Przedpłacone odsetki

Co to są przedpłacone odsetki?

Odsetki zapłacone z góry to odsetki, które dłużnik płaci przed pierwszą zaplanowaną spłatą długu. Ze względów podatkowych większość rodzajów przedpłaconych odsetek jest rozliczana w kosztach przez cały okres trwania pożyczki. W przypadku kredytów hipotecznych odsetki spłacane z góry mogą być również odsetkami przejściowymi naliczanymi od dnia rozliczenia do początku pierwszego okresu spłaty kredytu hipotecznego.

Zrozumienie przedpłaconych odsetek

W końcowej fazie obsługi kredytu hipotecznego (zwanej potocznie zamknięciem ) nabywca domu otrzyma szczegółowe oświadczenie ujawniające wszystkie koszty związane z zakupem nieruchomości. Ta lista może obejmować podatki od nieruchomości, opłaty za pożyczki, opłaty za nagrania, koszty firmy tytułowej i inne wydatki. Do wydatków należnych w momencie zamknięcia zalicza się z góry zapłacone odsetki, które odnoszą się do dziennych odsetek naliczanych od hipoteki od dnia zamknięcia do pierwszej miesięcznej spłaty kredytu hipotecznego.

W zależności od tego, kiedy escrow zostanie zamknięty, pierwsza rata kredytu hipotecznego pożyczkobiorcy może nastąpić za kilka tygodni lub dłużej. Przedpłacone odsetki należne w momencie zamknięcia to odsetki od kredytu hipotecznego, które pożyczkobiorca jest winien pożyczkodawcy w tym okresie przed pierwszą spłatą kredytu hipotecznego. Chociaż odsetki spłacane z góry mogą wystąpić w innych typach sytuacji pożyczki, w których pożyczkobiorca płaci odsetki z góry, zanim zostaną naliczone, jest to często związane z hipoteką.

Punkty hipoteczne

punktami dyskontowymi, umożliwia pożyczkobiorcom obniżenie kwoty odsetek, które płacą pożyczkodawcy przez cały okres trwania pożyczki. Zasadniczo pożyczkobiorca zapłaci 1% całkowitej kwoty pożyczki za każdy punkt dyskontowy. Każdy punkt zmniejsza oprocentowanie kredytu hipotecznego o jedną ósmą do jednej czwartej procenta.

Podobnie jak w przypadku innych rodzajów przedpłaconych odsetek, punkty są zwykle odejmowane przez cały okres trwania pożyczki (w tym przypadku kredytu hipotecznego). Pod warunkiem spełnienia określonych warunków, Internal Revenue Service (IRS) zezwala na odliczenie tego rodzaju przedpłaconych odsetek w roku, w którym są one wypłacane.

W jaki sposób ustalane są przedpłacone odsetki

Moment zamknięcia kredytu hipotecznego ma wpływ na wysokość należnych z góry odsetek, a także na to, ile czasu pozostanie do pierwszej spłaty kredytu hipotecznego. Zaplanowanie spłaty odsetek z góry na początku miesiąca może dać pożyczkobiorcy więcej czasu na spłatę początkowej spłaty kredytu hipotecznego.

Przedpłacone odsetki są nadal kosztem początkowym do pokrycia. Ustalenie terminu spłaty odsetek przedpłaconych bliżej końca miesiąca dałoby pożyczkobiorcy więcej czasu na spłatę tego kosztu. W takim przypadku wymagana będzie wstępna spłata kredytu hipotecznego. Zmiana oprocentowania lub kwoty głównej kredytu hipotecznego może zmniejszyć należne z góry odsetki. Jednak dla pożyczkobiorcy negocjowanie takich zmian z pożyczkodawcą może być trudne.

Możliwe są odsetki spłacone z góry, które ulegają zmianie między momentem oszacowania kredytu a momentem ujawnienia informacji końcowej. Opłaty mogą być naliczane proporcjonalnie codziennie od zamknięcia do pierwszej spłaty kredytu hipotecznego. Obliczenie to będzie oparte na rocznej stopie procentowej, która zostanie zastosowana do kredytu hipotecznego. Konkretne obliczenia mogą się różnić w zależności od pożyczkodawcy. Mogą istnieć opcje pominięcia spłaty kredytu hipotecznego, ale przedpłacone odsetki nadal będą musiały zostać pokryte.

Uwagi specjalne

Jeśli pożyczkobiorca stara się refinansować kredyt hipoteczny, może to wpłynąć na zapłacone z góry odsetki od nowego finansowania. Pozostała do spłaty kwota główna może zostać skonstruowana w sposób umożliwiający pożyczkobiorcy pominięcie płatności. Pożyczkobiorca nadal będzie odpowiadał za pozostałą do spłaty kwotę i będzie musiał dokonać przedpłaty odsetek od tego, co zostało wynegocjowane zgodnie z nowymi warunkami pozyskanego finansowania.