Nieruchomości Private Equity
Co to są nieruchomości Private Equity?
Nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym to alternatywna klasa aktywów, na którą składają się profesjonalnie zarządzane połączone inwestycje prywatne i publiczne na rynkach nieruchomości. Inwestowanie w nieruchomości typu private equity obejmuje nabywanie, finansowanie i posiadanie (bezpośrednio lub pośrednio) nieruchomości lub nieruchomości za pośrednictwem funduszu inwestycyjnego.
Nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym nie należy mylić z funduszami powierniczymi w zakresie nieruchomości, ani z kapitałowymi funduszami REIT, które są udziałami w obrocie publicznym, reprezentującymi inwestycje w nieruchomości, których przychody są generowane głównie z dochodów z najmu posiadanych nieruchomości.
Kluczowe wnioski
- Nieruchomości private equity to profesjonalnie zarządzany fundusz, który inwestuje w nieruchomości.
- W przeciwieństwie do REIT, inwestowanie w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym wymaga znacznej kwoty kapitału i może być dostępne tylko dla inwestorów o dużej wartości netto lub akredytowanych.
- Ten rodzaj inwestycji jest często bardziej ryzykowny i kosztowniejszy niż inne formy funduszy inwestycyjnych na rynku nieruchomości, ale zwroty w wysokości od 8% do 10% nie są rzadkością.
Zrozumieć nieruchomości private equity
Fundusze nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym umożliwiają osobom fizycznym o dużej wartości netto (HWNI) i instytucjom, takim jak fundusze kapitałowe i emerytalne, inwestowanie w udziały i papiery dłużne związane z aktywami w postaci nieruchomości.
Wykorzystując strategię aktywnego zarządzania, nieruchomości private equity przyjmują zróżnicowane podejście do własności nieruchomości. Partnerzy ogólne (GPS) inwestować w różnego rodzaju nieruchomości w różnych lokalizacjach, które mogą wahać się od nowych gospodarstw rozwojowych i surowe gruntów do zakończenia przebudowy istniejących właściwości lub zastrzyków przepływów pieniężnych do właściwości walczących.
Inwestycje w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym są zwykle łączone i mogą mieć strukturę spółek komandytowych (LP), spółek z ograniczoną odpowiedzialnością (LLC), Korpusów S, Korpusów C, funduszy zbiorowego inwestowania, prywatnych REIT, oddzielnych kont ubezpieczycieli lub innych struktur prawnych.
Uwagi specjalne
Inwestowanie w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym wymaga inwestora z długoterminowymi perspektywami i znacznego zaangażowania kapitałowego z góry – początkowo ponad 250 000 USD i późniejszych inwestycji w czasie. Inwestorom oferuje się niewielką elastyczność i płynność, ponieważ okno zaangażowania kapitałowego zwykle trwa kilka lat.
Okresy blokady w przypadku nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym mogą czasami trwać dłużej niż kilkanaście lub więcej lat. Ponadto wypłaty mogą być powolne, ponieważ często są opłacane z przepływów pieniężnych, a nie z bezpośredniej likwidacji – inwestorzy nie mają prawa żądać likwidacji. Ponadto zarządzający funduszami zazwyczaj pobierają opłatę w wysokości 2 i 20, co kosztuje inwestorów 2% zainwestowanych aktywów rocznie plus 20% zysków.
Następująca kategoria inwestorów inwestuje w nieruchomości typu private equity:
- Instytucje ( fundusze emerytalne i fundusze non-profit) i strony trzecie, takie jak zarządzający aktywami inwestujący w imieniu instytucji
- Prywatni akredytowani inwestorzy
- Osoby zamożne (HWNI)
Fundusze tworzone dla inwestorów indywidualnych na ogół wymagają sfinansowania inwestycji w momencie podpisania umowy inwestycyjnej, podczas gdy fundusze tworzone dla inwestorów instytucjonalnych wymagają zaangażowania kapitałowego. Kapitał ten jest następnie wypłacany w miarę dokonywania odpowiednich inwestycji. Jeśli w okresie inwestycyjnym określonym w umowie nie zostaną dokonane żadne inwestycje, z zobowiązania nie można nic wyciągnąć.
Inwestowanie w nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym jest ryzykowne, ale może również przynieść wysokie zyski.
Zwroty z nieruchomości Private Equity
Pomimo braku elastyczności i płynności, ten rodzaj inwestycji może zapewnić wysoki potencjalny poziom dochodów przy silnej aprecjacji cen. Roczne zwroty w zakresie od 6% do 8% dla strategii podstawowych i od 8% do 10% dla strategii core-plus nie są rzadkością.
Zwroty ze strategii wartości dodanej lub oportunistycznych mogą być znacznie wyższe. To powiedziawszy, nieruchomości na niepublicznym rynku kapitałowym są na tyle ryzykowne, że inwestorzy mogą stracić całą swoją inwestycję, jeśli fundusz osiągnie gorsze wyniki.
Prywatne fundusze nieruchomościowe stały się popularne w latach 90-tych w związku ze spadkiem cen nieruchomości jako sposób na zdobycie nieruchomości w miarę spadku wartości. Wcześniej większość instytucjonalnych inwestycji w nieruchomości opierała się na podstawowych aktywach.
Rodzaje inwestycji w nieruchomości typu private equity
Budynki biurowe (biurowce wielopiętrowe, miejskie, podmiejskie i ogrodowe); nieruchomości przemysłowe (magazyny, prace badawczo-rozwojowe, elastyczne biura lub powierzchnie przemysłowe); nieruchomości handlowe, centra handlowe (sąsiedztwo, społeczność i centra władzy); oraz mieszkania wielorodzinne (ogród i wieżowiec) to najczęściej spotykane inwestycje na rynku private equity.
Istnieją również niszowe inwestycje w nieruchomości, takie jak mieszkania dla seniorów lub studentów, hotele, magazyny, biura medyczne, domy jednorodzinne na własność lub wynajem, grunty niezabudowane, powierzchnie produkcyjne i inne.