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu zamiast 30-letniego?
Jeśli możesz sobie pozwolić na większą miesięczną ratę związaną z 15-letnim stałym kredytem hipotecznym, może to pomóc w spłacie domu, uwalniając środki na emeryturę. Spłacisz mniej odsetek przez cały okres trwania pożyczki w porównaniu z 30-letnim kredytem hipotecznym, a 15-letni kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu oznacza zwykle lepszą stopę procentową.
Jakie są różnice między 15-letnią a 30-letnią hipoteką?
Miesięczne raty kredytu hipotecznego na 15 lat są wyższe niż w przypadku kredytu na 30 lat, często znacznie wyższe. 30-letni kredyt hipoteczny pozwala pożyczkobiorcy na wydłużenie spłat przez długi czas i zatrzymanie większej części miesięcznych zarobków. 30-letni kredyt hipoteczny ma wyższe oprocentowanie niż 15-letni kredyt hipoteczny, a w przypadku 30-letniego kredytu hipotecznego zapłacisz więcej odsetek niż kapitału.
Jak spłacić 30-letni kredyt hipoteczny w 15 lat?
Istnieje kilka sposobów spłaty 30-letniego kredytu hipotecznego w 15 lat. Po pierwsze, możesz rozważyć refinansowanie obecnego kredytu hipotecznego na 15-letni kredyt hipoteczny o stałej wartości. Innym sposobem jest dokonywanie dodatkowych spłat kwoty głównej lub dokonywanie płatności dwutygodniowych równo jednej dodatkowej raty kredytu hipotecznego na rok. Może to nie doprowadzić do piętnastoletniego okresu, ale kwota kapitału z pewnością spadłaby.
Podsumowanie
Kredyt hipoteczny na 15 lat niewątpliwie może na dłuższą metę zaoszczędzić sporo pieniędzy. Jednak ważne jest, aby skonsultować się z doradcą finansowym, aby omówić, co możesz zrobić z miesięcznymi płatnościami. Chociaż 15-latek może spłacić kredyt hipoteczny wcześniej, jeśli stracisz pracę lub zmieni się dochód, ta wyższa miesięczna rata w porównaniu z 30-letnią pożyczką może spowodować, że popadniesz w tarapaty finansowe.